房價分化

　　最近，英國每日郵報的一篇關于意大利一元房子的新聞，在國內(nèi)被眾多媒體轉載。位于意大利西西里島南部的穆索梅里鎮(zhèn)，以1歐元（人民幣約7.6元）的價格出售當?shù)氐姆课荨?/p>

　　西西里島是“教父”的家鄉(xiāng)，在歷史上曾經(jīng)是意大利的工礦重鎮(zhèn)，還是意大利著名的旅游圣地，“如果不去西西里，就像沒有到過意大利：因為在西西里你才能找到意大利的美麗之源?！备璧略?787年4月13日到達西西里首府巴勒莫時，激動地寫下了這充滿溢美之詞的句子。

　　但即使是美麗的西西里島，響應免費送房的人寥寥無幾，在國內(nèi)的輿論場上，更是被當作“陷阱”——任何購買這些房子的人必須同意在一年內(nèi)將物業(yè)翻新，而翻新費保守估計至少為人民幣227370元，否則，買方將失去人民幣54136元的保證金及居住權。

　　當然，這并不是發(fā)達國家首次出現(xiàn)類似白菜價的房子了，除意大利外，屢屢被媒體提及的還有日本奧多摩町。

　　奧多摩町在上世紀六十年代曾是著名的木業(yè)小鎮(zhèn)，但隨著后來產(chǎn)業(yè)衰退以及城市化發(fā)展，大量人口拋棄舊宅選擇進入大城市生活，奧多摩町的一些村莊為了生存下去，推出了免費發(fā)放房子的政策。

　　其他的如2012年英國的斯托克市曾以1英鎊1套的價格（約人民幣8.9元）出售上千套空置房；加拿大新不倫瑞克省的小鎮(zhèn)也曾以1加元（約人民幣5元）對外兜售地皮；美國芝加哥在2017年實施1美元（約為人民幣6.8元）購買空置房產(chǎn)的計劃。

　　一邊是意大利三大城市羅馬、米蘭、佛羅倫薩房價動輒3000歐元一平，一邊是穆索梅里鎮(zhèn)1歐元一套，這種巨大的差距帶給我們的感覺是不是特別像今天中國“網(wǎng)紅城市”鶴崗與北上廣深之間的對比？

　　在之前的文章中，筆者一直強調(diào)中國房地產(chǎn)市場的分化將逐步加劇，而房地產(chǎn)市場的分化，就是從房價開始的。一大批區(qū)域優(yōu)勢明顯的一線城市、主力二線城市房價將繼續(xù)上漲或者維持目前的高位，而很多資源型、工業(yè)型城市，將隨著產(chǎn)業(yè)的專業(yè)、資源的枯竭、人口的萎縮，逐漸進入“老齡”周期。

　　從黑河到騰沖

　　房地產(chǎn)市場的分化，說到底是決定于房地產(chǎn)周期要素的分化。影響房地產(chǎn)周期的要素，既包括經(jīng)濟增長、收入水平、人口流動、城市化進程、人口數(shù)量和結構等長期要素，也包括土地政策等中期要素，還包括利率、抵押貸首付比、稅收等短期要素。因此可以概括地說，房地產(chǎn)周期長期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　在過去的五年間，中國的房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)巨大的上漲趨勢，但分化也越來越明顯。在中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)發(fā)布的2018年全國261個城市房價排名中，房價前50名的城市中，環(huán)渤海灣城市群10個，東南城市群28個，中部城市群4個，西南城市群5個，東北僅2個（齊齊哈爾、大連），西北僅1個（蘭州）。而在房價前十的城市中，全部集中在環(huán)渤海灣城市群（北京、天津、青島）和東南城市群（上海、深圳、廣州、廈門、杭州、福州、南京）。根據(jù)分布圖可見，中國高房價城市基本分布在環(huán)渤海灣城市群、長三角城市群和粵港澳大灣區(qū)城市群等經(jīng)濟發(fā)達、人口集中地區(qū)。

　　如果要用一條線來劃分中國當下房地產(chǎn)價格的分化，大概可以用的是地理學家胡煥庸在1935年提出的“黑河-騰沖線”（或“胡煥庸線”）。在《中國人口之分布》一文中，胡煥庸發(fā)現(xiàn)，以此線為界，約有94%的人口居住在約占全國土地面積43%的東南部地區(qū)，約6%的人口居住在約占全國土地面積57%的西北部地區(qū)。2018年房價前50的城市中，只有蘭州位于“黑河-騰沖線”的左側。

　　今天來看，這條線依然是中國最重要的人口分界線和房價分界線，用“一半是海水，一半是火焰”來形容一點都不為過。不過局部地區(qū)有了新的變化，比如鶴崗這樣的資源型城市，隨著資源的逐漸枯竭，鶴崗經(jīng)濟增速放緩，人口也在萎縮，而年齡偏大的人口結構，使得當?shù)刭彿恐髁θ巳翰蛔?。鶴崗市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，自2012年至2017年之間的5年里，鶴崗總人口減少7.6萬人，降至100.9萬人。而在這100.9萬的總人口中，35歲以上人口多達70萬，其中，60歲及以上老年人口數(shù)量為22.6萬人，鶴崗老年人口數(shù)量是17歲以下人口數(shù)量的2倍還要多。此外，在人口的城鄉(xiāng)分布中，截至2017年底，鶴崗城鎮(zhèn)人口為83.3萬人，這意味著，在約83%的高城鎮(zhèn)化水平下，鶴崗已經(jīng)很難享受到農(nóng)村人口進城落戶來支撐房價的福利。

| 2018年，鶴崗樓盤單價關注度排名（根據(jù)房天下數(shù)據(jù)）

　　鶴崗這樣的城市，留不住人才，人口結構整體偏大，更要命的是已經(jīng)失去了城市化的紅利。很多類似于鶴崗的城市，在這個周期里面，不得不通過壓縮土地的供應量、通過放開戶籍引進人才等方式維持房價的泡沫。

　　在《2019：地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略分歧正在形成》一文中，我們提到巨頭房企在區(qū)域選擇上已經(jīng)出現(xiàn)分歧，與碧桂園重倉縣市不同，萬科的重點是一二線，更確切地說，逐漸轉向重點城市群和核心一二線城市。郁亮介紹，萬科未來的投資重點是粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀經(jīng)濟圈及武漢西安中西部核心都市圈、城市群。

　　萬科的選擇，看重的是“人口”這個房地產(chǎn)發(fā)展的長期周期要素，也唯有人口，才是未來支撐城市房價最重要的因素。

　　投資價值中國

　　未來中國房地產(chǎn)市場會不會也有一元甚至免費的房子呢？

　　從人口的流動、未來人口結構以及城市化的進程來看，極有可能，但也取決于一個潛在的影響因素，那就是房地產(chǎn)稅。

　　我們看美國、加拿大、英國的一元廉價房，為什么沒有人接盤，房子雖然免費，但也需要滿足翻修、永久居住等條件，另外還要支付固定資產(chǎn)稅、都市計劃稅等不同的稅項，如果子女繼承房產(chǎn)，還要繳納高額的遺產(chǎn)稅。也就是說，到時候很多的房子，如果房地產(chǎn)稅真的大規(guī)模開征之后，拿在手上就是負資產(chǎn)，想甩掉都來不及。

　　所以現(xiàn)在的樓市價格分化，其實拼的是未來資產(chǎn)的保值增值能力。

　　未來中國，北上廣深這樣的特大城市、區(qū)域中心城市繼續(xù)膨脹，而中小城市會從北向南，從西向東的逐漸收縮，這幾乎是一個必然現(xiàn)象。中國未來可能不會像意大利、日本這么夸張，但從人口的變化來看，其實也不會相差太遠。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年全年我國出生人口1523萬人，是1952年該數(shù)據(jù)存在以來最低值。按照65歲及以上人口占全部人口比重超過7%即為老齡化社會的標準來看，2018年中國達11.3%，已經(jīng)進入老齡化社會，李迅雷甚至認為，最快十年，我國總人口將出現(xiàn)負增長。依靠人口高速增長支撐住房剛需同步增長的歷史即將結束。

　　人口的自然增量下降的情況下，各個城市搶奪的就是存量人口，因此未來人口遷移的方向，將成為未來驅動不同城市住房剛需的重要因素。

　　在一線城市紛紛加碼搶人大戰(zhàn)的情況下，三四線城市的危機感已經(jīng)前所未有，比如5月12日，嘉興發(fā)布《關于更高質(zhì)量建設人才生態(tài)最優(yōu)市的若干意見》，這是繼2017年之后，嘉興的“2.0版人才新政”，提出建立起從200萬元到1個億，上不封頂?shù)娜椖亢腿^程支持鏈條以吸引人才。湖南小城株洲更是由政府出面，組織企業(yè)四處招攬人才。有的城市不僅放開落戶限制，甚至直接補貼買房，呼和浩特直接發(fā)出“半價買房”的號令，靠公積金買房首付最低為20%。而寧波也對很多人才發(fā)放15~800萬元的房補，同時寧波還給予購房總額將近20%的補貼，高達20~60萬的購房補貼。

　　從2018年各城市人口凈流入量可見，我國東部10個省市中有7個為人口凈流入地區(qū)，南方省份凈流入人口也高達168.5萬。三四線城市人口凈流入規(guī)模出現(xiàn)大規(guī)?？s減，同期二線城市則涌入大量人口。總體來看，人口凈流入量對一、二、三線城市常住人口增量的貢獻度分別為52.88%、74.38%和10.77%。人口的遷移主要向一、二線城市集中，而四五線城市中，有七成城市面臨人口凈流出。

　　歸根到底，人口會跟著產(chǎn)業(yè)走，沒有產(chǎn)業(yè)便沒有就業(yè)，沒有就業(yè)，年輕人就會離開，這是鶴崗出現(xiàn)白菜價樓盤的原因，也是未來我們選擇價值投資的一個切入口。

　　最后，和大家講一個故事。

　　巴黎大學教授布里丹養(yǎng)了一頭小毛驢，他每天要向附近的農(nóng)民買一堆草料來喂。某一天，送草的農(nóng)民多給他的毛驢送了一堆草料，這下，毛驢站在兩堆數(shù)量、質(zhì)量和與它的距離完全相等的草料面前就為難了。它雖然享有充分的選擇自由，但由于兩堆草料大小相同，價值相等，客觀上無法分辨優(yōu)劣，于是它左看看，右瞅瞅，始終無法分清究竟選擇哪一堆好。

　　于是，這頭可憐的毛驢就這樣站在原地，一會兒考慮數(shù)量，一會兒考慮質(zhì)量，一會兒分析顏色，一會兒分析新鮮度，猶猶豫豫，來來回回，在無所適從中活活地餓死了。

　　后來布里丹教授將這種決策過程中猶豫不定、遲疑不決的現(xiàn)象稱之為“布里丹毛驢效應”。

　　當我們面對兩堆同樣大小的干草時，或者“非理性地”選擇其中的一堆干草，或者“理性地”等待下去，直至餓死。但當我們面對的是兩堆完全不一樣的草料時呢？一堆鮮肉多汁，秀色可餐，一堆干枯，甚至還透著一股霉爛的味道，還會猶豫嗎？

　　今天的樓市，有多少人面臨的困境是像布里丹教授故事中的那只小毛驢呢？

• 參考資料：

　　2018年全國261個城市房價排名、房價工資比TOP10分析及廣州人買房情況分析，http://www.chyxx.com/industry/201901/711262.html

　　下一個“鶴崗”在哪里——2018年全國人口流動地圖大盤點，梁中華 吳嘉璐

　　各大城市紛紛開啟“搶人”大戰(zhàn)，張大偉：購買房屋門檻降低？

　　來源：秦朔朋友圈

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責任編輯：魏雨