959套房源，居然吸引超過6萬人報名搖號，杭州遠洋西溪公館項目的熱度傳遍互聯網。在杭州，由于個別新房項目與周邊二手房存在巨大價差，買新房如同股市打新，能買到遠洋西溪公館的幸運兒，至少浮盈40萬元，可以說是“買到就是賺到”。

　　火熱的搖號買房B面，是1.60%的超低中簽率，注定大部分人都將“陪跑”，有購房者在搖號十幾次都沒有中簽的情況下，已經果斷放棄。對于那些足夠幸運的投資客們來說，在房源交付后選擇迅速掛牌出售，輕而易舉就能獲利數十萬元乃至上百萬元。不過，隨著倒掛價差較大的樓盤陸續釋放，杭州新房市場的限價紅利在逐漸收窄。

　　01搖號十幾次未中 剛需轉向二手房市場

　　▲樓市資料圖

　　西溪公館位于杭州余杭區，屬于杭州未來科技城板塊，緊鄰著著名的西溪國家濕地公園。當時的開發商在2009年就拍得該土地，卻因為自身原因、市場環境變化等，項目陷入長期爛尾。直到2019年，項目才被遠洋收購，名稱改為遠洋西溪公館，限價定在2.8萬元/平方米，并以準現房形式入市。

　　經過十余年發展，杭州的房價已然不是當初的模樣，根據貝殼找房APP顯示，遠洋西溪公館周邊二手住宅的價格多在3.5萬元/平方米以上，也不乏售價達5萬元/平方米項目，價差至少在7000元/平方米。西溪公館項目最大的戶型是190平方米，最小為59平方米，以最小戶型住宅粗略計算，如果能夠買到這一項目，意味著購房人能夠浮盈40萬元以上。

　　西溪公館與周邊二手房巨大的價差，成為眾多購房者垂涎的項目。鄭娜（化名）從2018年12月就開始籌劃在杭州買房，她對中新經緯（微信號：jwview）稱，西溪公館不僅位置好，距離工作單位也較近，今年年初她就開始打聽這個項目，但一直沒有開盤消息。

　　今年5月底，該項目開始登記購房意向，購房者就像“雪片”一樣飛來，由于資料審核量過大，登記結果公示不得不進行順延。最終，報名搖號的購房人數突破6萬，按照959套房源計算，西溪公館的中簽概率不足1.60%。

　　▲鄭娜搖號買房時凍結的首付款。

　　這6萬人中，并不包括鄭娜，因為她在5月初就入手了一套二手房。她說：“這一年多，杭州熱門樓盤的搖號選房參加了十幾次，但都是百分之零點幾、一點幾的概率，太低了，不想再搖了。”

　　鄭娜此前參與搖號的樓盤中，就不乏一些萬人搖甚至數萬人搖的項目，例如，中國鐵建西湖國際城、保利融信和光塵樾、綠城翡翠城梧桐郡等。中國鐵建西湖國際城曾三次搖號，每次都是上萬人報名，2019年3月份的搖號，吸引到1.7萬人參與，中簽率僅為1.52%。

　　因為是單身，鄭娜的搖號順序一直相對靠后，她稱，幾乎每次搖號，都是排在最后20%中，每一次都與低價樓盤無緣。由于參與搖號需要凍結約60萬元-80萬元首付款到開發商指定的銀行，但她手上能隨時動用的現金不多，因此不得不從第三方平臺借出部分資金，“每次搖號基本都會有小一千元的利息支出，但中簽概率實在太低，比較絕望，就不想參與了。”

　　鄭娜還稱，在杭州的一些微信購房群里，有些購房人也在關注遠洋西溪公館，但不少人都說不參與了，因為搖了也是“陪跑”。

　　02 投資客轉手出售房源 凈賺百萬元

　　與遠洋西溪公館一樣，杭州所有萬人搖的熱門樓盤，都有一個共同特征，即最高限價與周邊二手住宅存在較大的價差，加上杭州房地產市場一直較熱、新房交付后沒有限售期，套利空間巨大。

　　鄭娜表示，她參加搖號的樓盤，價格多在2萬元-3萬元/平方米之間，而周邊二手房的售價在3萬元-5萬元/平方米，價差懸殊，這激發了很多投資客的搶房熱情。她說：“這么大的價差，把很多人的投資熱情勾出來了，不少參與搖號的人都不是買來自住。”

　　據報道，經濟觀察網記者在西溪公館售樓處偶遇了一位投資客，他自稱用合法途徑借用了超過50人的房票來“抽獎”，“凍2000多萬，一周多的時間，中一套收益率5%，兩套10%，合法的投資里，還有比這來錢快的嘛？這可比買彩票中獎率高多了。”

　　易居克而瑞浙江區域市場總監安鑫對中新經緯稱，不管是有無搖號，只要有樓盤的售價明顯低于市場價，投資客都會選擇入場，搖號雖然麻煩，但讓投資者與剛需站在了同一條起步線上。另外，相比于市區內的高總價項目，外圍市場小戶型、低總價項目更受投資者關注。

　　▲融信瀾天、萬科未來城三期夢溪里小區掛牌出售的房源。

　　實際上，曾經搖號火爆的低價樓盤，在交付后，確實出現大量購房者套現離場的情況。2018年5月，融信瀾天404套房源公示預售證，毛坯均價約為1.8萬元/平方米，因為價格優勢，它成為杭州市首個萬人搖號項目，登記搖號人數超1.1萬戶，中簽率為3.40%。該項目于2019年底交付。

　　6月4日下午，中新經緯記者在貝殼找房APP上看到，該小區掛牌出售的房源有146套，占到總房源的36%，銷售均價約2.9萬元/平方米，且幾乎都是毛坯狀態。貝殼找房顯示，該小區是杭州良渚熱搜小區榜第1名，已經成交102套二手房。

　　杭州良渚一家房產中介門店的經紀人對中新經緯稱，掛牌出售融信瀾天房源的業主，都是投資客，雖然每戶都能凈賺80萬元甚至100多萬元，但加上稅費，融信瀾天與周邊小區的房價是持平的。因此，想買該小區二手房的客戶，也沒有很大的議價空間。

　　同樣是上萬人搖號的萬科未來城三期夢溪里，共有662套房源，搖號時的銷售均價大致在2.1萬元/平方米。貝殼找房顯示，該小區現在掛牌出售的二手房房源有126套，售價約為3.1萬元/平方米。掛牌出售的房源中，最小面積為84平方米，最大的137平方米，順利售出后，業主們獲利不少。

　　據透明房地產研究院統計，卓越蔚藍領秀、中國鐵建西湖國際城、中國鐵建萬科江灣城、金色和莊、萬科融信西雅圖、德信海德公園等出現過搖號火熱的樓盤，都已經售出不少二手房，成交價與新房售價的價差大約在7000元-10000元/平方米之間。房產交易平臺顯示，這些小區還有一些房源正在掛牌出售，等待新的買家。

　　03 新房二手房價差縮小 萬人搖接近尾聲

　　6萬人搖號買房只是特例，杭州并非所有樓盤都這么火熱，流搖項目還是不少。據杭州房產新媒體平臺住浙網統計數據顯示，自2018年4月實施搖號買房至2020年4月3日的兩年時間里，杭州共出現26次上萬人搖號買房（有的項目分多次搖號），但無人問津的零登記項目是前者的近10倍。

　　住浙網稱，截止2020年4月3日，杭州共有929個樓盤參與搖號，共領出1603張預售證，推出房源超19萬套，流搖次數達240次，零登記為246次，平均中簽率為10.16%。

　　杭州萬人搖號買房的盛況也將減少。據克而瑞監測，除了遠洋西溪公館，曾三次萬人搖的城北萬象城幸福里也于近日領出最后6幢高層的預售證，其限價紅利超3000元/平方米。克而瑞判斷，隨著倒掛價差較大的紅盤陸續釋放，杭州新房市場的限價紅利也在逐漸收窄，這兩個項目應該是今年屈指可數的萬人搖。

　　此外，安鑫分析，杭州外圍市場的限價出現了一定程度的松動，新房與二手房的價差已經縮小，同時，因為“雙限”政策，二手房的價格上漲也受到抑制。克而瑞稱，限價上漲的板塊多位于余杭、蕭山，比如未來科技城板塊，最新限價36100元/平方米，比之前板塊的精裝限價高出1600元/平方米。

　　“其次，大多數一二手倒掛價差較大的項目已清盤。自2018年搖號至今，杭州共產生26個萬人搖號項目，其中23個項目已清盤，目前僅剩城北萬象城幸福里、融創城、融信保利和光塵樾三個項目還有房源可售。除此之外，還有一些需現房銷售的項目存在一定倒掛空間，比如濱江華成大江之星、瀧悅華府、天陽融信東方邸等，這些項目都將于今年入市。可見，留給購房者和投資客可以把握限價紅利的機會，已為數不多。”該機構稱。

　　文：薛宇飛 標題責編：薛宇飛 孫慶陽 趙佳然

　　鄭娜搖號買房時凍結的首付款圖來源：受訪者供圖融信瀾天、萬科未來城三期夢溪里小區掛牌出售的房源圖來源：貝殼找房APP

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責任編輯：劉萬里 SF014