如果農村宅基地可以自由流轉了，你會買上一塊嗎？

　　來源：秦朔朋友圈

　　他的答案是，阻礙全球五分之四的人口從市場經濟中獲利的主要絆腳石不在于文化差異，也不在于他們缺乏企業家精神，而在于他們無法創造資本。盡管全世界的窮人有數量驚人的資產，但由于資產不能在合法的所有權文件中得到表述和確認，無法交易和流轉，使這些資產成了“僵化的資產”，窮人也只能在非法的邊緣尋求微薄的收益，而政府也只能空喊減少貧困的口號，卻要面對日益嚴重的貧富分化，因為布羅代爾的“鐘罩”把受到私有權保護的部分人罩在其中，而把同樣需要私有權保護的另一部分人排斥在外。

　　近日，全國政協經濟委員會副主任楊偉民表示，戶籍、土地、住房等多項制度阻礙了城鎮化，推進新型城鎮化就是要破除、改革這些阻礙性制度，比如應該加快農業轉移人口市民化，允許城里人到農村購買宅基地的使用權，同時簡化行政層級，設置更多城市。

　　宅基地使用權的流轉問題一直備受關注，各界呼聲很高，中央也很關注，2014年12月2日，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議通過了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。2015年1月印發，進入試點階段。

　　但本次農村宅基地制度改革試點內容還局限在“探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地”，在試點地區可以轉讓了，但局限在“本集體經濟組織內部”，也就是本村內。

　　與外界期望的“自由轉讓”相差甚遠，所以這次改革試點未引起波瀾，試點案例應該也不多，未見相關報道。

　　而近日有官方身份的楊偉民所呼吁的“允許城里人到農村購買宅基地的使用權”，那就是全面放開宅基地的自由流轉了，這給人以巨大的想象空間和期待。

　　隨著城鎮化進程的加速，我國每年的城鎮化率至少保持1個百分點的增長，2017年比上年提高1.17個百分點，城鎮常住人口比上年末增加2049萬人。農村人口越來越少，按理說農村用地也越來越少才對，但國土資源部發布的第二次全國土地調查數據顯示，村莊用地不降反增，13年來增加了1837萬畝。

　　農村“人減地增”最重要的原因就是那些進城務工、“城鎮化”了的農民不愿意放棄農村的土地，這其中包括農田和宅基地，還有房屋，于是形成了大量的“空心村”。

　　“有的村鎮求洋氣，村邊新屋搞攀比，村中老屋無人住，擺了一個‘空城計’！”在浙江嵊州農村流傳的這段民諺，形象地針砭了浙江農村目前普遍存在的“空心村”現象。

　　有580多戶人口的浙江青田縣阜山鄉西溪村，如今實際只居住著40多人。這個村目前已有200多人出國，300多人外出打工或移居到縣城、麗水和阜山鄉中心村等地，西溪村成了一個名副其實的“空心村”。

　　從外觀看，村莊新房一排一排；到村內一瞧，舊房一片一片，許多閑置著無人居住。這不僅影響了村容村貌，也浪費了土地資源，影響了農民重要財產權利的實現。

　　華中師范大學中國農村研究院依托“百村觀察”項目平臺，于2014年6月至9月對全國31省207個村莊4090戶農戶就宅基地閑置問題進行了調查。

　　調查發現，當前農戶戶均擁有宅基地數量總體超標，一成以上村莊一戶多宅現象較多，全國4090個樣本農戶戶均擁有宅基地1.15處，比戶均1處的規定超出0.15處。受農民外出務工等因素的影響，超過一成的村莊宅基地閑置較普遍，接近十分之一的農戶有閑置宅基地。考察宅基地閑置的原因發現，因“全家常年外出打工”導致宅基地閑置的占比為46.57%，因“選新址建房”導致宅基地閑置的占比為27.94%，因“在外買房”導致宅基地閑置的占比為14.22%。對于閑置宅基地，超過八成的村莊沒有進行過管理，不足一成的村莊進行過收回。調查還發現，如果進行合理補償，四成農民愿意退回閑置宅基地；如果推行集中居住，近半數農民愿意放棄老宅基地。

　　1667年，《賦稅論》的作者威廉·配第說：“勞動是財富之父，土地是財富之母”。但大量的不可自由流轉的宅基地不能被稱為財富之母，只會被當成食之無味、棄之可惜的雞肋被閑置、被浪費。

　　2007年頒布實施的《物權法》在用益物權編規定了農村宅基地使用權，它具有用益物權的基本性質，物權是權利人對物的一種支配性和排他性權利。農民基于自身身份向農村集體經濟組織可無償申請取得宅基地使用權，但是一經取得，便具有了直接支配性和排他性，任何人不得侵犯這一權利。現實中，因繼承等出現的一戶多宅屬合法取得，而現行法律禁止自由流轉，這使得宅基地使用權的物權性質得不到體現，也使得農民的財產權的實現受到限制，同時也造成土地資源的浪費。

　　盡管我國農村宅基地使用權流轉受體制的束縛不被允許，但在經濟利益的驅使下，宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉事實上已大量存在，形成了以自發流轉為特征的農村宅基地隱形市場，尤其在城鄉結合部，這一隱形市場非常活躍。在現行法律的框架內，流轉雙方的權利義務得不到法律的約束和保障，即在交易時埋下了一顆不定時的炸彈，一旦產生糾紛，當事人的權益就可能得不到很好的維護。

　　北京市通州區潮白河畔的宋莊鎮小堡村一帶因畫家聚居在此而得名“畫家村”。這里聚集了海內外約1500名藝術家，擁有很多農民房改建的藝術家工作室、商店，以及造型各異的美術館、畫廊等，成為中國最大的、國內外知名的畫家聚居地，并于2006年被規劃為北京市十大文化創意產業集聚區之一。而目前定居的1500余名藝術家中，有200多人購買了農民房。

　　由于近年來北京房價上漲迅猛，很多農民后悔低價轉讓了自己的宅基地，至今為止，畫家村農民討房訴訟案件已經形成了10余起，起訴理由基本都是依據“城里人不得買賣農村集體經濟組織成員住房”的政策，請求法院判決雙方房屋買賣協議無效。

　　其中媒體曝光度最高的當屬農民馬海濤與畫家李玉蘭的訴訟案件，事情經過如下： 

　　2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得通州宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署協議。

　　2006年年底，房屋升值，馬海濤起訴李玉蘭，要求撤銷合同，收回房子。馬稱，他收回房子不為錢，是為了守法。

　　2007年7月10日，通州法院宋莊法庭一審判決該協議無效，馬海濤向李玉蘭支付9萬余元房屋補償，李玉蘭騰退房屋。

　　2007年12月，市二中院終審維持原判，但李玉蘭可就賠償問題另行主張。

　　2008年1月3日，李玉蘭起訴馬海濤，要求對方賠償房屋現值和當初價格的差價48萬元。

　　2008年10月20日，通州法院一審判決馬海濤賠償李玉蘭18萬余元。

　　本來是一場自發自愿的市場化交易，由于得不到法律的保護，鬧到最后變成了雙輸的局面。

　　索托在《資本的秘密》中呼吁，清晰界定產權，使資產具有可交換性，并且保護交易，降低交易成本。資本主義之所以蓬勃發展，不僅是因為資本、土地和勞動力的結合，而且是因為資本與土地的產權都是清晰的，人們掌握了這種權利后，就可以在多種經濟用途之間做出選擇。

　　我國現行的農村宅基地使用權制度是過去計劃經濟體制的產物，不允許自由流轉，強調對農村宅基地的靜態保護，這在當時對于農村社會的穩定和發展發揮過重要作用，但隨著市場經濟的迅猛發展，人口流動頻繁，土地財富效應彰顯，資源重新整合和流動的現實訴求日益提高，傳統的宅基地使用權制度由于其封閉性，越來越導致土地資源的浪費和效率的低下，已經不符合現代市場經濟的發展要求。而且城市的土地資源供需不平衡導致的寸土寸金，一方面擠占了老百姓的消費，另一方面也降低了中國制造的國際競爭力，與此同時，卻有大量的農村用地。

　　正如秦老師在《文明尋思錄》第三輯中寫道的，“改革開放四十年最重要的四個字是：順天應人。改革開放是從正視人性、順從民意開始的，在這個基礎上提高，進步，規范，超越。與其說是觀念改變世界，不如說是人性驅動世界，合乎人性的觀念、理論、主義，才是促進中國富強繁榮的真正的力量。”

　　筆者建議在健全法律法規的前提下，建立并完善農村宅基地使用權流轉市場，如此，也算是對農民在我國工業化和城鎮化進程中的歷史貢獻做出的一種制度性補償，有助于打破城鄉二元結構，實現鄉村振興，破解十九大報告中提出的“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。

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責任編輯：萬露