樓市七大背離現象的警示

　　陳濤

　　當前樓市運行進入了一個自我矛盾的境地，存在七個方面的背離現象。

　　一是房價高漲與存款低增形成背離。截至2018年8月末，全國人民幣各項存款同比增長8.3%，創出近40年來新低，反映出住戶和企業的實際購買能力在衰減，而這與一路走高的房價以及居高不下的總購房款形成了較大背離。

　　二是銷售放緩與購地上漲形成背離。2018年1-8月，全國商品房銷售面積同比增長4%，較上年同期下降8.7個百分點；同期房地產開發企業土地購置面積同比增長15.6%，較上年同期上升5.5個百分點。如果按照當前銷售情況預估未來銷售，那么有可能會形成新的庫存壓力。

　　三是樓市高熱與消費放緩形成背離。在社會消費領域，持續上漲的房價并未帶來持續的財富效應。2018年1-8月份，全國社會消費品零售總額同比增長9.3%，較上年同期下降1.1個百分點。

　　四是股市低迷與樓市上漲形成背離。同為資產的股市和房市呈現出兩極分化，股指屢創歷史新低，而房價持續走高，社會股票和住宅資產配置的結構嚴重扭曲。

　　五是熱點城市新房價格與二手房價格出現了背離。2018年8月，北京二手房價格指數同比下降2.6%，上海二手房價格指數環比和同比均出現下降，廈門二手房價格指數同比下降4.9%。考慮到二手房更加接近完全市場競爭狀態，且熱點城市大多已進入存量房市場，二手房價格比新房價格更能代表樓市整體運行走勢，目前已經出現了明顯松動。

　　六是土地市場低迷與樓市熱度形成了背離。今年以來全國土地市場整體低迷，據研究機構統計，截至2018年8月末全國土地流拍807宗，流拍建筑面積近8千萬平米，這與全國樓市普漲態勢形成較大背離。

　　七是樓市穩增長作用和我國經濟增長動力轉換形成背離。當前我國樓市穩增長的邊際作用已經受到了終端需求剛性約束。2008年應對國際金融危機以來住房需求的持續釋放和社會公眾購買力的轉移，住戶部門存款增長明顯放緩，實際購買力嚴重收縮，已經明顯限制當前樓市穩增長空間。同時，我國經濟增長動力將更多依靠創業創新驅動，依靠提高全要素生產率，這與樓市推動經濟增長的內在機理存在本質差異。這些情況表明房價上漲的脆弱性已經開始顯現。當然樓市預期的松動能否最終轉化為促進樓市回歸居住屬性的動力，還需要進一步觀察。

　　樓市已經寄托了我們太多的期望、夢想和財富。曾經創造樓市繁華的時期已經過去，隨著全國性的住房供求關系平衡，經濟增長動力轉換，房地產市場平穩發展，對于當前我國有效應對外部沖擊和推進我國經濟轉型升級至關重要。地方政府要嚴厲打擊住房投機炒作行為，金融部門要嚴禁資金違規大量進入房地產領域，家庭部門要量力而行避免非理性加杠桿，房地產開發企業要保證建筑質量和加快供應，房東和中介要主動保護好住房租賃市場的生態，還要認真做好房地產市場的新聞輿論引導。房地產市場平穩關系著千家萬戶，也需要千家萬戶的共同呵護。

責任編輯：李鋒