房價猛降，這座城市急了：罕見發(fā)布10條“止跌令”！潮水退去，三四線樓市開始“裸泳”？

　　近日，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》（以下簡稱《通知》）在網(wǎng)上熱傳，也讓作為四線城市的湖北恩施突然“火”了。該市的房地產(chǎn)項目降價行為提出“預(yù)警”，這份文件也被稱為“止跌令”。

　　6月11日下午，記者聯(lián)系到恩施市房管局，該局相關(guān)負責(zé)人證實了《通知》的真實性，“是由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的。”

　　那么，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會的一份《通知》為何會引發(fā)如此廣泛關(guān)注？

　　實際上，對市場波動提出預(yù)警的城市并不少，但由房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布“紅頭文件”禁止房價猛降的情況并不多見。恩施此次發(fā)布的樓市“止跌令”不僅在業(yè)界引起爭議，同時也揭開了這座四線城市樓市存在的各種“亂象”。

　　01、房協(xié)發(fā)布10條“止降令”

　　根據(jù)這份文件，當(dāng)前恩施市樓盤降價的主要表現(xiàn)有十條，其中有四條明確了調(diào)查數(shù)據(jù)：

　　一、高價備案低價開盤，下調(diào)價格在800-1200元/平米之間；

　　二、預(yù)售和銷售價格不同，降幅在300-500元/平米之間；

　　三、有的樓盤整體價格較去年下滑200-500元/平米；

　　四、部分樓盤采用低價誘客的方法；

　　五、不按成本和市場價格規(guī)律定價；

　　六、以蓄客為由提前釋放低價信息，變相收取押金；

　　七、用工程款抵扣房、內(nèi)部福利房等變相降價；

　　八、尾盤甩賣；

　　九、拉客搶客；

　　十、將樓層設(shè)計高度降至2.7米。

　　文件列舉了十類“擾亂恩施房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序，不利于恩施房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”的做法，文件要求所有開盤企業(yè)自查糾偏，恩施市房協(xié)則會進行暗訪和調(diào)查。同時，恩施市房協(xié)也將協(xié)助主管部門分地價、分區(qū)位對備案價格的下限底價進行制度性約束，確定良性的降價幅度比例區(qū)間，屆時嚴(yán)格按照規(guī)定價格區(qū)間進行售賣。

　　恩施位于湖北省西部，屬于典型三四線城市。此次限制降價的做法，也被認(rèn)為反映出政府部門“托市”的思路。

　　對于如此詳細的“止跌令”，一位品牌房企營銷負責(zé)人士認(rèn)為，涉及到價格的條款存在過度市場干預(yù)的情況。

　　“開發(fā)商在一個小區(qū)內(nèi)的對于不同戶型會因為小區(qū)景觀的不同造成價差，但設(shè)定價格下限是明顯不尊重房地產(chǎn)營銷的行為。”該房企營銷負責(zé)人進一步表示，比如第一個對備案價設(shè)定下限，這就是強行政管控。

　　不過也有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恩施房價斷崖式下降問題，社會反映比較強烈，房協(xié)列出降價現(xiàn)象的10條主要表現(xiàn)，對部分樓盤進行調(diào)查核實，還進行了相應(yīng)的4個措施予以引導(dǎo)和糾正，本質(zhì)上是有利于市場穩(wěn)定的行為。

　　02、政策背后亂象叢生

　　《通知》中如此細致的“止降令”措施背后，恩施樓市亂象存在已久的確不容忽視。

　　例如同一個區(qū)域的樓盤，價格差非常明顯。

　　當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士就告訴記者，恩施南邊的一個項目——奧山·鉑悅府，開盤時毛坯價在6900/平方米，如今價格僅6000/平方米。相較同樣地段和戶型的其他樓盤，價格也有大幅下跌。

　　“有一家品牌房企在當(dāng)?shù)氐氖蹆r范圍在6100~6200元/平方米左右，而該項目旁邊有個樓盤項目僅賣5300/平方米。對于消費者來說，自然會選擇價低者，這個市場就容易亂。”上述人士表示。

　　據(jù)介紹，一般來說，品牌開發(fā)商還是愿意把備案價申請得越高越好。但有些小開發(fā)商為了快速出貨，則會選擇降價。

　　但值得一提的是，“降價”很難在恩施樓市引起連鎖反應(yīng)。因為一些樓盤最初拿地價格比較低，后期可以低價走量；但有一些樓盤的拿地價格較高，無法在價格上動太多想法，“價格戰(zhàn)”也打不動。

　　據(jù)記者了解，目前恩施樓市，不僅開發(fā)商的“非常規(guī)”促銷對市場秩序產(chǎn)生影響，操作流程上也有不少“灰色地帶”。據(jù)上述人士消息，目前恩施市場一些樓盤，價格雖然有降，一些項目卻只收定金，不簽合同。也就是說，購房者看中了房子，只能定，不能真正買。

　　“現(xiàn)在有許多開發(fā)商還沒有拿到預(yù)售證，就大規(guī)模做廣告宣傳、收定金，提前煽起市場的‘虛火’。”上述營銷負責(zé)人表示。

　　但拿證后已交付定金的購房者能否順利簽合同、是否存在“差價”可能，這些都是不容忽視的風(fēng)險隱患。

　　其告訴記者，恩施樓市目前確實存在一些問題，政府也陸續(xù)在出臺各種解決的政策，比如針對預(yù)售證問題，恩施市政府就要求樓盤必須要有預(yù)售證才能宣傳出街。不過政策是否落實到位，要看執(zhí)行效果和具體監(jiān)管力度。

　　03、“止跌令”背后：恩施GDP增速全省墊底 房產(chǎn)依賴度高

　　恩施位于湖北省西部，屬于典型三四線城市。此次限制降價的做法，也被認(rèn)為反映出政府部門“托市”的思路。

　　恩施土家族苗族自治州包括1市7縣，州政府所在地恩施市是縣級市，其他七個縣包括利川、建始、巴東、宣恩、咸豐、來鳳和鶴峰。恩施市全市總?cè)丝?2萬，城市建成區(qū)面積45平方公里。

　　記者注意到，2019年2月底由恩施州房協(xié)發(fā)布的《2018年度恩施房地產(chǎn)市場報告》顯示，2018年恩施市新建商品住宅成交均價為6165.58元/平米，為全州最高，是該州房價最低的巴東縣均價的兩倍以上。相比之下，余盤甩賣的價格比均價下降了30%左右，幾乎同2016年房價尚未開始快速拉升時的價格持平。

　　由于交通等原因，恩施州的經(jīng)濟情況相對不夠發(fā)達。官方數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施州GDP總量為871億元，是湖北省唯一一個未過千億的市州。去年恩施州GDP增速為6.2%，同樣是省內(nèi)最低水平。

　　就區(qū)縣經(jīng)濟而言，2018年，恩施市的政府債務(wù)余額為67.4億元，在湖北省各縣市中，規(guī)模僅次于武漢市瞎的黃陂區(qū)和江夏區(qū)。根據(jù)國盛證券的統(tǒng)計，2018年恩施市的債務(wù)率（地方政府債務(wù)余額/綜合財力）為150.4%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，恩施只是全國不發(fā)達城市的代表，屬于三四線城市中經(jīng)濟相對落后區(qū)域。對房地產(chǎn)有一定依賴度。

　　該機構(gòu)統(tǒng)計顯示，2018年恩施州完成房地產(chǎn)開發(fā)總投資130.76億元，同比上漲27.14%；恩施土地出讓金規(guī)模為45.34億元，同比漲幅超過100%。

　　他指出，這也反映出當(dāng)前三四線樓市的一種普遍現(xiàn)狀，即隨著房地產(chǎn)市場的降溫，很多城市開始擔(dān)心經(jīng)濟增長和財政收入受到影響，因此會出臺托底性調(diào)控手段。

　　在此之前，已有部分城市有過“止跌”的做法。今年3月，贛州市贛縣區(qū)發(fā)布停止特價房銷售通知，要求特價房銷售前必上報住建局和物價局審批。在安徽的合肥、碭山、蕪湖等地，均出現(xiàn)過房地產(chǎn)項目降價銷售后又被叫停的情況。

　　04、發(fā)文穩(wěn)房價的湖北恩施：房價已連漲一年

　　恩施樓市存在的問題，歸根結(jié)底是城市問題。

　　就目前的市場情況，一品牌房企在恩施當(dāng)?shù)氐臓I銷負責(zé)人告訴記者，今年以前恩施的市場整體向上，但從去年下半年開始，市場出現(xiàn)了疲態(tài)，今年春節(jié)后就開始明顯下行，如今已經(jīng)是買方市場。

　　價格方面同樣如此，恩施2018年房價在慢慢往上漲，當(dāng)年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，每平方米直漲1176.94元。

恩施市近一年來新房價格走勢

　　圖據(jù)來源：安居客

　　另一品牌房企在恩施的銷售負責(zé)人向記者表示，雖然恩施的房地產(chǎn)市場較其他地區(qū)較為封閉，但去年還是有明顯提升的。不過從今年上半年開始，整個市場開始下行，不同開發(fā)商都開始促銷。

　　表面上看，因為開發(fā)商過于集中供貨，導(dǎo)致供過于求。但多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均表示，其實根源在于，恩施前些年房價漲幅過快，而當(dāng)?shù)厝丝诤褪杖牖鶖?shù)沒有大幅增長，房價已提前消耗了紅利，存在一定的泡沫。

　　05、潮水退去，三四線或開始裸泳

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長、中國社科院競爭力模擬實驗室副主任鄒琳華對記者表示，對于恩施樓市而言，可能是短期上漲太快，需求退潮后剌激效力消退，就出現(xiàn)了降價壓力。

　　根據(jù)易居研究院中國百城房價報告，今年1-4月份全國三四線城市房價漲幅已遠遠小于2017年的高位水平，即明顯走出了“過快上漲”的區(qū)間，同時此類漲幅也低于全國10.2%的平均水平，這體現(xiàn)了當(dāng)前房價繼續(xù)降溫的態(tài)勢。

　　自2018年6月開始，棚改風(fēng)向開始變化，住建部六部委隨后也表示將控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。過去兩年間支撐三四線樓市暴漲的主要動力不再，這些地區(qū)所面臨的缺乏經(jīng)濟和人口支撐的真實情況也就浮出了水面。當(dāng)潮水退去，恩施市房協(xié)也只能要求各個企業(yè)與之“共克時艱”。不過，鄒琳華也表示，該文件也只是預(yù)警作用，降價作為市場行為，即使是政府也沒有有效手段來改變。

　　但必須要看到的是，三四線樓市也尚未達到房價轉(zhuǎn)跌的臨界點。緯房指數(shù)監(jiān)測顯示，2019年4月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.03%，漲速比上月收窄0.242個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為71個，比上月減少1個，上漲城市占比為60%。

　　嚴(yán)躍進指出，房價應(yīng)該基于市場規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)在合理區(qū)間波動。對于相關(guān)開發(fā)商和中介公司來說，后續(xù)營銷方面需要積極管控，防范為了沖業(yè)績而亂降價，或者是做一些名不副實的假降價。后續(xù)預(yù)計三四線城市還會有各類穩(wěn)定房價的做法，這也利好市場和預(yù)期的穩(wěn)定。

　　畢竟，房子是用來住不是用來炒的，這是大家喜聞樂見且熱切盼望的。

責(zé)任編輯：霍琦