（圖片來源：全景視覺）

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 饒賢君 在全國的城市房?jī)r(jià)“地圖”中，廈門以非一線、非省會(huì)城市的身份居于北上深三大城市之后，超過廣州，在二三線城市中堪稱“一枝獨(dú)秀”。胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，廈門2016年年度房?jī)r(jià)漲幅45.5%，2017年年度房?jī)r(jià)漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五，一度被稱為中國樓市的“領(lǐng)漲王”。

　　廈門一家本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門的獨(dú)特資源以及戰(zhàn)略地位使其成為了福建省內(nèi)的購房需求聚焦地，而旅游“網(wǎng)紅城市”的地位以及卓越的自然環(huán)境又使其成為了滿足省外購房者需求的匯聚點(diǎn)。“廈門已經(jīng)是全國人民的廈門。”

　　正因如此，廈門樓市的風(fēng)吹草動(dòng)都成為焦點(diǎn)，廈門島外樓市價(jià)格下滑被稱為“崩盤”、萬科白鷺郡降價(jià)被傳為“腰斬”、開放限購的虛假消息被理解為“終于撐不住了”，輿情涌動(dòng)的背后，廈門樓市其實(shí)遠(yuǎn)未“山窮水盡”。

　　“網(wǎng)紅城市”

　　文藝、小資是廈門的兩個(gè)標(biāo)簽，鼓浪嶼、曾厝垵等景點(diǎn)備受文藝青年推崇。廈門市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年廈門全年地區(qū)生產(chǎn)總值為4351.18億元，旅游收入達(dá)到1168.51億元。

　　廈門本地大型房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)丹廈房產(chǎn)的一位店長(zhǎng)馬騰飛告訴記者，因旅游而愛上廈門甚至留在廈門的人不在少數(shù)。

　　廈門統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年，廈門外來人口比重達(dá)到43.7%，城鎮(zhèn)化比例達(dá)到89%，領(lǐng)先于全省全國。

　　全國各地來的游客、投資客只是推動(dòng)者中的一部分。一位國內(nèi)前五強(qiáng)房企的廈門分公司副總經(jīng)理透露，廈門樓市最大的消費(fèi)群體來自于福建省內(nèi)其他城市，福建省會(huì)為福州，GDP排名第一的市是泉州，漳州與廈門最近，而他們都愛在廈門買房。

　　沿海城市的風(fēng)景、廈門大學(xué)的優(yōu)越教育資源、更高的城鎮(zhèn)化水平是廈門吸引省內(nèi)客群的幾大要素。

　　廈門市按照居住范圍內(nèi)人員身份證號(hào)碼統(tǒng)計(jì)的《2012年廈門市各地人員統(tǒng)計(jì)表》顯示，2012年，廈門總?cè)丝诩s367萬人，福建本省籍人口為262萬，其中廈門籍居民為130萬，漳州籍居民超過30萬，龍巖籍居民約28.3萬，泉州籍居民約27.2萬。

　　從2010年開始，“漳州老板”最早引發(fā)了到廈門置業(yè)的浪潮，隨后，泉州、龍巖等省內(nèi)地市及外省也相繼形成了到廈門購房度假、置業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。2010年，國務(wù)院正式批準(zhǔn)廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)至全市，當(dāng)年，廈門GDP增長(zhǎng)速度為15.1%，2009年這一數(shù)值為8%。公開數(shù)據(jù)顯示，2010年廈門商品房均價(jià)約1.13萬元，此后每年房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，至2017年底，廈門商品房均價(jià)已接近4.8萬元。

　　涌入的大量需求將房?jī)r(jià)步步推高。前述五強(qiáng)房企廈門分公司副總經(jīng)理表示，廈門城市面積在中國地級(jí)以上城市中排名末尾，旺盛的需求和有限的土地供給之間存在矛盾。

　　限購 又見限購

　　2018年10月16日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布了《網(wǎng)傳廈門市限購政策取消屬不實(shí)信息！！！》的聲明，標(biāo)題連用了三個(gè)感嘆號(hào)，呼吁“不信謠，不傳謠”。

　　此前，有自媒體以一張2015年1月的電視新聞播報(bào)內(nèi)容截圖為引，稱目前廈門已經(jīng)正式宣布取消限購。

　　前述廈門本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門并沒有取消限購的動(dòng)向，反而一直在收緊政策，“廈門的投資客數(shù)量很多，限購的力度越來越大，很多投資客被‘套牢’了，日夜盼著限購取消，這次假新聞出來后，我看業(yè)內(nèi)人士轉(zhuǎn)得很少，投資者瘋轉(zhuǎn)。”

　　2016年10月5日，廈門重啟住房限購政策，限制二套以上住房的本地戶籍家庭、一套以上住房的非本地戶籍家庭以及無兩年社保或納稅的非本地戶籍家庭購房。2017年執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，并將非本地戶籍家庭的限購條件壓縮至三年社保或納稅記錄。2018年3月，廈門限購政策再度升級(jí)，要求本地戶籍單身（含離異）人士限購一套房，此外，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年，新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

　　此次“廈門最嚴(yán)限購令”堵上了此前廈門限購中存在的贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓、離婚買房等漏洞，對(duì)于外埠消費(fèi)市場(chǎng)占半壁江山的廈門樓市來說，相當(dāng)于削減了一半的需求。安居客數(shù)據(jù)顯示，2018年2月，廈門二手房均價(jià)為47101元，10月，這一數(shù)字降至44126元。

　　均價(jià)降幅接近10%，而據(jù)馬騰飛觀察，一些原本就比較冷門的區(qū)域降幅更甚，“島外四區(qū)房源價(jià)格降得最狠，之前新聞里說腰斬的那一批盤都是翔安那塊的，原來價(jià)格就是兩萬多，現(xiàn)在基本上降價(jià)小一萬，島內(nèi)的相對(duì)穩(wěn)定一些，偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的老破小也有一定幅度的降價(jià)，原來五萬多六萬的價(jià)格，現(xiàn)在單價(jià)降個(gè)一萬左右。”

　　與之形成鮮明對(duì)比的是，優(yōu)質(zhì)的樓盤資源價(jià)格還在升高，馬騰飛表示：“比如說實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)小區(qū)新華城，今年四月大概均價(jià)在12萬出頭，現(xiàn)在漲到13萬了，還有高端的海景房樓盤，價(jià)格也在慢慢上漲，地鐵房也基本上是穩(wěn)中有升。”

　　前述國內(nèi)五強(qiáng)房企廈門分公司副總經(jīng)理也對(duì)記者表示，今年價(jià)格回調(diào)較多的樓盤以島外地區(qū)為主，交通不便、缺少便利的板塊價(jià)格變動(dòng)最為明顯，島內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤的需求量依舊很大，價(jià)格堅(jiān)挺，他認(rèn)為，島外區(qū)域此前的漲幅較大，現(xiàn)在可以說是回歸其應(yīng)有的價(jià)值，目前已趨于穩(wěn)定。而優(yōu)質(zhì)的旅游資源、配套等硬件都集中在島內(nèi)，因此價(jià)格保持穩(wěn)定。

　　同城分化

　　“我出一趟廈門，一會(huì)兒再開回廈門，這一趟跑的能賺。”對(duì)于廈門市的出租車司機(jī)來說，跨過了島內(nèi)島外分界線的跨海大橋，就是一筆“出了廈門”的大買賣。

　　盡管只隔了一片海，但對(duì)廈門人來說，“島外都是農(nóng)村，島內(nèi)才是廈門”的觀念根深蒂固，島內(nèi)的思明區(qū)、湖里區(qū)聚集了大量的優(yōu)質(zhì)資源，也吸引了超過半數(shù)的人口。

　　廈門市政府公開資料顯示，廈門島面積158平方公里，占廈門全市面積不足1/10，但島內(nèi)人口密度達(dá)到約1.3萬人/平方公里，為島外10倍，另一方面，島內(nèi)兩區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全市的52%，超過島外四區(qū)總和。

　　房?jī)r(jià)向上海、北京等一線城市看齊的同時(shí)，廈門也不可避免地產(chǎn)生了一條房?jī)r(jià)“歧視鏈”，在多位廈門當(dāng)?shù)鼐用竦难壑校罢嬲摹睆B門是現(xiàn)在的中山路一帶，位于廈門島西南部的一塊狹長(zhǎng)區(qū)域，“出了老火車站之外就都是郊區(qū)，大半的思明區(qū)、整個(gè)湖里區(qū)，以前都是農(nóng)村。”

　　思明區(qū)的“老廈門”位于“歧視鏈”的頂端，2018年商品房均價(jià)維持在5.5萬元/平方米，包括廈門大學(xué)、廈門實(shí)驗(yàn)小學(xué)、大同小學(xué)等在內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源都密集分布于思明區(qū)，眾多學(xué)區(qū)房分散其中。此外，廈門的七所三甲醫(yī)院、能夠遠(yuǎn)眺鼓浪嶼的海景房等也均坐落于思明區(qū)。湖里區(qū)則因與思明區(qū)同屬島內(nèi)，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，成為了“新廈門人”的聚集地。

　　而島外四區(qū)，不僅房?jī)r(jià)僅為島內(nèi)一半，戶口也不如島內(nèi)“金貴”。此前，島內(nèi)落戶需持《暫住證》或《居住證》8年以上，而島外落戶需5年，這項(xiàng)政策于今年十一期間進(jìn)行了修改，島內(nèi)島外落戶年限均限定為5年。

　　廈門集美區(qū)居民唐金晶對(duì)記者表示：“島外和島內(nèi)戶口最大的區(qū)別在于教育資源，島外也有不錯(cuò)的小學(xué)，但島內(nèi)中學(xué)招生的時(shí)候，島內(nèi)小學(xué)名額有幾百個(gè)，島外小學(xué)的名額只有十幾個(gè)、幾十個(gè)，差得太遠(yuǎn)了。”

　　此前，在2010年的廈門“兩會(huì)”期間，時(shí)任廈門市集美區(qū)委書記黃錦坤針對(duì)島內(nèi)外巨大教育差距對(duì)廈門市教育局局長(zhǎng)賴菡發(fā)難，“你是全市的教育局長(zhǎng)，不是島內(nèi)的教育局長(zhǎng)”。

　　不均勻的資源分布使得人們“到島內(nèi)去”的需求強(qiáng)烈，然而，記者查閱廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局歷年資料發(fā)現(xiàn)，自2013年12月20日廈門出讓了島內(nèi)兩塊住宅用地之后，廈門思明、湖里兩區(qū)已經(jīng)接近5年未曾提供過新的住宅用地，而島外的住宅用地量則從2014年開始，一直保持在每年100公頃左右。

　　前述廈門本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門目前的主要發(fā)展戰(zhàn)略以島外為主，島內(nèi)人口已經(jīng)趨近飽和，土地基本斷供，而新的需求持續(xù)涌現(xiàn)，島內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。島外土地供給源源不斷，目前大量的需求又被限購政策卡死，難免出現(xiàn)供大于求的情況，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑屬于正常現(xiàn)象。

　　此前原價(jià)500萬降至298萬元的萬科白鷺郡，以及近期以“內(nèi)部認(rèn)購價(jià)”2.5萬元/平方米促銷、與周邊二手房差價(jià)超過五千還帶精裝的金茂悅均位于島外四區(qū)中的翔安區(qū)。

　　盡管島外房?jī)r(jià)已現(xiàn)疲態(tài)，降價(jià)較深，但對(duì)島外的發(fā)展以及廈門市場(chǎng)，各開發(fā)商依舊保持樂觀態(tài)度。

　　前述廈門本土房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱：“金磚會(huì)議之后，廈門是海上絲綢之路的重要支點(diǎn)，島內(nèi)發(fā)展已進(jìn)入瓶頸，向島外發(fā)展是必然，鼓勵(lì)人口向廈門流入、向島外流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生新的需求，所以長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我們看好島外市場(chǎng)。”

責(zé)任編輯：張國帥