原標題：史上最嚴“新深8條”解讀！深圳住建局：積分搖號將成導(dǎo)向

　　中新經(jīng)緯客戶端8月5日電 史上最嚴的“新深8條”是如何制定的？政策細則怎么實施？豪宅線為什么是750萬？新盤積分搖號會成為主流嗎？據(jù)深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會微信號消息， 8月4日，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會邀請深圳市住房和建設(shè)局呂增學(xué)，從“新深8條”的起草背景、主要內(nèi)容解讀“新深8條”。呂增學(xué)透露，積分搖號將成為導(dǎo)向。如果熱點樓盤的認籌人數(shù)遠超出房源數(shù)量，將采取積分搖號，優(yōu)先考慮無房家庭，一次性解決更多人的住房問題。

　　——起草背景

　　上半年，深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，具體表現(xiàn)如下：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資過熱

　　1-6月，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資1497.1億元，同比增長22%，全國為1.9%、全省為2.5%、北京為4%、上海為7%。 房地產(chǎn)開發(fā)投資遠高于固定資產(chǎn)投資增速，占固定資產(chǎn)投資比重的46.4%。

　　2、去化周期6.7個月，供需關(guān)系緊張

　　新建商品住宅批準預(yù)售面積同比下降52%，去化周期僅為6.7個月，供需關(guān)系較為緊張。

　　一般來說，深圳去化周期在8-15個月屬于正常范疇。超過15個月，說明供過于求；低于8個月，說明供不應(yīng)求。

　　從需求側(cè)看，深圳人口密度全國第一，近三年戶籍人口年均增長37萬人左右，住房剛需強烈，常住人口住房自有率24%，尚有巨大的需求。

　　從供給側(cè)看，深圳現(xiàn)狀居住用地占城市建設(shè)用地的比重為21.2%，低于國家25%的最低標準。

　　近四年，深圳實際供應(yīng)居住用地766.6公頃，僅占實際供應(yīng)建設(shè)用地的14.2%。近三年每年供應(yīng)住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求。同時，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，一半以上人口居住在城中村等品質(zhì)較差的住房中。 

　　3、熱點樓盤被搶購，個別二手房集體漲價

　　熱點區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，市場出現(xiàn)熱點房源打新?lián)屬彙?/p>

　　二手住宅成交活躍，價格上漲較快，成交面積同比增長46.1%，價格指數(shù)環(huán)比上漲8.2%、同比平均上漲10.7%。

　　出現(xiàn)個別二手房集體漲價、自媒體炒作房價等現(xiàn)象。

　　——主要內(nèi)容

　　針對上述問題，為認真落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，7月14日，市委、市政府決定出臺《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出8條調(diào)控措施，簡稱“新深8條”。

　　呂增學(xué)針對“新深8條”，發(fā)布官方解讀。

　　1、調(diào)整商品住房限購年限

　　深圳入戶政策最為寬松，大專以上畢業(yè)生可直接落戶，隨遷老人落戶即可購房。

　　近年來，深圳每年新增戶籍人口40至50萬人，對住房市場形成巨大壓力，且入戶即可購房不利于保障剛需，對早期已入戶并連續(xù)繳納社保的市民不公平。

　　因此，在住房供需緊張背景下，擬適當收緊戶籍居民購房政策，切實支持合理自住需求，有效遏制投機炒房。

　　據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計，今年3、4、5月，離婚后半年內(nèi)購房套數(shù)占總成交套數(shù)的比例分別為6.43%、6.57%、6.30%，較去年同期有所增長。

　　據(jù)統(tǒng)計，“新深8條”出臺后一周，結(jié)婚人數(shù)超過離婚人數(shù)。

　　近年，一定時間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在3：1，上述離婚多于結(jié)婚屬非正常現(xiàn)象。早年，限購調(diào)控政策出臺以前一定時間段里的結(jié)婚與離婚比例大致保持在5：1，不排除房地產(chǎn)調(diào)控的影響。

　　因此，政策要加以限制，堵住離婚炒房的漏洞。

　　2、完善差別化住房信貸措施

　　為應(yīng)對此次疫情，央行實行了較寬松的貨幣政策，引導(dǎo)貸款利率下行，房地產(chǎn)市場資金較為充裕，易引發(fā)投機炒作。

　　在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上實行差別化住房信貸利率政策，由地方自主確定個人住房貸款利率加點下限，有利于在市場流動性充裕情況下，保持房貸利率穩(wěn)定，遏制社會資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場投機炒作。

　　參照北京、上海等地做法，深圳此次提出對普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策，以體現(xiàn)差別化信貸政策作用。

　　3、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　深圳現(xiàn)行計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距（約為當前房價的6.8折）。更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場真實價格，增加交易成本，緩解市場過熱。

　　從2015年3月31日國家“營業(yè)稅5改2”政策實施效果來看，短期內(nèi)起到了降低二手房稅費、活躍市場的作用。

　　近一年深圳成交的商品住宅中，未滿5年的占比達59%，換手率較高，存在一定炒作現(xiàn)象。將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，將對當前二手市場過熱和二手房價上漲發(fā)揮較明顯的抑制作用。

　　4、細化普通住房標準

　　容積率1.0（含）以上，套內(nèi)面積120㎡（含本數(shù)）以下或者建筑面積144㎡（含本數(shù)）以下，實際成交總價低于750萬元（含本數(shù)）。

　　750萬元的分界標準是以深圳過去一年商品住房平均成交價格6.8萬/㎡為基礎(chǔ)，按照住建部相關(guān)規(guī)定上浮1.2倍的系數(shù)，再乘以過去一年來成交套均建筑面積91㎡進行測算得出的。

　　按照這一標準，深圳非普通住房占比將從政策實施前的6%，增加到政策實施后的17%，既能有效抑制南山、福田等熱點片區(qū)市場過熱，又不致使全市大部分住房交易受到?jīng)_擊。

　　5、加強熱點樓盤銷售管理

　　當前，深圳部分熱點樓盤社會關(guān)注度高，易引起購房者搶購，不利于穩(wěn)定市場預(yù)期，也容易引發(fā)炒作。

　　對意向購房人群按照是否為真正剛需家庭及來深時間長短等因素，確定一定的購房比例，將確保有限的住房資源優(yōu)先銷售給無房自住家庭。

　　即將入市的“熱點盤”華強城，是首個引入積分制搖號的樓盤。根據(jù)分數(shù)高低，取排名前5560位參與公證搖號。

　　呂增學(xué)說，積分搖號將成為導(dǎo)向。如果熱點樓盤的認籌人數(shù)遠超出房源數(shù)量，將采取積分搖號，優(yōu)先考慮無房家庭，一次性解決更多人的住房問題。

　　6、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　目前，商業(yè)銀行自行簽訂房屋抵押合同，未要求到房地產(chǎn)主管部門網(wǎng)簽備案，易產(chǎn)生“高評高貸”現(xiàn)象。

　　為此，《通知》規(guī)定房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，將真正落實交易價、評估價、登記價“三價合一”，降低金融風(fēng)險，抑制投機炒作。

　　7、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。

　　目前，深圳二手住房市場中，部分熱點片區(qū)、熱點樓盤存在中介炒作、業(yè)主隨意加價、推高上漲預(yù)期等現(xiàn)象。

　　通過及時發(fā)布二手住房真實及合理成交價格，將有利于增加二手市場信息透明度，規(guī)范中介機構(gòu)交易行為，引導(dǎo)市場理性交易，穩(wěn)定二手住宅價格。

　　8、嚴厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

　　通過對五類市場主體的房地產(chǎn)秩序整頓工作，重點保護處于弱勢的買房群體合法權(quán)益，有效凈化房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，消除因個別樓盤短期哄抬房價引起片區(qū)市場炒作。 （中新經(jīng)緯APP）

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責(zé)任編輯：劉萬里 SF014