剛剛滿月的高中招生新政，讓炙手可熱的上海學區房降溫明顯。

　　張豪在上海前灘板塊開著一家中介門店，在該區域內購置有兩套房產。據他介紹，學校的招生細則出臺以后，學區房的流動性被限制，交易量也降下來，“新政影響附近10多家中介公司的近300位房產經紀人，初來前灘工作的經紀人日子要難過了。”

　　上海華東師范大學第二附屬中學前灘學校（以下簡稱“華二前灘學校”）近日發布2021年招生告示。與往年不同的是，新生想進第一檔排序，需要在房產證上加上孩子的名字。房產證加名字的前提是貸款還清，如果沒有貸款的業主，房產證加名字也將繳納房價3%的稅費，即數十萬元。該消息一出，前灘有新成交的二手房均價直接下調4萬元/平方米。

　　學區房價格“去火”的同時，上海樓市整體層面在新一輪調控后，成交量也在持續下探。機構統計顯示，4月平均每周成交量約15萬平方米，比3月份表現稍差。上海中原地產數據顯示，4月5日~11日，新建商品住宅成交面積12.4萬平方米，環比減少25.4%，位于市區的老盧灣板塊成交量掛零。

　　同策研究院的報告指出，3月份，上海商品住宅市場環比供應成交規模小幅上漲，但未達到“金三銀四”水平，房企受政策影響推盤謹慎。而上海中原地產市場分析師盧文曦則表示，由于4月初供應短缺，樓市成交持續下滑，連續數周沒有出現簽約過百套的項目上榜。后續幾周隨著大量項目進入簽約程序，市場出現成交反彈。

　　降溫從學區房開始

　　浦東新區前灘板塊被譽為上海“第二個陸家嘴”，由于區域內有華二前灘學校等優質學區資源，去年房企推出的住宅產品備受追捧。

　　三湘印象名邸項目均價沖破12.8萬元/平方米，總價上千萬元的房源在一天之內被搶光。有家住陸家嘴的市民，專程開車到售樓處選購學區房。

　　對于上海學區房，國產電視劇里早有演繹，有的夫婦為了孩子高考賣掉大戶型搬進學校附近的“老破小”學區房。這是當下父母們對待子女教育的縮影，也成為了一個時代的鏡像。

　　3月16日，上海市教委發布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。根據這一中考改革新規，重點中學自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名額將分配到上海各區和各普通初中，更多學區房外的學生有望升入各大優質高中。然而該消息一出，上海知名雙學位的梅園片區被曝出，房源一夜下降60萬元。

　　“目前掛牌價格沒有大跌，但實際成交時有較大的溢價空間，是房東與買家的博弈期。”金耀豪宅門店的負責人張豪介紹，相比去年前灘二手房漲幅接近50%，華二前灘學校的招生細則出臺以后，相當于限制了學區房的流動性，小戶型的業主希望置換更大面積的房源已無可能性，交易量確實在下降。

　　機構數據統計，2020年，上海二手房的成交量上漲了31%，學區房上漲了37%，雙學區房則漲了44%。

　　而根據華二前灘學校公布的2021年招生告示，招生政策進一步收緊，與以往最大的區別是在“人戶一致”中分為四個檔，第一檔要求即是，戶主為適齡兒童本人或其父母，且適齡兒童本人為房屋產權人（單獨所有）或適齡兒童及其父母（雙方或一方）為房屋產權人（共同共有）。

　　簡單來說，即是房產證上有小孩名字的，被列為入學第一梯隊，且“產證登記日期截止時間為2021年4月23日”。

　　曾被上海市教委邀請參與政策研究的易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，上海教改工作是將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區”的現象減少，促進相關學區房的價格降溫。

　　新政之下供應下滑

　　以學區房為代表的房源不是上海樓市的成交主流，而真正對當前開發商銷售端增加挑戰的是“積分制”認籌，此舉被業內認為是利好無房家庭，可有效舒緩排隊哄搶房源的狀況。

　　1月21日，上海發布“滬十條”，其中，為了保障首套房剛需者的合理住房消費，“滬十條”規定一旦擬認購對象的總組數與準售房源套數超過1.3∶1的，將觸發積分制，按照積分高低排序選取進入公證搖號選房的人員名單。

　　上海鏈家研究院的監控數據顯示，3月29日~4月4日，上海市共成交新建商品房1420套，環比下降22%，成交金額84億元，環比下降19%。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾介紹，在集中供應的33盤中，有26盤開啟認籌，其中上海星河灣未觸發積分制，另有尚海灣豪庭已經開盤，亦未觸發積分制，另有7盤在等待取證。從目前的認籌和開盤情況來看，性價比高、總價更易被上海市民接受的剛需樓盤似乎才會觸發積分制，而高總價的改善型樓盤，認籌率能夠控制在1.3∶1以內。

　　上海中原地產數據顯示，3月份，上海只有3個項目領到預售證，供應總面積12.1萬平方米。入市的3個項目均為剛改類產品。分別位于閔行浦江鎮、寶山大場和嘉定北部板塊。供應面積最大的項目是“永康城浦上雅苑”，達到5.2萬平方米。3個項目是“121”新政后首次開盤的項目，從認籌的結果來看只有1個項目觸及積分制。

　　在盧文曦看來，上海3個月內兩度出調控舉措，并且銀保監會、央行等多個部門也在重申嚴防違規資金入市，各路舉措都在防止市場過熱。在密集的政策“轟炸”下，市場需要消化。從新盤的認籌結果來看，短期至少在預期上已經出現轉變。后續投放的產品也以剛需以及首次改善產品為主。

　　降標交付

　　仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀告訴記者，近期上海樓市成交量不高，一方面是因為調控新政出臺之后，開發商推遲了開盤時間，新增供應量有限，另外是新政出臺以及一系列政策補漏措施，對投機性需求產生了一定打壓。

　　價格嚴格調控、售樓處增加認籌積分制環節，開發商要銷售業績變得更為艱難，小部分開發商于是在后期交付的環節上動了心思。

　　據浦東凱利海華府項目的業主報料，樓盤臨近交房，業主們發現二期項目的大門、外墻、路面澆筑等環節，與合同約定承諾不符，受到業主們集體投訴。

　　據個別業主反映，二期房源的施工現場存在嚴重偷工減料現象，與前期銷售時宣傳承諾的以及項目一期已交付的標準嚴重不符，小區人行道路由石材路面改為瀝青路面，配電站外墻由石材改為涂料，入戶大廳面積相比一期嚴重縮水。各種重大設計變更，開發商卻從未向業主公示。

　　凱利海華府是全國電力能源行業第一家上市公司申能集團在上海開發的首個中高端住宅項目，由申能集團旗下全資子公司上海匯郡投資有限公司開發，于2013年奠基。

　　時間回撥到2019年底，凱利海華府曾集中推出二期1116套房源，面積涵蓋46~247平方米的房源，均價84000元/平方米，均價整體比一期上漲4000元/平方米，漲幅5.2%。應該來說，價格越高，選擇的戶型更多，品質會更好。

　　4月14日，記者試圖進入小區采訪，門口的安保人員卻強行攔下，不能前往小區找負責人。其還強調說：“既然路面已鋪好，后期將不會有太大改變。”

　　據看看新聞報道，在建造中的凱利海華府二期用一條長長的臨時圍擋與一期相隔；一期樓盤除了外圍的行車道，其他路面全都鋪蓋了地磚；而二期樓盤的路面則大多鋪設的是瀝青。不僅是小區內部道路，二期大門附近的路面也從地磚“降格”為了瀝青。另外，變電站的外立面由一期的石材，變為了二期的涂料。鑒于二期售價普遍高于一期，這種“加價減質”的做法，引發了業主們廣泛不滿。

　　為此，業主們與開發商上海匯郡投資有限公司交涉，但對方似乎并沒有作出改變的打算。業主們表示，再仔細查看當初的購房協議，結果發現，甲方開發商未經同意變更小區布局這條中，違約金竟然是0%。

　　針對凱利海華府項目交付問題，記者多次致電上海匯郡投資有限公司以及申能集團，截至發稿，并未獲得回應。

　　上海市浩信律師事務所專職律師王俊偉表示，商品房購買過程中，施工工程中雖然沒有全程監督，但不定時現場監督是很有必要的，而且事中抽查比交付時驗房更加有用。對此，開發商應該建立誠信體系，完全有效的監督機制，否則交房時和交房后必然會出現質量問題。

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責任編輯：劉萬里 SF014