時代中國：“桃色風波”下的偶然與必然

　　自2020年7月10日起，黃永年退任首席財務官職務由時代中國集團副總裁牛霽旻兼任首席財務官。

　　文｜陳淑文 朱耘

　　地產圈又一家企業陷入“桃色風波”。

　　日前，一段香港出租車內不雅視頻在網絡熱傳，有網友指出涉事男乘客疑似在香港上市的內地房企時代中國CFO黃永年。

　　2020年7月12日，時代中國控股有限公司（以稱“時代中國”，001233.HK）發布關于更換首席財務官的公告。自2020年7月10日起，黃永年退任首席財務官職務，由時代中國集團副總裁牛霽旻兼任首席財務官。

　　資料顯示，黃永年于2019年7月1日起出任時代中國首席財務官一職，負責財務報告及投資者關系相關事宜。

　　受更換CFO一事影響，時代中國股價接連受挫，遭遇三連跌。

　　首席財務官是企業中重要崗位，黃永年就任期間為公司帶來的貢獻有哪些？高管變動對企業有什么影響？未來公司對新的首席財務官牛霽旻有哪些期許？

　　就上述相關問題，《商學院》記者致函時代中國品牌部，對方表示來函已收悉，如有需要將盡快與您取得聯系。截至發稿并未收到最終回復。

　　舊改或碰天花板

　　2020年，黃永年上任時代中國首席財務官剛滿一年時間。

　　2019年7月1日，因前任首席財務官雷偉彬希望尋求個人事業發展而辭任后，時代中國控股金融主管兼助理總裁、時年42歲的黃永年接棒該職，負責財務報告及投資者關系相關事宜。

　　黃永年接棒的時間點，正好是時代中國積極投資拿地的轉折點。

　　2019年，時代中國加大了拿地力度，旨在增加土地儲備面積擴大布局。公司在2019年的半年時間拿地金額就達到187.59億元，遠超過2018年全年拿地金額。

　　據統計，時代中國2019年拿地金額為234億元，較2018年的129.67億元增加近一倍，約90%的新增項目位于粵港澳大灣區。

　　公司官網顯示，時代中國一直深耕珠三角地區，并逐步布局長三角地區、西南地區、華中地區等中國最具高增長潛力的區域。

　　截至2019年12月31日，時代中國共擁有127個主要項目，其中119個分布在廣州、佛山、江門、珠海、汕頭等廣東省主要城市，4個位于湖南省長沙市，2個位于四川省成都市，在湖北省武漢市和浙江省杭州市首次各落一子。

　　縱觀房地產行業，具備千億規模的房企大都進行全國化布局，不僅是規模需要，也是規避調控風險的需要。

　　在接受《商學院》記者采訪時，同濟大學管理學博士孫文華表示，時代中國在廣東地區深耕是正確的，當前深度比速度更重要，不著急全國布局，穩扎穩打，根據地穩定了，全國布局才有可能。

　　中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林則表示，區域性太強的公司除了關注行業風險外，還要特別關注區域性風險，受到的宏觀調控壓力很大，比如7月15日深圳市住建局發布房地產調控政策，對集中在深圳房地產公司可能就要遭受銷售業務的打擊。盤和林認為，過于依賴區域性的大房地產企業挑戰還是很多的。

　　從收入的構成來看，時代中國主要由物業銷售、城市更新業務、租賃收入和物業管理費等四部分組成，2019年的收入占比分別約為92.1%、5.1%、1.1%和1.7%。

　　自2018年公司更名并確立“城市發展服務商”的定位以來，城市更新、大力拓展舊改業務，成為時代中國的發展的新引擎。

　　2019年城市更新業務取得進一步突破，企業成功轉化10個項目，城市更新業務收入達21.7億元，成為企業第二大收入來源。

　　截至2019年末，時代中國城市更新項目總數超過120個，預計潛在總建面約4300萬平方米。與2018年末相比，時代中國在2019年至少獲取了40個項目。

　　但不可忽視的是，城市更新不同于一般的土地出讓。舊改項目有運作周期長、復雜度高，且不可控因素較多等問題，考驗著企業的現金流，這也是其風險所在。

　　在2019年,時代中國通過舊改項目獲得收入21.7億元,與2018年的27.8億元相比有所下滑,對收入貢獻比例也由8.1%下降至5.1%。

　　舊改項目的盈利水平也對公司的整體毛利率造成不小影響，年報顯示，2019年時代中國的毛利約為124.4億元，同比增加17.1%；毛利率由2018年的30.9%下降至29.3%。該下降主要是由于毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降，及城市更新業務的毛利率有所下降。

　　7月16日，時代中國以底價34.29億元拿下廣州南沙黃閣大塘村地塊，折合樓面價10628元/平方米。

　　據了解，本次出讓地塊編號為2020NJY-6，位于黃閣鎮黃閣大道中南側、市南大道東側，由7個分地塊組成，包括宅地、商地、服務設施用地和城市道路用地，總面積110168.63平方米。

　　根據出讓文件，競買申請人須在地塊成交后30天內與黃閣鎮大塘經濟聯合社簽訂開發協議（協議內容應包括村集體擬購買物業套數、位置和面積，交付物業時間，村集體物業建設資金監管，土地使用權抵押，房屋初始登記，村分成物業不得轉讓及村其它要求等條款）。

　　競買申請人在本次出讓地塊上開發的商品房辦理預售許可證和房屋初始登記等手續前，簽訂大塘村舊村拆遷補償安置協議的比例必須在80%以上。

　　盤和林認為，現階段房地產的舊改市場壓力比較大，舊改獲取的土地成本并沒有看起來那么低，實際上對于財務和管理成本還是挺高的，尤其拆遷的時間有很大的不確定性。

　　短債激增154.4%

　　在黃永年任職首席財務官的2019年，時代中國的銷售增幅不僅有明顯放慢，兩年前提出的千億元銷售目標也尚未達成；另外公司負債總額首次破千億元，一年內到期借款激增154.35%。

　　在2019年時代中國線上業績會上，公司前CFO黃永年與時代地產集團創辦人岑釗雄一同出席。對于公司負債情況，黃永年在業績會上稱，公司財務穩健，流動性良好，現金對短債為1.6倍，暫無短債壓力，并表示公司已對到期債務做了非常充足的準備和安排。

　　財報顯示，截至2019年底，時代中國負債總額1253.94億元，同比增長約29.6%。時代中國總有息負債共約532.6億元，其中一年內到期借款約為185.98億元，占比34.9%，同比增幅達到154.35%。同期，其現金及銀行結余約為292.8億元，其中受限制銀行存款約為34.05億元。由此可見，時代中國現金缺口高達200多億元。

　　在此情況下，時代中國開始陸續發債“輸血”。2020年2月至今，公司共發行了4筆債券，總額大約為59.15億元。7月8日，時代中國發行一筆于2025年到期的3億美元優先票據，票面利率6.75%。據公告顯示，時代中國存續債券大多用于現有債務再融資。

　　貝殼研究院數據顯示，2020年上半年中國房企境內外債券融資約6506億元，是2019年全年融資額的53%。不過，下半年房企也迎來償債高峰，約有5588億元待償還，同比增加58%。

　　但隨著境內金融監管不斷升級，下半年融資環境有收緊趨勢，房企融資仍將面臨考驗。

　　2019年，時代中國通過發行公司債、ABS、海外債等多種方式進行融資，發債總額超百億元。除此之外，時代中國在2019上半年進行配股，所得款項凈額為15.53億元。據披露，時代中國的全年融資利率的成本約在7.4%~7.5%之間，處于行業中游水平。融資成本10.1億元，同比增加51.5%。

　　值得注意的是，從2015年~2018年，時代中國經營活動所產生的現金流凈額都是負數，分別為-52.43億元、-5.59億元、-65.85億元、-5.23億元。到了2019年該項數據才“轉正”達到7.89億元。

　　一般而言，如果經營性現金流為負，會影響融資，融資不暢，企業運營風險會變大。

　　孫文華認為，所有的經營活動最終是財務數字的變化，財務官是企業的“命門”。

　　“首席財務官在一個公司里面是非常重要的。”盤和林表示，財務是公司整個業務線的統籌者，從項目立項開始的成本控制,利潤的來源,到最后復盤，這都是公司的一個非常重要的“數字密碼”，而且首席財務官參與的項目非常多，在這么短時間內換CFO對公司的經營還是不利的，對新CFO也頗為考驗。

　　接棒CFO的牛霽旻現年41歲，于2011年3月加入時代中國擔任財務總監，并自2013年時代中國上市至今一直擔任執行董事，2018年11月起兼任集團副總裁一職。目前牛霽旻負責集團財務會計、稅務、成本及行政工作的規劃和管理。

　　據時代中國7月3日披露的上半年業績數據顯示，時代中國今年上半年累計銷售金額約為人民幣325.66億元，同比增長4.27%。

　　在今年3月的業績會上，時代中國董事會主席、執行總裁岑釗雄表示，預計今年銷售目標為823億元。據此計算，上半年，時代中國已完成了的年度目標約39.6%，下半年業績壓力較大。

　　2020年上半年，房企逐步修復因疫情影響的業績，TOP100房企銷售額均值為512.1億元，同比下降1.45%。

　　作為黃永年的接任者，牛霽旻能否順利完成公司的任務？時代中國能否捉住新機會實現逆勢增長，完成2020年的目標？對此，《商學院》將持續關注。

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責任編輯：李思陽