[ 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全國農(nóng)民工月均收入為4432元，不到城鎮(zhèn)非私營單位職工的50%。 ]

　　繼“家電下鄉(xiāng)”“汽車下鄉(xiāng)”之后，在一些經(jīng)濟(jì)低能級(jí)城市，涌現(xiàn)出一股“房子下鄉(xiāng)”的新苗頭。

　　盛夏來臨，正是西瓜上市季。6月28日，江蘇省會(huì)南京郊區(qū)一樓盤打起了幾公里之外種瓜農(nóng)民的“主意”，推出“西瓜換房”活動(dòng)，用超過西瓜市場價(jià)150%的價(jià)格收瓜，一萬斤瓜可以沖抵10萬元房款。就在幾天前，河南房企的“麥蒜換房”活動(dòng)因輿論過熱而被叫停。

　　據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，全國已經(jīng)有8個(gè)市縣明確鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，最高補(bǔ)貼10萬元。為了盡量拉到更多農(nóng)民購房，近日安徽泗縣出臺(tái)新政，農(nóng)民即便進(jìn)城置業(yè)落戶，也不會(huì)失去農(nóng)村宅基地。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國現(xiàn)有7.9億農(nóng)村戶籍人口，其中有1.7億外出務(wù)工的農(nóng)民工，他們的平均居住面積只有21.7平方米，僅為全國人均居住面積的一半，光是這部分農(nóng)民群體在城鎮(zhèn)買房、補(bǔ)齊居住短板，就能為中國房地產(chǎn)市場消化34億平方米商品房。不過，農(nóng)民群體平均收入不足城鎮(zhèn)非私營單位職工的50%，社保與公積金普遍缺失，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，把農(nóng)民群體當(dāng)成購房主力，希望他們?nèi)フ热木€樓市庫存，顯然是缺乏可持續(xù)性的。

　　農(nóng)產(chǎn)品換房又出新花樣

　　一周前，河南房企建業(yè)兩樓盤率先推出“小麥、大蒜換房”活動(dòng)，因?yàn)槭艿教噍浾撽P(guān)注，原計(jì)劃持續(xù)到7月10日的活動(dòng)，僅僅推了兩天就提前終止了。

　　但是面對(duì)如今的樓市行情，仍有房企躍躍欲試。6月28日，新城控股旗下的南京云漾濱江樓盤推出“西瓜換房”活動(dòng)，推廣海報(bào)顯示，該樓盤稱將以10元/斤收購西瓜沖抵房款，每套房收購上限一萬斤，最高可以抵扣10萬元，活動(dòng)時(shí)間為6月28日~7月15日。

　　第一財(cái)經(jīng)記者28日午間撥打該樓盤電話咨詢，接線工作人員稱：“西瓜換房活動(dòng)是真的?！?/p>

　　不同于河南的“麥蒜換房”活動(dòng)發(fā)生在三四線城市下轄的小縣城，推出“西瓜換房”的云漾濱江項(xiàng)目位于江蘇省省會(huì)南京的江寧區(qū)，還是一個(gè)地鐵盤，附近有在建的S2號(hào)線與寧馬線的站點(diǎn)。

　　一位住在該樓盤附近片區(qū)的南京市民告訴記者：“這個(gè)樓盤的位置屬于南京郊區(qū)，靠近安徽馬鞍山，板塊價(jià)格在整個(gè)南京是偏低的，最近一年來附近的新房和二手房價(jià)格都降得很厲害。”

　　南京房天下網(wǎng)站顯示，該樓盤去年均價(jià)還超過19000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)降至17000元/平方米，單套總價(jià)150余萬元起。

　　為何準(zhǔn)一線城市南京也有樓盤搞農(nóng)產(chǎn)品換房？該樓盤附近居住的市民表示，南京江寧的郊區(qū)確實(shí)有不少瓜農(nóng)，“江寧橫溪西瓜”是南京特產(chǎn)，擁有全國農(nóng)產(chǎn)品地理標(biāo)志，在當(dāng)?shù)仡H負(fù)盛名。根據(jù)江寧區(qū)人民政府網(wǎng)站，截至今年5月下旬，橫溪西瓜的售價(jià)在4元/斤左右，一天賣大約500~600斤。相比之下，新城云漾濱江樓盤的收購價(jià)可謂天價(jià)，直接飆升到10元/斤，一套房可以收萬斤。

　　“現(xiàn)在正好是西瓜大批量出貨的季節(jié)，開發(fā)商給出的這個(gè)收購價(jià)格對(duì)南京本地瓜農(nóng)來說挺吸引眼球的，應(yīng)該就是營銷噱頭?！鄙鲜鍪忻穹Q。

　　“拼政策”拉農(nóng)民進(jìn)城

　　無論是廣西玉林推出的“農(nóng)民買房送工作”政策，還是河南商丘、江蘇南京等地樓盤推出的“農(nóng)產(chǎn)品換房”活動(dòng)，他們都把推銷房子的主要目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了同一個(gè)群體——農(nóng)民。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近一年來，全國已經(jīng)有8個(gè)市縣明確鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，給予購房農(nóng)民的子女同等入學(xué)待遇、高額稅費(fèi)減免與購房補(bǔ)貼等政策紅利，其中包括：江蘇泗洪縣，吉林長春市、通化市、延吉市、四平市，廣西玉林市，安徽泗縣，湖南汨羅市。

　　此外，還有數(shù)十個(gè)城市已發(fā)布鼓勵(lì)新市民購房的政策，而新市民中相當(dāng)大一部分就是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體。

　　從今年1月起至今，廣西玉林的公務(wù)員、教師等編制內(nèi)人員，就要利用休息時(shí)間走到田間地頭、農(nóng)家院舍，用通俗易懂的語言向村民群眾推銷商品房、講解進(jìn)城置業(yè)的政策。

　　對(duì)于農(nóng)民擔(dān)憂的進(jìn)城置業(yè)后的就業(yè)、子女教育、是否落戶、農(nóng)村宅基地去留等問題，各地也“拼了”，紛紛出臺(tái)配套政策對(duì)就業(yè)和教育進(jìn)行承諾。

　　廣州玉林市宣布，買房即送工作，玉林將向購房者提供總計(jì)萬個(gè)就業(yè)崗位，優(yōu)先向進(jìn)城購房且未就業(yè)的新市民推薦3個(gè)以上就業(yè)崗位，崗位薪酬不低于玉林最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

　　湖南汨羅市人社部門也稱，進(jìn)城購房但找不到合適工作的農(nóng)民朋友不需要擔(dān)心，政府將向購房農(nóng)民優(yōu)先提供就業(yè)崗位、安排免費(fèi)技能培訓(xùn)，只要去參加培訓(xùn)，農(nóng)民朋友就能獲得每天20元生活費(fèi)補(bǔ)貼。如果農(nóng)民愿意進(jìn)城創(chuàng)業(yè)，人社部門將發(fā)放小額貼息貸款。

　　吉林通化稱，當(dāng)?shù)馗骷?jí)公共職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)免費(fèi)向購房農(nóng)民開放，為購房農(nóng)民免費(fèi)提供就業(yè)信息和職業(yè)介紹服務(wù)。

　　很多農(nóng)民進(jìn)城購房的主要目的是解決子女讀書問題，希望能享有城里的優(yōu)質(zhì)教育資源。對(duì)此通化市就出臺(tái)了相關(guān)政策，宣布無論購房農(nóng)民是否在市區(qū)就業(yè)，其子女都與本地適齡少年兒童在入學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)方面享受同等待遇。

　　汨羅市則稱，學(xué)籍可以不必跟著戶籍，進(jìn)城購房的農(nóng)民無論是否進(jìn)城落戶，其子女都可以憑不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或購房合同，直接在城區(qū)學(xué)校按就近原則入學(xué)。

　　對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城爭議最大的問題就是戶籍和宅基地的歸屬了，不少農(nóng)民認(rèn)為，為了進(jìn)城而失去農(nóng)村戶口和宅基地是非常不值得的。

　　為了打消農(nóng)民的顧慮，今年6月，安徽泗縣針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房出臺(tái)一系列政策，其中就提到購房農(nóng)民的戶口去留是自由的，如果購房農(nóng)民自愿申請城鎮(zhèn)居民常住戶口，還能繼續(xù)保留原有宅基地使用權(quán)，可自行復(fù)墾耕種，也可自愿退出，土地承包政策不變，這就意味著即便農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)也不會(huì)失去土地。汨羅市則提出對(duì)自愿退出宅基地的購房農(nóng)民進(jìn)行每套最高10萬元的補(bǔ)償。

　　農(nóng)民樓市加杠桿存在隱憂

　　農(nóng)民進(jìn)城購房究竟能創(chuàng)造多大市場？

　　2021年全國第七次人口普查結(jié)果顯示，在經(jīng)歷大規(guī)模城市化后，我國農(nóng)村戶籍人口仍有7.9億人，但實(shí)際居住在鄉(xiāng)村的人口為5.1億人，占全國人口總數(shù)的36%。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工的全國農(nóng)民工總量有2.9億人，其中仍在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)地域內(nèi)從業(yè)的農(nóng)民工1.2億人，外出打工者有1.7億人。

　　真正務(wù)農(nóng)的農(nóng)民還有多少？全國農(nóng)業(yè)普查每十年進(jìn)行一次，最近的一次在2016年，當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)顯示，我國實(shí)際農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營人口約為3.1億人，其中35歲以下人口為6023萬人。

　　由于進(jìn)城務(wù)工多選擇群租等居住方式，一直以來農(nóng)民工居住面積偏小、住房條件差。截至2021年末，進(jìn)城農(nóng)民工的人均居住面積21.7平方米，比全國人均41.76平方米的居住面積少了整整20平方米。

　　如果外出打工的1.7億農(nóng)民工率先選擇在城市買房安家，補(bǔ)齊居住短板，那么大約能為中國房地產(chǎn)創(chuàng)造出34億平方米的增量市場。

　　如果留在鄉(xiāng)村純務(wù)農(nóng)人口中的35歲以下群體為了孩子教育而率先進(jìn)城置業(yè)，按人均41.76平方米算，則大約可以消化25億平方米商品房。

　　不過，農(nóng)民群體具有教育程度低、收入偏低與不穩(wěn)定的特點(diǎn)，農(nóng)民工是農(nóng)民中收入較高的群體，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年全國農(nóng)民工月均收入為4432元，其中外出農(nóng)民工月均收入5013元，本地農(nóng)民工月均收入3878元。

　　同期，全國城鎮(zhèn)非私營單位平均月收入為8900元，城鎮(zhèn)私營單位月均收入為5233元。農(nóng)民工的平均月收入不到城鎮(zhèn)非私營單位職工的50%，是城鎮(zhèn)私營單位職工的85%。

　　單純務(wù)農(nóng)的農(nóng)民收入則更低。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部科技教育司近期發(fā)布的《2021年全國高素質(zhì)農(nóng)民發(fā)展報(bào)告》，高素質(zhì)農(nóng)民的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營人均年收入為3.69萬元，月均收入僅為3075元，還不到城鎮(zhèn)非私營單位職工平均月薪的35%。

　　此外，大部分的農(nóng)民也沒有住房公積金，2021年我國住房公積金實(shí)繳人數(shù)是1.64億人，繳存群體多為公營單位、城鎮(zhèn)私營企業(yè)、外商投資企業(yè)的職工。

　　許多城市為了吸引農(nóng)民購房，給出了極寬松的條件，比如首套首付只需兩成、二套房首付三成，除了房貸按揭，還能申請消費(fèi)貸、安居貸等。為了買房加杠桿，對(duì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的農(nóng)民群體來說，既是誘惑，也可能是陷阱。

　　柏文喜認(rèn)為，目前三四線樓市去庫存依靠原有的消化能力已經(jīng)是困難重重，所以只能去發(fā)掘更低線位的地區(qū)，比如縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，甚至還盯上了進(jìn)城置業(yè)的農(nóng)民，但農(nóng)民群體購買力有限、收入持續(xù)性較差，如果把農(nóng)民視為購房主力，顯然這種市場是缺乏可持續(xù)性的。

　　“農(nóng)民工收入不穩(wěn)定、社保和公積金缺失，這個(gè)群體在樓市加杠桿，確實(shí)會(huì)有很大的隱憂，斷供的風(fēng)險(xiǎn)很大，而斷供會(huì)帶來更大的社會(huì)問題，因此地方政府如果鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)，則必須出臺(tái)強(qiáng)制性的社保配套政策來保障農(nóng)民工的權(quán)益，降低未來的信用風(fēng)險(xiǎn)?！卑匚南矊?duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

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責(zé)任編輯：王茂樺