文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄作家 李奇霖

　　未來住房需求將趨勢性向下，需要加快轉(zhuǎn)變增長方式。

　　2016年三季度房地產(chǎn)調(diào)控開始收緊，到現(xiàn)在快滿三年。雖然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放松，但整體調(diào)控基調(diào)還是 “房住不炒” 。這三年里看空地產(chǎn)的呼聲不斷，但實(shí)際情況是它的韌性顯然超出了大多數(shù)人的預(yù)期，尤其是投資，2016-2018連續(xù)三年增速上升。今年1-4月累計(jì)11.9%的投資增速，更是讓人對地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)中的重要性有了新的認(rèn)識。

　　短期來看，除了銷售外，棚戶區(qū)改造、開發(fā)商快周轉(zhuǎn)、加快已開工項(xiàng)目竣工等因素，都會對地產(chǎn)投資有影響。但在中長期，需求是影響地產(chǎn)投資最核心的變量，包括城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新增人口的剛需，以及已有城鎮(zhèn)人口的改善型需求。

　　本文從剛需和改善型需求兩個(gè)角度，分析未來住房市場還有多大空間。我們認(rèn)為，住房需求的高點(diǎn)在2016年，而2016-2018年銷售的火爆，已經(jīng)透支了11.2億平米的住房需求。未來住房需求將趨勢性向下，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的拉動作用減弱，需要加快轉(zhuǎn)變增長方式，地方政府也要逐步擺脫對土地財(cái)政的依賴。

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　　城鎮(zhèn)化帶來多少住房剛需？

　　通常說的城鎮(zhèn)化率有兩個(gè)，一個(gè)是常住人口城鎮(zhèn)化率，統(tǒng)計(jì)的是在城鎮(zhèn)居住了半年以上的人口占比，一些是農(nóng)村戶口但生活在城市的人也被統(tǒng)計(jì)進(jìn)去；另一個(gè)是戶籍人口城鎮(zhèn)化率，統(tǒng)計(jì)的是有城鎮(zhèn)戶口的人口占比。2018年中國常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率僅有43.37%，兩者的缺口達(dá)到了16%。

　　城鎮(zhèn)化率是衡量一個(gè)經(jīng)濟(jì)體發(fā)展水平的重要指標(biāo)，提高城鎮(zhèn)化率也是現(xiàn)階段，政府的工作目標(biāo)之一。2016年底國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年）》，規(guī)劃到2030年全國總?cè)丝趯⑦_(dá)到14.5億人，常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%。

　　不過對分析住房需求來說，戶籍人口城鎮(zhèn)化率這個(gè)口徑更為重要，更能體現(xiàn)對城鎮(zhèn)住房的剛性需求。基于此，我們在后續(xù)測算時(shí)，假定新增的住房剛需全部來自于新增的戶籍城鎮(zhèn)化人口，而新增的戶籍城鎮(zhèn)化人口住房需求，都在落戶的時(shí)候得到釋放。

　　由于已經(jīng)知道2030年常住人口城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)是70%，可以分兩步來估算2019-2030年每年的戶籍人口城鎮(zhèn)化率：一是每年的常住人口城鎮(zhèn)化率，二是根據(jù)城鎮(zhèn)戶籍人口占常住人口的比例，來估算戶籍城鎮(zhèn)化率。

　　先看第一步。歷史數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化率并非線性上升，而是隨著GDP提高而逐漸放緩。如2016年-2018年中國常住人口城鎮(zhèn)化率分別上升了1.25%、1.17%和1.06%，城鎮(zhèn)化率的上升幅度，分別比前一年低了0.08%、0.08%（即1.25%-1.17%）和0.09%。

　　由此，我們假定2019年到2030年，每年常住人口城鎮(zhèn)化率的增幅，分別比前一年低0.08%。根據(jù)2018年常住人口城鎮(zhèn)化率59.58%、2030年目標(biāo)70%，可以估算出2019-2030年每年的常住人口城鎮(zhèn)化率。

　　再看第二步。2015-2018年，城鎮(zhèn)戶籍人口約為城鎮(zhèn)常住人口的72%左右，而且每年以0.5%左右的速度上升。考慮到目前除特大型城市外，其它類型的城市在落戶方面都有所放松，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)戶籍人口占常住人口的比例還將進(jìn)一步上升。在這里采用線性外推的方法，假定2019-2030年，這個(gè)比例每年增加0.5%。

計(jì)算完上述兩步后，就可以得到2019年至2030年每年的兩個(gè)口徑城鎮(zhèn)化率。

　　假定2019-2030年中國人口規(guī)模是線性增長的，2030年實(shí)現(xiàn)14.5億人的規(guī)劃目標(biāo)。根據(jù)上面估算的戶籍人口城鎮(zhèn)化率，就可以計(jì)算出每年新增的戶籍城鎮(zhèn)化人口量。

　　根據(jù)測算結(jié)果，2019-2030年常住城鎮(zhèn)化人口將增加1.84億人，2030年達(dá)到10.15億人。由于戶籍城鎮(zhèn)化率上升得更快，2019-2030年戶籍城鎮(zhèn)化人口總增量為1.95億人，在2030年達(dá)到8.00億人。

　　下面估算人均居住面積。最新數(shù)據(jù)是2016年的，當(dāng)年城市人均住宅建筑面積36.6平方米。2000-2016年城市人均住宅建筑面積，從20.3平方米上升至36.6平米，平均每年增加1平方米。隨著生活層次的提高，人均居住面積還將上升，但上升幅度將放緩，假定2017-2030年每年增加0． 5平方米。根據(jù)城鎮(zhèn)人口增量，可計(jì)算得每年的住房需求。

　　結(jié)果顯示，2019-2030年戶籍人口城鎮(zhèn)化帶來的住房總需求為79億平方米。

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　　改善型住房需求有多大？

　　改善型住房需求的估算相對容易。以2019年為例，人均住宅建筑面積，從2018年的37.6平方米提高到2019年的38.1平方米，增加了0.5平方米。2018年末城鎮(zhèn)戶籍人口為6.05億人，可以計(jì)算得2019年改善型住房需求為6.05×0.5=3.025億平方米。

　　在第一部分已經(jīng)估算出了2019-2030年每年的城鎮(zhèn)戶籍人口，用和2019年同樣的方法，可以估算出后續(xù)年份的改善型住房需求。

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　　結(jié)論與政策建議

　　采用相同的方法，可以估算出2000-2018年城鎮(zhèn)化人口住房剛需和改善型需求，并和實(shí)際的住宅商品房銷售面積比較，可以發(fā)現(xiàn)：

　　第一，房地產(chǎn)的需求高點(diǎn)已過。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，城鎮(zhèn)戶籍人口平均住宅面積從2006年的27.1平方米，上升到2007年的30.1平方米，增幅遠(yuǎn)超正常年份的1平方米左右，導(dǎo)致估算的改善型需求大增。這高估了實(shí)際的改善型住房需求，因?yàn)?007年城鎮(zhèn)人均住宅面積大增，和行政區(qū)劃調(diào)整有關(guān)，將一部分人均居住面積更大的農(nóng)村人口，劃入城鎮(zhèn)戶口，抬升了整體的城鎮(zhèn)人口平均居住面積。因此，2007年估算的住房需求跳升，明顯高估。

　　正常年份中，住房需求最大的是2016年，為12.8億平方米。從2019年開始，住房需求逐年減少，從10.5億平方米下降到2030年的9.4億平方米。改善型需求上升，但是難以對沖城鎮(zhèn)化放緩帶來的剛需減少。

　　第二，2016-2018年房地產(chǎn)熱銷，已經(jīng)透支了11.2億平方米的住宅需求。

　　2008年之前，中國房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，實(shí)際銷售面積低于潛在住房需求。2008年金融危機(jī)后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的手段之一，住房需求得到釋放，實(shí)際銷售和潛在需求接近。2012-2014年，除了2013年 “地王” 頻出后階段性收緊外，穩(wěn)增長壓力下地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)整體是放松的，導(dǎo)致實(shí)際銷售面積再度高于潛在需求。2016年開始大范圍推廣棚改貨幣化安置，使得當(dāng)年住宅銷售面積，比前一年增加了2.5億平方米，2017年和2018年繼續(xù)攀升。據(jù)我們測算，2016-2018年住宅銷售透支了11.2億平方米，約占2019-2030年住宅總需求的9%。

　　第三，地方政府需要逐步擺脫對土地財(cái)政的依賴。住房需求趨勢性向下的大背景下，土地財(cái)政難以為繼，需要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。對地方政府而言，需要逐步擺脫對土地財(cái)政的依賴。由于土地的抵押品屬性越來越弱，在地方債務(wù)治理上，要嚴(yán)格控制增量+穩(wěn)步化解存量，否則將會因缺少還款來源，使債務(wù)問題進(jìn)一步膨脹。這也意味著，在地方債務(wù)治理+土地抵押品屬性越來越弱的雙重壓力下，基建投資高增長時(shí)代已經(jīng)過去。

　　(本文作者介紹：聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家)