金融丨銀行的生意，樓市來實現

　　來源：中國房地產報 中房報記者 許倩丨北京報道

　　總體來看，銀行的房地產貸款業務完美，調控的干擾并沒有對2018年銀行個人住房貸款造成影響。

　　16萬億元，這是2018年新增人民幣貸款的投放量，這些資金主要投向了哪里，這是人們關心的事情。中國房地產報（微信ID： china-crb）記者從近期漸次披露的上市銀行財報中發現，國有六大商業銀行（工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和郵儲銀行）2018年投向房地產業貸款及個人住房貸款的總規模達19.56萬億元，較2017年年底的16.66萬億元增長了17.44%。其中，對公房地產業貸款體量1.9026萬億元，個人住房按揭貸款共計17.66萬億元。

　　在六大行合計新增的51305.59億元貸款中，個人住房貸款增加了25338.96億元，占全部新增貸款的49.39%；房地產業貸款增加3710.34億元，占新增貸款的7.23%。可見，在房地產調控嚴控的當下，國有大行仍將半數以上的新增貸款投向了房地產領域。

　　“由于國有大行在同業中體量上的優勢，其涉房貸款的上升勢頭基本上也代表了行業整體趨勢。雖然房地產不屬于國家要求銀行重點支持的行業，但銀行會按照正常授信要求對待房地產行業。”有銀行信貸部門人士稱。

　　從央行數據上看，2018年房地產貸款增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年占比水平低1.2個百分點。

　　值得注意的是，大部分上市銀行對個人住房貸款的態度較為一致，即重點支持居民自住購房融資需求；但對房地產企業貸款的態度則出現了差異。

　　據中國房地產報記者統計，中國郵政儲蓄銀行2018年末房地產業貸款余額僅563.45億元，不僅低于其余五大國有商業銀行，甚至低于光大銀行、浦發銀行等股份制銀行；中國郵政儲蓄銀行2018年新增房地產業貸款僅105.57億元，占全部新增貸款的1.63%。中信銀行2018年新增房地產業貸款為-201億元。

　　民生銀行則大幅增加了對房地產業貸款的投向，將2018年52.22%的新增貸款均投向房地產業，共計1318.15億元，在上市銀行中居首位。與此同時，民生銀行房地產業不良貸款余額快速攀升，從2017年底的5.52億元增至2018年底的11.17億元，同比增長102%。

　　━━━━

　　六大行新增貸款超四成投向按揭貸 但增速下降

　　建設銀行是個人住房貸款發放規模最大的銀行。建設銀行財報數據顯示，截至2018年末，建設銀行個人住房貸款余額47535.95億元，較上年新增5405.28億元，增幅12.83%，余額居同業首位。從投放比例上看，建設銀行2018年新增貸款中投向個人住房貸款的比例是61.45%，較2017年增長了6.7個百分點。

　　建設銀行方面表示，個人住房貸款業務落實房地產市場調控要求，嚴格執行差別化信貸政策，重點支持居民購買自住房需求。

　　工商銀行是個人住房貸款發放規模第二大銀行。截至2018年末，工商銀行個人住房貸款余額45899.61億元，同比增長16.5%，占貸款總額的比重為29.77%，2018年新增個人住房貸款6512.72億元，是上市銀行中按揭貸增量最大的銀行。“重點支持居民自住購房融資需求”亦是工行發放個人按揭貸的主要原則。

　　個人住房貸款發放規模第三名農業銀行，2018年末個人住房貸款余額36605.74億元，比2017年末增加5271億元，較2017年末增長16.8%，主要是由于農業銀行落實差異化住房信貸政策，積極支持居民合理自住購房需求。

　　交通銀行在合理安排房貸投放節奏和區域的基礎上，面向符合準入條件的客戶提供“惠民貸”線上小額信用消費貸款產品，2018年成功發行人民幣231億元房貸資產支持證券。2018年末，交行個人住房貸款余額達10075.28億元，較上年末增長12.29%；“惠民貸”余額68.74億元，較上年末凈增62.81億元。

　　值得注意的是，近幾年來，個人按揭貸一直是國有大行新增貸款投向重心，但份額正在逐年下降。工商銀行、中國銀行、農業銀行、郵政儲蓄銀行新增貸款投向個人住房貸款的比例，從2016年的64.51%、70.47%、78.17%、60.64%，分別下降到2017年的59.31%、54.29%、57.48%、60.64%，再進一步下降到2018年的54.89%、49.6%、43.2%、40.1%。

　　另一個值得注意的變化是，雖然國有大行個人按揭貸投放規模仍在增加，但同比增速亦出現明顯下滑。

　　中國房地產報記者整理上市銀行財報數據發現，2016年幾大國有銀行個人住房貸款同比增幅均在30%左右。2017年，工商銀行和農業銀行的房貸增速降至20%以上，分別同比增21.5%、22.5%；建設銀行、中國銀行、交通銀行2017年房貸增速降至15%以上，增幅分別為17.5%、17.5%、16.49%。2018年，工商銀行和農業銀行的房貸增速降至17%以下，分別同比增16.54%、16.8%；建設銀行、中國銀行、交通銀行房貸增速降至15%以下，增幅分別為12.83%、14.44%、12.29%。

　　居民部門去杠桿大環境下，個人住房貸款增速已經很難達到過去的高度，增速下滑至合理區間成為必然。

　　這是一種普遍現象。央行數據亦顯示，2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比2017年末低0.9個百分點；其中個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年回落4.4個百分點。房地產貸款全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年水平低1.2個百分點。

　　在股份制銀行中，中信銀行對個人住房貸款的支持力度最大。2018年末中信銀行個人住房貸款余額6292.15億元，同比增長27.69%，這個增速甚至超過了國有大行；2018年中信銀行投向個人住房按揭的新增貸款達1364.52億元，占全部新增貸款的33.16%，份額較2017年增加11個百分點。

　　“繼續遵照中國各級政府房地產調控要求，開展住房按揭貸款業務。”中信銀行財報中這樣表述。

　　也有部分銀行在個人按揭貸款方面收縮得很明顯，典型如民生銀行，其2018年末個人住房貸款余額3355.02億元，同比減少4.84%，當年個人住房貸款增量為-154.84億元。

　　從資產質量來看，個人住房貸款不良率較低，其風險遠低于對公房地產業務。如，中國銀行2018年年報顯示，住房抵押業務產生減值貸款和墊款102.25億元，占比為6.12%，減值比率僅為0.32%，較上年末的0.35%有所下降。

　　━━━━

　　民生銀行等對公房貸迅增 不良率攀升

　　銀行一直是房企開發資金來源的最大金主。不過，在銀行新增貸款中，投向房地產業貸款（包括房企開發貸、經營性物業抵押貸款及非房地產用途貸款）的份額普遍不高。

　　從房地產業貸款余額來看，中國銀行居銀行之首。2018年末，中國銀行房地產業貸款余額6428.33億元，同比增長8.41%，在貸款總額中占比6.17%；但其2018年新增貸款投向房地產業的份額僅5.59%，房地產業貸款增量498.52億元。

　　農業銀行是房地產業貸款規模第二大銀行，其2018年末房地產業貸款余額6114.56億元，同比增長19.07%，在貸款總額中占比9.4%。其2018年新增貸款投向房地產業的份額為8.03%，房地產業貸款增量979.44億元。

　　第三名工商銀行，2018年末房地產業貸款余額5920.31億元，同比增長17.99%，在貸款總額中占比7.4%。其2018年新增貸款投向房地產業的份額為7.61%，房地產業貸款增量902.62億元。

　　第四名建設銀行，2018年末房地產業貸款余額5100.45億元，同比增長22.94%，占貸款總額3.7%；其中，房地產開發類貸款余額3656.54億元，較上年增加466.54億元，重點支持優質房地產客戶和普通商品住房項目。

　　中國郵政儲蓄銀行的房地產業貸款余額則在國有大行中墊底，僅563.45億元，甚至遠遠低于浦發銀行、光大銀行、平安銀行等股份制銀行。

　　相比之下，股份制銀行對房地產業貸款的積極性更強一些。

　　2018年民生銀行新增房地產業貸款1318.15億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達52.22%，即民生銀行將半數以上新增貸款均投向房地產企業。2018年末民生銀行房地產業貸款余額3879.42億元，同比增長51.46%，占全部貸款余額的12.69%，占比較上一年提高3.5個百分點。在民生銀行“公司貸款和墊款”項目金額排名中，房地產業貸款排在第一名，超過了制造業、批發零售等其他行業。

　　招商銀行和光大銀行對房地產業貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產業貸款余額3164.9億元，同比增長25.58%；光大銀行房地產業貸款余額1920.75億元，同比增長35.25%。在光大銀行2018年企業類貸款項目金額排名中，房地產業排在第三名，僅次于制造業、水利、環境和公共設施管理業。

　　但隨之帶來的房地產業貸款不良率攀升，值得警惕。財報數據顯示，民生銀行2018年末不良貸款余額538.66億元，比上年末增加59.77億元，增幅12.48%，其中，房地產業不良貸款余額11.17億元，同比增長102%，房地產業不良率2.07%，較2017年增加1個百分點。

　　光大銀行2018年末房地產業不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產業不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個百分點。平安銀行2018年末房地產業不良率1.56%，較上一年增加0.79個百分點。

　　但真正的房地產貸款不良狀況恐怕遠不止這些。天風證券固定收益首席分析師孫彬彬認為，總體而言，各銀行房地產開發貸款不良率仍處于較低水平，但是地產企業還有很多信托等非標準化融資，因此銀行不良率對地產行業不良貸款情況反映可能會有所失真。

　　房地產業貸款增速過快的民生銀行，自2018年以來屢次因違規提供房地產貸款而被罰。如，2018年12月，民生銀行因內控管理嚴重違反審慎經營規則，同業投資、理財資金違規投資房地產，用于繳交或置換土地出讓金及土地儲備融資等行為，被銀保監會罰款3160萬元；因貸款業務嚴重違反審慎經營規則，被罰款200萬元。去年3月份民生銀行廈門分行因支付清算業務違規情況被處以1.63億元“天價”罰單。

　　今年1月份，民生銀行廈門分行因向房地產企業發放流動資金貸款等違規行為被罰90萬元；民生銀行合肥分行因個人消費貸款資金流向房地產市場被罰25萬元。

　　對于不良貸款風控，民生銀行方面這樣表述：按照監管要求，積極主動地調整信貸投向，支持實體經濟發展，在風險可控的前提下加大對民營企業、小微企業的融資支持力度；嚴控新增授信風險。做實客戶準入管理，嚴格授信審批，從源頭減少信用風險隱患；加強風險預警和風險排查工作等。

　　一個值得注意的現象是，雖然房地產業并不屬于政府點名金融部門支持的行業，但這類貸款的整體增速卻在提高。央行數據顯示，2018年房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款余額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比上年低3.1個百分點。

　　━━━━

　　房貸仍屬被嚴控對象

　　2019年開年以來，市場上的資金多了起來。但需要指出的是，嚴控信貸仍將是房地產調控的重要內容，嚴防房地產風險也是監管部門2019年的重點工作。

　　今年兩會期間，銀保監會副主席王兆星表示，2019年銀保監會仍將加強房地產貸款的監測，繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止通過影子銀行渠道進入房地產，要防止房地產金融風險出現大的問題。同時繼續保障住房貸款的基本需要。

　　中國人民銀行2019年金融市場工作會議指出，要進一步落實好各項信貸政策。加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　對于國有大行來說，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。農業銀行方面表示，嚴格落實各項監管要求，實行差異化個人住房信貸政策。此外，農業銀行還開發了零售貸款欺詐風險識別系統，精準識別住房貸款假按揭等行為。

　　中國銀行表態，認真執行住房金融政策，嚴格執行差異化信貸政策。繼續執行差異化的個人住房貸款政策，穩步投放個人貸款。

　　而房地產開發貸一直以來都屬于被銀行業嚴控風險的對象。中國銀行業協會聯合普華永道發布的《2018年中國銀行家調查報告》對2380位銀行家的調查顯示，盡管地產公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優質的擔保品，但依然有45%的銀行家認為2018年信貸投資應該首先要限制房地產行業。

　　來自金融服務平臺Dealogic的數據顯示，2019年中國房地產開發商面臨3850億元到期債務，是2018年的兩倍。企業償債困難很可能將導致銀行信用風險暴露。

　　（此文刊于中國房地產報4月8日10版 責任編輯  何可信 許倩 ）

免責聲明：自媒體綜合提供的內容均源自自媒體，版權歸原作者所有，轉載請聯系原作者并獲許可。文章觀點僅代表作者本人，不代表新浪立場。若內容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據。投資有風險，入市需謹慎。

責任編輯：陳永樂