一套房10萬以下，這些城市房價堪比“白菜”，可為什么還是留不住人？

　　作者 | 第一財經 林小昭 胥會云 張富貴

　　昨日，黑龍江鶴崗市的房價頻頻登上熱搜。

　　一套46平米的房子只需要1萬6，折合348元/㎡。根據安居客上面的鶴崗二手房源顯示，總價5萬乃至5萬以下的房源不在少數。比如一套“九州松鶴小區4號樓”的房子，54平，總價只有兩萬，單價每平方米369元。一套二看幸福小區的房子，57平，總共3.2萬，折合均價每平方米561元。

　　然而，目前擁有“白菜價”房子的并非只有鶴崗市這一座城市。

　　超低價購房，還有這些城市

　　上圖為黑龍江省伊春市去年4月到今年最近一個月的房價趨勢。具體數據顯示，近一月，伊春二手房的均價為1，630 元/㎡ 環比下降 9.14%，其中在安居客的網頁上可以看到，伊春二手房均價2000以下的房源非常之多，其中一套76平米的房子僅需6.7萬元，折合881元/㎡。

　　另外，甘肅玉門的二手房均價也相對較低。據中國房價行情網數據顯示，玉門房價從去年9月呈現大幅度下滑，近一月的二手房均價為3，160 元/㎡ 環比 -1.47%，但玉門目前樓盤掛牌數量僅有17套，房產交易次數極少，在安居客上也基本找不到玉門的房源。

　　而在廣西的來賓，從安居客網頁上在售的二手房來看，房價也較低，不過從去年四月到如今，據吉屋數據顯示，來賓的新房均價整體上升，二手房均價波動最大將近1000元/㎡。

　　其中，3000元/㎡以下在售的房源有十余套。

　　何為收縮型城市

　　在業界看來，諸如鶴崗、伊春這樣的“白菜價”是資源枯竭型城市、收縮型城市的一個典型。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，鶴崗是個典型的收縮型城市，房價如此之低，主要還是因為資源枯竭了，產業本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。

　　這里要先明白什么是收縮性城市。

　　日前，國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，就其中提到了“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續凈流出的城市。

　　公開資料顯示，鶴崗是黑龍江省轄地級市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望。根據鶴崗市2017年的統計公報顯示，當年該市實現地區生產總值282.9億元，年末全市總人口100.9萬人，人均GDP為2.8萬人，僅為全國的47%。

　　不同于河南安徽等地的地級市可以吸引轄下的縣域鄉鎮人口，作為一個地級市，鶴崗轄下6區兩縣，目前城鎮化率已經高達83%，超過了東南沿海很多地區。其中市區人口60多萬。在城鎮化率比較高，中心城區人口占比已經很高的情況下，鶴崗不僅中心城區人口沒有增長，甚至面臨著人口外流的局面。

　　根據第六次全國人口普查的數據，2010年鶴崗常住人口為105.86萬人，也就是說，從2010年到2017年，鶴崗常住人口減少了5萬人。如果將時間放遠到2000年的第五次全國人口普查，當時鶴崗的人口為109.9萬人。也就是說，新世紀以來，鶴崗常住人口減少了9萬人，相當于減少了8.2%。

　　作為黑龍江省的地級市，鶴崗無疑是其中之一，但并不是唯一。首都經濟貿易大學吳康副教授的一項研究顯示，2007~2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。

　　此前，北京城市實驗室（Beijing City Lab）創始人龍瀛曾在一次演講上分析過收縮城市的現狀，并提供了一張收縮城市的圖，字越大表示這個城市2000-2010人口流失的比例越高。

　　根據中國五普、六普兩次人口普查數據，中國區域經濟50人論壇成員、上海財經大學長三角與長江經濟帶發展研究院執行院長張學良的研究團隊研究了中國城市收縮的空間格局。他在接受第一財經采訪時表示，研究發現，從五普到六普，也就是從2000年到2010年，中國 337 個地級/副省級行政區中，約26.71%的城市發生了人口流失，也就是發生了收縮。

　　張學良說，26.71%的收縮型城市，集中分布于中國東北和長江經濟帶地區，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。

　　與之相對應的非收縮城市，也就是人口增加的地區，則多集中在長三角、珠三角、京津冀及中部地區部分省市。

　　從全市收縮和市轄區收縮兩個維度來看收縮型城市的話，又會發現，這些地級/副省級行政單元中，全市和市轄區人口同時增長率為正的城市數量最多，包含 226 個樣本，說明中國大部分地級及以上行政單元處于人口集聚的狀態。

　　而全市和市轄區人口增長率均為負的城市，也就是狹義的收縮城市，包含 26 個樣本，占收縮城市比重的29.89%。

　　這些狹義的收縮城市較多地分布于湖北、四川、安徽和黑龍江四省，以湖北黃岡市、隨州市、恩施自治州，以及四川廣安市、資陽市、廣元市的收縮最為嚴重。

　　張學良說，在中國快速城鎮化過程中，市轄區人口的減少更大程度上預示城市經濟和消費活力的下降，未來將面臨更大的經濟社會發展風險。

　　資源枯竭型城市走向收縮

　　關于城市為什么走向收縮，專家分析稱，資源枯竭是其中一個重要的原因。

　　比如，典型的資源枯竭城市——甘肅玉門，這是中國第一口油井的誕生地。隨著石油資源的枯竭，油田基地搬離，市政府西遷至70多公里外的玉門鎮新城，數萬居民棄老城外遷，昔日輝煌的玉門城如今棄樓遍。玉門也于2009年被確定為全國第二批資源枯竭型城市。

　　另外，近三年出現人口流失的城市集中在黑龍江、吉林、遼寧，資源枯竭成為主要原因。以鶴崗為例，鶴崗一度是黑龍江省四大“煤城”之一，煤炭產業過去一直是鶴崗產業結構的主體。

　　但如今，曾經的“煤城”走上了“脫煤”之路。據報道，自去年8月底以來，具有百年煤炭開發歷史的黑龍江省鶴崗市已關閉10處礦井。按工作安排，鶴崗市2019年底前還將關閉3處年產15萬噸以下的礦井，按國家規定時限引導有序退出礦井6處。

　　數據顯示，2017年該市的多個主要工業品都出現了負增長。其中原煤負增長9.3%，洗煤負增長7%。

▲表：2017年鶴崗主要工業品生產情況（來源：2017年鶴崗市統計公報）

　　除了鶴崗，黑龍江雞西也曾被稱為“百年煤城”，是典型的資源型城市。2011年受煤炭形勢較好影響，該城市煤炭產業占到整個經濟總量的24%以上。此后受全國煤炭市場下滑影響，該城市煤炭產銷量價齊跌，加之多年來自身結構性、資源性、體制性矛盾等諸多因素，全市經濟一度在地平線附近徘徊。

　　其次，大慶曾因石油產業聞名全國，從2001年以來GDP增速至少10年持續保持兩位數增長，但卻于2015年以-26.83%的GDP跌落神壇。數據顯示，2014~2017年間，大慶市每平方公里土地的人口密度減少了約450人，城市GDP下滑34%，人均GDP下降了39%。城市收縮現象非常明顯。

　　重工業城市，無法適應產業轉型升級的需求，不得不面臨產業衰退和人口外流的雙重危機。

　　有專家統計，在遼寧的12個普通地級市中，除了遼陽、丹東、盤錦和葫蘆島這5年的城區人口出現增長外，其他城市都是下降趨勢，其中鞍山、營口減少量超過10萬人，本溪也減少了8.95萬人。

　　這反映了能源依賴型城市的發展軌跡。這些城市大多屬于資源枯竭型城市，再加上體制機制的不靈活，在市場化的沖擊下，城市轉型十分艱難。

　　廈門大學經濟學系副教授丁長發說，在計劃經濟時代，這些傳統重工業城市獲得了大量的要素資源，所以發展得很好，但在改革開放時代，大量的要素資源包括資金和人才等都轉向市場經濟比較活躍、比較有彈性的區域，原來的重化工業城市由于體制機制的固化，在上世紀90年代后期就面臨了一輪較大沖擊。

　　近年來，隨著能源經濟的下行，這些城市又受到一波較大的沖擊。而且由于工業化和城鎮化較早，人口出生率比較低，加上近年來經濟下行，人口外流比較明顯，很多城市人口的收縮也就顯得十分明顯。

　　此外，產業結構上來看，不僅是資源枯竭性城市，上世紀60年代三線建設時期重點建設的不少城市，也在面臨著收縮的局面。武漢大學歷史學院副院長楊國安告訴記者，這一時期經濟布局是行政命令的體現，并不符合經濟自身發展規律。例如，三線建設中的一些企業，到了改革開放后就逐漸轉移到自然發展條件更好、交通區位更好的大中城市去了。

　　除了絕對的收縮，還有很多城市面臨著相對收縮。譬如，上個世紀80年代，東北的鞍山、撫順、齊齊哈爾等都是城區人口過百萬的大城市。彼時，南方的蘇州、廈門、寧波等都是人口只有幾十萬、十幾萬的中小城市，而深圳在40年前更是一個小漁村。但現如今，南方這些城市都變成了幾百萬乃至上千萬人的大城市，而鞍山、齊齊哈爾的城區人口規模變化不大。

　　張大偉說，隨著城鎮化的發展，尤其是目前新的戶籍政策下，很多二線城市戶籍大幅度放開，人口會加速一二線城市集聚，未來收縮型城市會更多。尤其是很多北方中小城市的人口會繼續外流，人口、產業和投資等都會出現收縮。

　　面對部分中小城市收縮的情況，日前發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》提到，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。

責任編輯：陳永樂