本報(bào)記者 郝亞娟 張榮旺 上海報(bào)道

　　房貸利率邊際抬升或?qū)?duì)商品房需求及銷售回款產(chǎn)生影響。

　　4月份以來(lái)，廣東、重慶、合肥等多個(gè)地區(qū)銀行個(gè)人房貸利率出現(xiàn)上調(diào)。除了利率變動(dòng)，樓市調(diào)控收緊還體現(xiàn)在銀行放貸額度緊張、放款周期變長(zhǎng)，以及嚴(yán)格排查各類涉房貸等方面。

　　有分析人士指出，在“房住不炒”政策下，銀行房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的主要思路將以滿足監(jiān)管合規(guī)、加大房貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，通過(guò)嚴(yán)控資金流向、落實(shí)監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等監(jiān)管要求以及制定差異化的信貸支持政策等方面執(zhí)行。

　　利率上調(diào)房貸收緊

　　融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年3月20日~4月18日期間，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.31%，環(huán)比上漲4BP；二套房貸款平均利率為5.59%，環(huán)比上漲2BP。

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者注意到，4月以來(lái)，多地銀行上調(diào)了個(gè)人房貸利率。其中，廣東地區(qū)包括國(guó)有大行在內(nèi)的多家銀行本月內(nèi)再度上調(diào)房貸利率。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴記者：“當(dāng)前，一些熱點(diǎn)城市的供需不平衡情況還是比較突出的，所以從金融的角度，銀行通過(guò)控制整體的利率水平，支持剛性需求、抑制投資需求。可以說(shuō)，利率上調(diào)是必然的一種選擇。”

　　談及房貸利率上調(diào)的原因，中國(guó)銀行研究院高級(jí)研究員李佩珈分析，這與監(jiān)管從嚴(yán)背景下銀行房貸額度緊張而居民購(gòu)房熱情不減有關(guān)，這造成資金供求在短期內(nèi)出現(xiàn)失衡，進(jìn)而推高房貸利率。

　　他進(jìn)一步分析指出，一方面，房地產(chǎn)貸款需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，住宅累計(jì)銷售3.23億平方米，相比上年同期增長(zhǎng)68.1%，扣除基數(shù)效應(yīng)影響，這一數(shù)值比2019年同期增長(zhǎng)了25%，顯示房貸需求的強(qiáng)勁。另一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理新規(guī)之下，部分銀行面臨壓降房貸規(guī)模壓力。根據(jù)各家商業(yè)銀行最新年報(bào)，在已披露年報(bào)信息的21家銀行中，有8家銀行觸及監(jiān)管“底線”，占比近四成。此外，貸款資金流向監(jiān)管力度不斷增加，使得此前穿著各種馬甲的“消費(fèi)貸”“經(jīng)營(yíng)貸”“小微貸”面臨收縮壓力，進(jìn)一步加劇了房貸供給資金的緊張。

　　抑制房地產(chǎn)金融化泡沫化

　　房?jī)r(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)大、房地產(chǎn)金融化泡沫化運(yùn)行，一直是我國(guó)金融發(fā)展中的主要矛盾及問(wèn)題，引起多個(gè)部門關(guān)注。

　　在李佩珈看來(lái)，中央把堅(jiān)持“房住不炒”作為長(zhǎng)期指導(dǎo)思想，這要求銀行要把促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展作為重中之重，預(yù)計(jì)近期銀行房貸業(yè)務(wù)發(fā)展的主要思路將以滿足監(jiān)管合規(guī)、加大房貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主。具體來(lái)看，一是嚴(yán)控資金流向，加大房地產(chǎn)信貸資金使用合規(guī)性審查，防止資金流向樓市。二是落實(shí)監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度等監(jiān)管要求，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。三是合理支持居民住房消費(fèi)需求，制定差異化的信貸支持政策。

　　植信投資研究院高級(jí)研究員馬泓表示，近期部分二三線城市監(jiān)管部門開始整頓“零首付”“低首付”等住房貸款項(xiàng)目問(wèn)題，占到商業(yè)銀行涉房貸款比重70%的個(gè)人貸款增速也會(huì)適當(dāng)放緩，預(yù)計(jì)年內(nèi)房貸政策將逐步收緊。另外，在“十四五”期間，租賃住房建設(shè)將快速發(fā)展，對(duì)應(yīng)租賃住房貸款的比重也會(huì)有所上升。

　　值得一提的是，根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度要求，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。因此，發(fā)展住房租賃金融成為銀行新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

　　“銀行發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，一是有助于增加國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)供給，尤其是長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展，租賃市場(chǎng)發(fā)展有助于平穩(wěn)房?jī)r(jià)；二是有助于降低房地產(chǎn)負(fù)債過(guò)度擴(kuò)張和銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸集中度過(guò)高的潛在風(fēng)險(xiǎn)，即防范化解房地產(chǎn)‘灰犀牛’風(fēng)險(xiǎn)；三是有助于拓寬銀行業(yè)務(wù)。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華指出。

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責(zé)任編輯：劉萬(wàn)里 SF014