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作者： 亓寧
利好消息不斷，8月16日地產股集體走高。
當日早盤，地產股盤中逆勢拉升，A股天房發展、渝開發、京投發展、中迪投資等封住漲停。截至收盤，大龍地產、深振業A、京能置業、首開股份（維權）等多股漲幅超5%，整個房地產開發板塊下跌個股不足5家。港股房地產股也多數上漲，其中遠洋集團漲近9%，龍湖集團漲近4%。
消息面上，當日市場上有“小作文”稱，我國一線城市房地產政策可能會迎來重大調整，但消息未經任何證實。此前8月15日，中期借貸便利（MLF）中標利率、7天期逆回購操作中標利率、常備借貸便利利率（SLF）分別下調15個基點、10個基點、10個基點。不少分析認為，央行超預期降息提振市場信心，8月LPR（貸款市場報價利率）有望跟隨下調，有利于房地產銷售端復蘇。
央行日前披露的7月金融數據顯示，當月人民幣貸款僅新增364億元，同比少增3892億元，創下2006年11月以來最低水平。其中，居民中長期貸款減少672億元，同比減少2158億元。
而根據國家統計局公布的最新數據，前7個月我國商品房銷售面積6.66億平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額（7.05萬億元）下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。7月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲的城市只有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。這一數據進一步說明樓市持續低迷的現狀。
事實上，7月以來，中央政治局會議新提法已經釋放積極的政策信號，隨后央行、金融監督管理總局、住建部以及地方各部門陸續表態，加上央行此前就表態支持存量房貸利率調整，市場普遍期待更深層次的樓市政策調整，焦點集中在一線城市和核心二線城市。
各部門表態后，北上廣深以及吉林、安徽響應政策號召，陸續表態支持和滿足居民剛性和改善性住房需求。同時，河南、江蘇、江西等地部分重點城市已出臺新一輪樓市新政，刺激政策涉及購房補貼、契稅補貼、現房銷售等，金融方面提出支持“認房不認貸”、二手房“帶押過戶”、加大公積金支持力度等。
但從落地情況來看，存量房貸利率政策尚無明確落地方案出來，金融方面的支持調整仍在保守探索階段。而隨著銷售頹勢持續，市場對一線城市的政策松綁呼聲較高，這也成為前文“小作文”廣泛傳播的重要背景。
就在16日，有消息稱，日前廣東省政府組織部分房企召開了一場高級別會議，參會者主要涉及央國企高管。對此，華南一房企高管人士向記者表示，會議主要是（相關部門）向房企溝通、了解情況和需求，內容涉及融資、銷售等多個方面。
不過除了銷售端，目前房地產企業在融資端的困境依然值得關注，債務壓力依然較大，商票逾期時有發生。比如，近期富力地產宣布旗下商票逾期，而過去的“優質房企”碧桂園宣布兩筆美元債違約，進一步加劇了市場擔憂。中指研究院數據顯示，8月房企到期債券余額為694.4億元，其中，海外債占比為16.4%，信用債占比為83.6%。2023年內到期債券余額為3393.9億元，其中，海外債占比為31.6%，信用債為64.8%。市場普遍期待，在銷售端短時間難以修復的情況下，加大房企融資支持。
拆解房企資金來源，國信證券指出，7月隨著銷售復蘇繼續趨弱，銷售回款成為明顯拖累項，而國內銀行貸款同比降幅持續擴大。另據中指研究院統計數據，前7個月房企非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，7月非銀融資總額為771.2 億元，同比繼續下降2.5%，環比增長7.7%。作為融資主力的房企信用債，1~7月累計融資2855.9億元，同比下降5.8%，其中，7月融資金額為515.5億元，同比微增0.4%，環比增長54.9%。雖然7月非央國企信用債發行量達到2023年以來高位，但發行企業局限在萬科、綠城、濱江、新城、新湖中寶等少數企業中，“第二支箭”利好政策未普惠至多數民營房企。
各方面因素導致房企投資熱情和能力有限。數據顯示，今年前7個月，房地產開發投資為6.77萬億元，同比下降8.5%，降幅較1~6月擴大0.6個百分點，這是房地產投資累計增速連續15個月為負；同期，房企到位資金7.82萬億元，同比下降11.2%，降幅較1~6月擴大1.4個百分點。國信證券研報指出，除2020年年初受到疫情擾動，歷史上開發投資累計增速從未出現負值。
不過今年以來，多次重要會議提及城中村改造。據中金公司初步測算，城中村改造未來每年能帶來新增固定資產投資約1500億~2000億元（不含土地交易），若包含土地交易則可能帶來6000億~7000億元的房地產開發投資（相當于2022年實際房地產開發投資額的4.5%~5.3%），且實際益處可能大于測算值。不過從受益范圍來看，多集中在地方國企和央企。
從股債走勢來看，機構仍普遍持謹慎太多。東興證券地產分析師趙旭翔指出，當前市場對于需求端政策內容和效果等存在一定分歧，短期地產股行情的重要觀察點主要有三方面：一是一線及強二線城市需求端政策工具箱的內容、適用范圍、落地推進情況；二是以上城市政策落地后對銷售的實際刺激效果；三是近期銷售走弱及房企償債壓力下，困難房企在經營端和融資端風險的進一步暴露。
責任編輯：周唯
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