專題：高盛摩根聯(lián)袂唱多A股 政策東風或將助推市場估值飆升40%

　　◎荊淮僑 柴劉斌 記者 仲茜 王喬琪 張良

　　5月以來，商品房“以舊換新”政策在各地出臺和落地的節(jié)奏明顯加快。

　　近日，廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布第二批參與住房“以舊換新”活動項目名單，共70個項目、30家中介機構名列其中。至此，廣州市參與住房“以舊換新”的樓盤數(shù)量累計近200個，合作中介機構44個。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超70城推出商品房“以舊換新”“收舊換新”的相關政策。各地商品房“以舊換新”政策如何落地？目前實施效果如何？還有哪些痛點和難點？上海證券報記者兵分多路來到上海、廣東、湖北、河南、江蘇等地進行調研。

　　商品房“以舊換新”熱度攀升

　　“以舊換新”正成為當下消化存量商品住房、激發(fā)住房消費活力的重要手段。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有超70城推出商品房“以舊換新”的相關政策。記者實地采訪了解到，不少近期推出政策的城市陸續(xù)也有成交案例落地，對撬動住房需求發(fā)揮了積極作用。

　　以南京為例，4月27日，南京推出存量住房“以舊換新”試點活動。記者日前來到位于雨花臺區(qū)安德門大街32號的一家房產(chǎn)中介門店，不少年輕人結伴前來看房源、咨詢“以舊換新”政策。一位房產(chǎn)中介透露，進入5月以來，前來門店咨詢的客戶明顯增多，大部分客戶都是為了滿足改善型住房需求。

　　“這波‘以舊換新’操作不僅可以促進二手房交易、新房去庫存，還可以降低開發(fā)商銷售壓力，盡快回款，一舉多得。”該房產(chǎn)中介表示，不少同行都對接下來的房產(chǎn)交易有信心。

　　上海自5月3日起發(fā)起商品住房“以舊換新”活動，目前參與的樓盤共21個。記者日前走訪位于松江區(qū)的華發(fā)·海上都薈項目，銷售人員告訴記者，開發(fā)商正考慮直接收購老房子“以舊換新”。具體來說，開發(fā)商可以回收有購買新房意愿者的二手房，通過第三方機構評估舊房價格，老房子的價格既要考慮地址、房齡等綜合情況，也會參考市場價格。

　　“初步方向是老房子可抵這邊新房70%的房款。”銷售人員表示，如果覺得舊房估值未達成一致，也可以參與“無憂置換”活動。具體為給予一定置換周期，如果未在規(guī)定時間內置換成功，可向開發(fā)商申請退款。據(jù)介紹，目前華發(fā)在上海推出開發(fā)商直接收購舊房模式的新樓盤，除了海上都薈，即將開盤的虹橋四季也在緊鑼密鼓推進。

　　根據(jù)上海鏈家提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月28日，通過上海鏈家?guī)Э汀耙耘f換新”指定的新房項目，產(chǎn)生了145套新房交易，新增12套二手掛牌房源。

　　在湖北荊門，已有商品房“以舊換新”成功落地的案例。據(jù)介紹，這名業(yè)主129.37平方米的舊房售出514893元，購買電梯新房112.59平方米合計550000元，僅需補交35107元。舊房由荊門市住房保障中心按評估價收購，并與業(yè)主和新樓盤開發(fā)企業(yè)簽訂了約定“賣舊買新”相關事項的三方協(xié)議。

　　多地國資加速推進“收房”進度

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，“國企收舊換新”模式成為今年以來商品房“以舊換新”的主流，目前已有鄭州、南京、武漢、蘇州、無錫等近20城明確鼓勵或推動國企收購購房者手中的二手房。

　　具體而言，“國企收舊換新”模式即地方國企國資平臺按照評估價格收購存量二手房，換房者在一定范圍內選定意向新房，并與開發(fā)商簽訂買賣合同。

　　5月10日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布消息，即日起，取消試點期限和試點區(qū)域，在市內八區(qū)全面開展二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作。鄭州成為全國首個商品房“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市。

　　根據(jù)計劃，鄭州今年將完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中5000套由國資平臺鄭州城市發(fā)展集團有限公司收購二手住房。

　　5月24日，鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城市發(fā)展集團有限公司全資子公司）工作人員表示，截至5月23日，“以舊換新”報名4846組，有效登記2290組，完成新房意向認購數(shù)量281組，其中35組已完成正式收購協(xié)議簽訂。記者在采訪中了解到，此次其收購二手房源不是為了銷售，而是用作保障性租賃住房，收購之后會對房源進行一定改造，進一步滿足新市民、新青年的租住需求。

　　在南京，市屬國企南京安居建設集團有限責任公司（簡稱“南京安居集團”）率先推出存量房“以舊換新”活動，正受到消費者歡迎。

　　5月24日，記者來到南京安居集團“以舊換新”咨詢接待處，兩部咨詢電話不停地響，工作人員一直處于介紹、登記、答疑環(huán)節(jié)中。雖然是工作日，但上午短短兩小時，20多名意向換房者陸陸續(xù)續(xù)來到咨詢處，了解“以舊換新”流程、手續(xù)等。

　　“國資公司出手進行房屋評估、交易，公平公正有保障，同時有效解決了二手房市場當下面臨的交易難、手續(xù)繁、周期長的痛點，促進了存量房的交易流動。”南京安居集團副總經(jīng)理王胡浩介紹，截至5月20日，南京安居集團共收到咨詢客戶3450組，繳納新房意向認籌金的換房人達515組。5月20日，首批次100套房源線下驗房評估結果已完成，52組客戶確認成交，新房成交量明顯加速。

　　值得一提的是，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定購房補貼，也是地方政府進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。

　　根據(jù)武漢市的有關政策，2024年12月31日前，對出售自有住房并在6個月內購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個月內出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區(qū)財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。

　　同時，武漢市多個城區(qū)提出了“一區(qū)一策”的落地舉措。比如武漢市漢陽區(qū)規(guī)定，在漢陽區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個稅人員分別累計滿1年以上（含1年），在本區(qū)內購買新建商品住房，屬于個人（家庭）首套住房，按已繳納契稅額度50%給予補助。

　　記者從漢陽區(qū)一處在售樓盤了解到，以一套面積為122平方米的房源為例，疊加省市區(qū)“以舊換新”優(yōu)惠及開發(fā)商讓利，最終能享受約6萬元的綜合優(yōu)惠。

　　政策執(zhí)行仍存優(yōu)化空間

　　記者在采訪中了解到，當前，商品房“以舊換新”處于起步階段，實施時間較短，各地“以舊換新”政策仍有一定的優(yōu)化空間。

　　“國企收舊換新模式，由于信用背書受到歡迎，但涉及資金量大，收購規(guī)模整體有限。”河南一房地產(chǎn)資深人士表示，以鄭州為例，今年國資計劃完成5000套二手房收購任務，以一套100萬元的價格計算，合計需要50億元，“這對地方財政而言，仍是不小的負擔。”

　　該人士進一步表示，面對市場上量大面廣的二手房，國資有限數(shù)量的“以舊換新”，能在緩解當前房地產(chǎn)市場基本面上發(fā)揮多大作用，仍需進一步觀察。此外，國資收購住房更多用于保障性住房、租賃住房、人才住房等，后續(xù)也存在資金平衡、盈虧的考驗。

　　采訪中，也有換房者對“換新”存有顧慮。“目前市區(qū)內可供選擇的樓盤較少，尤其是優(yōu)質的改善型樓盤。”家住鄭州市金水區(qū)的高女士表示，其舊房已經(jīng)進行了鄭州市“以舊換新”的登記，而根據(jù)相關規(guī)定，舊房經(jīng)過現(xiàn)場探看后，需要在30天內確定新房意向。“我已經(jīng)看了半個多月時間了，想找位置好、價格合適的樓盤很難，現(xiàn)在置換的時間也不能延長。”高女士說。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來通過消化存量房產(chǎn)的方式來滿足配租型或者配售型保障房需求，或成為一種重要的方式，其中關鍵是要遵循市場化、法治化和商業(yè)可持續(xù)的原則。此外，政府還應制定規(guī)則，確保各項優(yōu)惠政策能落地，比如契稅減免、中介費減免等。同時，要發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，讓業(yè)主更放心地參與到“以舊換新”中。

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責任編輯：凌辰