誤解鶴崗房價背后的真問題 周俊生 鶴崗，黑龍江的一個小城，這幾天因為網上出現的一張房價的照片而成了“網紅”。在這張照片上，標明了鶴崗一個小區出現的房價，一套140平方米的住房，只要10萬元左右就能買下，而價格最低的房子，雖然面積也相應縮小了，但2萬元不到就能搞定。折算下來，這些住房的價格每平方米大概不到300元。 在很多城市的居民為高房價所苦的背景下，鶴崗出現這樣低得像“白菜價”的房價，未免令人大開眼界，也讓人覺得不可思議。在輿論炒了幾天之后，鶴崗市官方于日前首次發聲，表示這些這種情況確實存在，但它們大多是前幾年積累下來的棚改房。事實上，這些棚改房是提供給征地拆遷對象的回遷房，需要滿五年才能正式上市交易。因為目前還未滿五年，所以存在交易風險，故而價格畸低。因此所謂“一萬五一套房”只是個別現象，而鶴崗的樓市總體上仍然是供需平穩的。媒體的采訪也證實了官方的說法，在街邊的信息欄上可以發現，低于10萬元一套的房子在鶴崗雖很常見，但這些房子大多遠離市中心，基本上是近幾年建造的保障房，并不是標準的商品房，而目前當地在售的二手商品房的價格，每平方米仍要兩三千元。 看來，公眾對鶴崗的房價確實有所誤會。而這些誤解背后，則是對類似鶴崗這樣的城市，經濟可持續發展的關注。即，當賴以支撐城市經濟的資源出現枯竭時，城市怎樣才能保證可持續發展？鶴崗是一個以煤炭立市的城市，曾經是黑龍江省的四大煤都之一，煤炭開采已有百年歷史。豐富的煤炭資源成就了鶴崗，也使這座城市形成了圍繞著煤炭而產生的單一經濟模式。這種單一經濟模式對鶴崗的影響不僅在于經濟增長，還滲入到了城市居民的日常生活。當煤炭資源出現枯竭的時候，因為經濟轉型的滯后，如何保證城市的持續發展，就成了當地政府必須面臨的嚴峻課題。 近年來，鶴崗的許多煤礦因為無煤可挖而關閉，這不僅導致當地的經濟增長失去了支撐，也導致了人口、社會結構的失衡。有統計資料表明，最近幾年，鶴崗的常住人口正在逐年減少，這顯然限制了包括住房在內的整個城市的消費。近年來，我們在報章上經常讀到海南等地出現大量來自東北的“候鳥型”居民，其實對他們而言，當家鄉的經濟發展受到阻礙之時，到外面的世界尋找機會，是一種理性的選擇。 一個城市的常住人口減少之時，房價自然會出現下跌，這是正常現象。需要警醒的是，隨著常住人口的不斷流失，城市的社會經濟發展出現停滯甚至后退。目前，國內很多城市都在出臺政策吸引人口，其目的自然也是為了保證人口的增長，以增加當地的經濟增長潛力。這些城市最常用的手段，是給流入人口提供購房便利，有的城市甚至可以讓新市民半價購房。但是，如果這個城市失去了發展動能，這些“看上去很美”的政策，很難產生長久的吸引力。 依靠單一的資源發展經濟的城市并不少，它們遲早也會承受資源枯竭帶來的壓力。對于這些城市來說，積極推動經濟轉型、擺脫對原有資源的過度依賴，已是當務之急。由政府積極引入新資源，開發新市場當然是一條可取之道，但是，當國內越來越多城市通過這種方式競爭的時候，這些陷入發展瓶頸的城市很難有優勢。更為亟需的是，這些城市的政府應該相信市場的主觀能動性，尊重市場的自我修復能力，而不是高居于市場之上，采取包辦代替的做法，造成市場對政府的依賴。否則，即使解得了一時之困，長久來看，新生的資源所產生的經濟動能會再度枯竭，城市仍將徘徊在老路上而難有發展。 [詳情]

　　位于黑龍江省東北部、緣煤而興的資源型城市鶴崗近日因幾萬塊錢就能買套樓房的消息引發全國關注[詳情]

　　鶴崗樓房已成“白菜價”？ 真相原來是這樣 近日，黑龍江省鶴崗市幾萬塊錢就能買套樓房的消息引發關注，鶴崗市的房價被大家稱之為“白菜價”。那么，這樣的房價真的存在嗎？  “白菜價”房源是否存在？ 在某二手房網站上，記者看到，鶴崗市九州松鶴小區，一套50平方米的毛坯房，售價2萬元，折合每平方米4百元。總價2萬多、3萬多的房源還有很多，折合下來也就是每平方米幾百元。 記者來到了九州松鶴小區，找到了一戶正在售賣樓房的業主。 記者：“就賣2萬塊錢？” 鶴崗市九州松鶴小區業主范會學：“裝修完的能稍微貴點，3、4萬塊錢的，像我這沒裝修的毛坯房，我著急出售，2萬左右就想賣。” 在網上售賣的低價房，還有很多來自東山沿河北小區，同樣是不到50平方米的房子，只賣3萬多元錢。 鶴崗市東山沿河北小區業主袁浩：“想把這套房子賣了，46.3平方米，賣3萬5到4萬間。” 袁浩的房子是6樓，非頂樓，按照他售賣的最高價格，這套房子折合每平方米才8百多元。記者又來到了另一戶業主家里。 鶴崗市東山沿河北小區業主汝興云：“因為我的樓層比較好，我還有裝修，我這個房子也得16萬。” 汝興云的房子是60平方米，按照13萬元的價格，折合每平方米2100多元，和之前的房子比起來，同在一個小區，每平米就高出了1000多元錢，差了一倍多。 “低價房”非在售商品房，交易有風險 在采訪中記者了解到，這些所謂“白菜價”的低價房，并不是通常意義上的商品房。據這些業主介紹，這些房源都是當地的保障性住房，居民都是從棚戶區改造后回遷過來的。有些業主因為回遷時都分到了二、三套，甚至更多的樓房，所以會選擇賣出一、二套。 鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛：“實行政策，有照房屋拆一還一，無照可居房屋也是拆一還一，這樣有些人家平房面積比較大，這樣可以按照政策給回遷到相應的樓房，這樣一戶居民可能給分到兩戶或者三戶樓房。” 據了解，鶴崗市從2008年開始進行棚戶區改造工程，到目前共拆遷了97000戶平房，建成房屋當中有78000戶已經具備交付使用功能，共有73000戶居民辦理了回遷入住，還有20000戶左右居民選擇了貨幣補償。 而根據《黑龍江省人民政府辦公廳關于印發黑龍江省中央下放地方煤礦棚戶區改造工程項目暫行管理辦法的通知》中，第7條第44款明確規定：參照《經濟適用住房管理辦法》，棚戶區改造安置入住不滿5年的不得直接上市交易，入住滿5年的可直接上市交易，但應補交免收的相關稅費。而在鶴崗市，目前交易的這些低價房，都是入住不滿5年期限。 鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛：“他們現在賣這些房子基本上入住5年之內，有很多都沒有辦理產權證照，屬于一種民間私下交易行為，這種行為可能存在一定風險，或者說存在一種潛在風險，對于我們來講，是不鼓勵、不提倡這種買賣行為的。” 當地商品房市場價遠高于“低價房” 鶴崗當地房產的市場價格是多少呢？記者走訪了鶴崗市中介市場和鶴崗市住房和城鄉建設局。 從中介市場的登記房源信息來看，鶴崗市大部分二手房價格都在每平方米2000元以上，地理位置好的高檔小區能達到每平方米3000元到6000元不等，位置偏遠的樓房價格還會低一些。 鶴崗市住房和城鄉建設局房產監察科副科長肖玉：“房價發生比較明顯變化應該從2013年到2014年，這個是歷史房價峰值，應該比目前每平方米均價高出1000元左右。2014年之后，近3年，2016年到2018年市場均價，商品房每平方米維持在3000元左右。像小區環境好，高層住宅，地段好的地方，價格要高，都在3000元以上。偏遠地區，像多層住宅，這個價格可能是2000元多。”[詳情]

　　鶴崗房價300元每平背后：一座煤礦城市的興衰，及與其起伏的人 鶴崗這座曾因煤炭名噪一時的城市，為鶴崗提供了大量的工作崗位。上世紀八九十年代的鶴崗，幾乎家家都有勞動力在煤礦上班。一旦踏入這一行，一輩子在這一行。直到有一天，煤礦衰落下去。 文| 每日人物宋美璐邱靈芳編輯王輝 300元每平，1.5萬一套。“白菜價”的房市，讓沉寂的鶴崗市一躍而出。 鶴崗因煤炭興盛，也因煤炭衰落。身為鶴崗人的他們，也隨之浮浮沉沉。 有在礦上工作了一輩子的老礦工，也有在煤礦行業衰落后離開家鄉，遠赴五千公里外的新疆工作的技術員，還有在青島安家落戶的年輕人。 當然，不乏一些年輕人選擇留下。房屋中介小李覺得，日子好不好全看自己奮斗，“南方的房價太高了，在家陪著父母就挺好的。” 鶴崗賣房廣告 幾十年一線礦工，想過出去但沒有出路 “現在已經賠錢賣了，還是賣不出去。” 張軍標價6.5萬58平的房子已經在售房網站上掛了3個月，迄今為止沒有接到一個咨詢買房的電話。 掛售的這套房子是老房子拆遷給的。張軍說，當時只能換20平，要想換大點的，得自己補差價，但拆遷只能補房，不補錢。 張軍想把這回遷的房子留給兒子住，前前后后補了8萬元，在興安區換了個58平的商品房。 計劃趕不上變化。兒子從哈爾濱科技大學畢業后，沒有選擇回家鄉工作，“在鶴崗，年輕人大學畢業后，10個中能有1個回家工作都不錯了。”張軍表示理解孩子的想法。 “現在房間閑置，每年的水暖費都要1500元，賣不掉只能硬挺著”，張軍說，“只要有人愿意交水暖費，就可以讓他免費住。” 鶴崗這座曾因煤炭名噪一時的城市，為鶴崗提供了大量的工作崗位。上世紀八九十年代的鶴崗，幾乎家家都有勞動力在煤礦上班。一旦踏入這一行，一輩子在這一行。直到有一天，煤礦衰落下去。 張軍是土生土長的鶴崗人。1989年初中畢業后，去了煤礦上做一線工人，當時的他是家里唯一的經濟來源。 張軍最開始是在國營煤礦廠工作，但總是被壓工資，一壓就是四五個月甚至半年。有時候吃不上飯了，礦廠就開了個合作社在外面進一些糧食、生活用品等發給工人去抵扣工資。 后來承受不了長久的壓資，張軍轉到了當地的私營小煤礦工作。不過，私營也會壓工資，但不像國企，“頂多壓個一兩個月”。 鶴崗煤礦 在煤炭業興盛的時候，這些私營礦廠有著更高的工資，同樣意味著更高的風險。 張軍經歷過煤炭的興盛期。最好的時候大概在2007年左右，“工資能開到6000元一個月。”好景也只持續了三四年。后來，私營小礦廠一個個關閉，張軍也到處換來換去，有時一年只能干半年活。 2009年是張軍最為困難的時候。“孩子上初中，學費都快負擔不起了”。 家里的唯一勞動力的張軍，必須尋找除了煤炭行業以外的途徑來養活家庭。去建筑工地打零工、站在街角等活是張軍生活的常態，“哪里有活，我就去哪里。” “不是沒想過出去，但是年紀大了，其他地方沒熟人找不到什么工作。”張軍說。 80年代高材生迫于生計遠赴新疆，仍想回鶴崗 隨煤炭行業的興衰，被直接影響的還有53歲的趙京。 和張軍一樣，趙京也是1989年進入煤炭廠工作。不同的是，這個80年代的高材生從事的是礦廠技術員的工作。 不用經常下礦，工作輕松。在父輩和一線工人來看，趙京的工作足夠安全也足夠體面。如今回頭來看的趙京不這么認為，“沒錢沒地位的，沒什么可驕傲的”。 對趙京來說，選擇煤炭這條路似乎是自然而然的事情。 趙京的父親是煤礦廠里的老工人。大學選專業時，父親讓他選了采礦專業，這在當時是搶手的金飯碗。 “選了這個專業就局限了，再跨行也不太可能了”。趙京畢業后，順理成章進入一家國有的煤礦企業。 這一干就是幾十年，趙京經歷了鶴崗煤炭的起起伏伏。 他的印象里，煤炭業興盛的時候，除本地人，還有許多其他地方的人拖家帶口的來礦廠上班。但煤炭的興盛，沒有給他帶來生活的改善，“在國企工資不會因為行情好多發多少工資。” 反倒效益不好的時候，更讓趙京感受刻骨銘心，“好幾個月不發工資，誰能承受的了？” 被壓工資的那段日子，趙京稱自己壓力也很大，但沒有辦法。礦務局也沒錢，逼也沒用，只能找親戚借借渡過難關。 與張軍不同的是，他從沒想過轉去私營礦廠。“私營礦廠工資高點，但效益不好的時候，一年能休半年。”他始終認為，國營礦廠的安全穩定更重要。 近年來，鶴崗的煤炭資源越來越少，很多小煤礦一個個關閉。這時候，許多人為了更高的收入選擇外出務工。 “看不到鶴崗的前景”，趙京也在2011年加入離鄉的行列。當時自己的女兒還在高中。 不過，離開鶴崗的他仍沒跳出煤礦。他先后輾轉山西、新疆等各地的礦廠，“人到40多歲想轉行很困難，你的經驗、人脈都在煤礦這塊，離開煤礦什么都得從頭開始，風險太大了。” “天天就是三件事，吃飯睡覺工作。”趙京這樣描述自己在外的生活，無聊且平淡，“各地的人都有，南腔北調，嘮嗑也沒法嘮。” 工資沒太多，“一個人在外面沒什么活動也沒地兒花，掙的錢就都轉回家里。”趙京說。 鶴崗火車站 鶴崗這座煤城，張軍也曾一度離開。 2014年，張軍去內蒙古工作過一段時間，從事的也是煤炭開采的相關工作。 除去每月開銷，張軍富余4000元左右，這是他在鶴崗工資的兩倍。不過，張軍只工作了一年就回來，“舍家舍業的”，張軍這樣解釋回來的理由。 回來后的張軍再次進入礦廠，但落敗的煤礦，沒能讓他的境遇變好。“每年能干上6個月的活都不容易。”停礦的時候，張軍去打些零工。 相隔5500公里的趙京，對鶴崗仍想回到故鄉。 “再過幾年到退休的年齡，還是回鶴崗，畢竟家人朋友還都在那里。”趙京不無感慨道。 想過留下卻不得不離開的年輕人 一輩子煤礦工作的張軍，不希望兒子再回到煤礦上。最大的擔憂，就是安全。趙京說，“我們這個年代的人，什么煤礦事故都見過”。 不過，和大多數年輕人一樣，趙京的女兒在大學畢業的時候，選擇離開了家鄉，目前在北京工作。 2010年，郭瀟從佳木斯大學畢業后，回到鶴崗備考當地的公務員。她是家中的獨女。 公務員失利后，她選擇了一份辦公室文職。做了幾個月后，郭瀟覺得看不到什么前途，決定去別的城市看看。 2012年，郭瀟在青島找到了一份房地產規劃工作。 剛開始，郭瀟還不能承受青島的房價，只能選擇租房住。母親李蘭英和老伴，每年過來看看女兒，呆不了太久。 “我們只有一個女兒，自然想留在孩子身邊。” 母親李蘭英說。 打拼了6年后，郭瀟在青島買了自己的房子。這一年，她把父母接到了青島。 在青島，做飯、打掃衛生、遛彎、看電視、看書等串聯起，李蘭英一天的生活，“女兒晚上下班回家，一家人一起吃個飯，聊聊天，一天就過去了。” 但這里人生地不熟，李蘭英平時也就和小區鄰居聊幾句。由于和鄰居文化背景不同，也只能聊點家長里短。 兩相對照，李蘭英很難割舍對鶴崗的感情。“生活有樂趣，生活圈子大，平時可以和兄弟姊妹朋友們聊聊天，聚聚會。 有時想家了，李蘭英會通過電話、微信和鶴崗的親戚朋友們聊聊天，交流感情。 每年暖和的時候，李蘭英總會回去看看，“鶴崗現在年輕人都快走光了，希望鶴崗經濟能好一些。” 鶴崗對張軍、趙京、李蘭英而言，無論離開還是留下，有著難以言說復雜的情感。 當然也有房屋中介小李這樣的年輕人，仍留守當地。他說，日子好不好全看自己奮斗，“南方的房價太高了，在家陪著父母就挺好的。”[詳情]

　　鶴崗房價調查： 一個月工資能買一套房？ 鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因為還需要負擔取暖費、水電費 邵海鵬 臨近谷雨時節，江南早已“百般紅紫斗芳菲”，而地處北緯48°的黑龍江省鶴崗市，4月18日，天地陡然降溫，刮起了六級大風，空中也順勢飄起了雪花。而這里，前一天還風和日麗，小區的老人們在太陽底下慵懶地曬暖、嘮嗑。 風云變幻的，還有這里的樓市。 作為黑龍江省的地級市，鶴崗早年因煤礦而知名于全國，在省內與雙鴨山、七臺河、雞西齊名，并稱黑龍江四大“煤城”。近日，鶴崗又因“一萬多元一套”的“白菜價”住房，猛然躥紅于網絡，名揚全國乃至域外。 第一財經記者近日實地探訪鶴崗發現，盡管“白菜價”的低價房源的確存在，但放諸全市，這并不代表當地房地產價格的平均水平。僅是交易房源本身棚改房屬性、小區所處位置不便、位于沒有電梯房的頂層等因素導致的個例。 而放諸全國，出現人口外流的鶴崗，房地產交易不活躍，難以支撐房價，房價較前些年有比較大幅度的回落，也是資源枯竭型城市產業轉型過程中的一個階段性表現。 國家發改委近日發布了《2019年新型城鎮化重點建設任務》，指出“收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，收縮型城市的城市定位，后續理應是緊湊型城市，關鍵是要對市區各類資源進行整合，防范城市規模過大，同時積極做好既有存量住房的改造。當然，很重要的還是積極導入新的產業，導入產業工人，以此來培育集聚人氣。 “一個月工資都能買一套房” 最近火遍全網的文章稱，黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕，“房價已經跌到令人難以置信的程度”。 文中以圖為證，稱“3月鶴崗樓盤的均價是1240元／m2，其中九州興建小區周圍300元／m2，320平方米的復式高層只要15萬元”。 事實果真如此嗎？ 鶴崗城區呈現狹長的腰帶形。站在城市地標新世紀廣場的道路上，盡管天氣轉冷，也擋不住老人們一大早就出來跳廣場舞的熱情，有圍觀的，有跳舞的，不亦樂乎。 到了早上九十點，寬敞整潔的道路上，車流、人流開始漸漸多起來。 旁邊就是時代廣場的商廈，也有不少名牌手表、服飾店開店營業。一切如常，偶爾路過的外來者很少能感覺出這個城市正在“樓盤大甩賣”。 4月17日，當記者來到興建小區、松鶴小區（棚戶區改造工程），看到廣告欄上、墻壁上、電線柱子上均貼有甩賣房子的告示。不過，到了18日，絕大部分告示已經被清理干凈，只能依稀辨認。 在當地人看來，整個城市的經濟已經今非昔比：在過去，經濟景氣的時候，商場、餐館都是人頭攢動，人們還是有著相當的消費實力，房價也由此而推高。 盡管經濟有所放緩，但生活依然要繼續，沒有超出經濟實力的高昂房價，以及房貸大山壓迫，這個四線小城市的生活壓力并不大。 不論是中介還是當地居民，均對第一財經記者表示，這些低價房源是當地的棚改房，房屋屬性與一般商品房有明顯區別，而且地理位置并不好，還位于頂層——由于沒有電梯，上下樓并不方便。 “當地老百姓一般都不會購買居住的，小區居住的人員，多為原先的棚戶區居民，經濟條件有限。”多數人這樣告訴記者。 記者調查發現，在當地，多個小區的二手房房價在2000元／m2上下。據了解，在鶴崗，歐洲花園、書香苑、財富家園、永豐國際城等知名度高一些的樓盤，入住率、保值率較高。 對當地房地產市場較為熟悉的王賀（化名）告訴第一財經記者，鶴崗之前房價最高的時候，確實達到過4000~5000元／m2的水平。當然那個時候是多方面因素推動，一方面是社會經濟發展的支撐，另一方面也有當地人將房子作為投資渠道的考慮。如今隨著當地房價走低，對于那些高位接盤的群體尤其是炒房者來說，也就意味著財富有所縮水。 王賀還認為，對滿足自住需求的老百姓來說，不論是剛需還是改善型，即便是房價下降也影響不算大。因為總體降幅有限，只要不是炒房群體，那些購房的業主關注更多的是周邊配套是否完善，最終還是為了居住和生活便利。 不止一位當地居民向記者反映，目前，鶴崗當地人，不論是投資還是棚改后分到的房子，差不多都有2~3套。 孫嘉（化名）是鶴崗當地人，子女在外安家立業，為了幫助子女照顧孫輩，前些天剛從外地回來。他手頭上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小區，位于頂樓7層，將近70m2，包過戶，只需要2.8萬元，折算下來為近400元／m2。而底層的房子，每平方米的房價在1500元左右。 他說，如果照2.8萬元的總房價，在外地工作的子女，一個月的工資都能抵一套房。 房子多了也是煩惱 鶴崗是一個怎樣的城市呢？ 作為黑龍江省轄地級市，鶴崗北面與俄羅斯隔江相望，東南臨松花江與佳木斯接壤；2017年總人口100.9萬人。 針對煤炭行業“小、散、亂”和安全事故多發現象，黑龍江省2018年以來啟動煤炭行業淘汰落后產能化解過剩產能專項整治工作，要求省內雞西市、鶴崗市、雙鴨山市、七臺河市4個煤炭主產城市年產15萬噸以下的小煤礦2018年年底前全部關閉退出。 事實上，房價下降的背后，主要原因是棚戶區改造的小區增多，再加上當地的經濟支柱煤炭行業整頓，外來人口及本地人口紛紛外流，導致房子供過于求，價格自然而然就下降了。 孫嘉告訴第一財經記者，對于原先居住在棚戶區的老百姓來說，過去羨慕那些住在樓房里的人，如今隨著棚戶區拆遷安置，有相當一部分的老百姓都喬遷新居。棚改后，老百姓分到的房子也變多了。 當然，“上樓”也是要付出代價的，比如原先居住80m2的平房，只會折半給到40m2；如果想要更大面積，則需根據戶型，再按照1950元／m2進行補款，同時每平方米再交300元的各種費用。 鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因為還需要負擔取暖費、水電費。好在可以租給其他人，只要年租金超過取暖費即可。這也就是網上所傳的只要交取暖費，就可以拎包入住的真相。 不過，從租戶的角度來講，生活成本也因此大為降低。這是不容易為外界所感知到的。 對于鶴崗等城市的房價，嚴躍進表示需要客觀看待。他認為，東北很多城市的房地產市場基本上比較冷清，最主要原因是人口外流明顯。 嚴躍進說，此類房價本身也不具有代表性。不過，也要看到，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似佳木斯、牡丹江、丹東等，此類城市過去樓市表現也很一般，但現在伴隨基礎設施改善等因素，其實表現很不錯。 “城市發展和房價都是一個動態的過程，不用太悲觀。”他說。 在嚴躍進看來，城市空心化或收縮型城市應該積極培育新產業，比如，積極發展林區產業，包括林區旅游和林木加工、冰雪、工礦區景區、東北亞相關貿易平臺搭建、中醫中藥等產業；其次可適當研究一些新產業，即充分利用土地資源，發展新型制造業等。同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房吸引力。 就資源型城市的轉型，記者致電鶴崗市委宣傳部，不過，截至記者發稿，對方拒絕對此做出回應。[詳情]

　　 房子白菜價，一個東北小城的困境 來源： 正解局 “不用談經濟學，房子賣的出去前提是有人住，有人住的前提是當地經濟能養活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！” 在遙遠的中國東北邊陲，一個地級市的房價刺痛了大家。 在黑龍江鶴崗市，三五萬的房子，隨處可見，320平的復式高層只賣15萬！注意！這是一套的價格，不是一平方米。 這個價格低廉到令人難以置信！可謂不折不扣的白菜價。 在幾乎人人為房價焦慮的今天，為什么鶴崗的房價這么低？到底發生了什么？這究竟是好事還是壞事？ 1． 真的是白菜價，一點都不夸張 在中國，地級市有三百多個，黑龍江的鶴崗并不算起眼。 這座東北小城與俄羅斯隔江相望，總人口一百萬出頭，市區人口大概六十萬。在更深入地了解它之前，先看看它的房價，到底是多么白菜。 我分別查詢了安居客、房天下、58同城等賣房平臺，總體的情況是：目前鶴崗在售的新樓盤，價格一般在三千到四千一平。有大量的房子以三五萬一套的價格在出售，算下來每平米不過六七百塊。 比如，在一個名為“九州松鶴”的小區，一套位于6樓的50平、一室一廳的毛坯房，總價只要1.9萬元，算下來相當于380塊一平。 鶴崗市有6個區，安居客上的數據顯示：4月份當地的二手房掛牌均價是1555元/平；均價最高的是工農區，1881元/平；最低的是南山區，只要496元/平。市場情緒是兩個字：觀望。 在房價動不動就是幾萬塊一平米，通宵排隊搶號新聞層出不窮的今天，面對鶴崗的房子，許多人的心情是：“難以置信”、“太夸張了，不敢相信。”有網友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客付取暖費就不收房租了。” 不過，也有不少網友說，這些便宜的房子，一般都是“棚改房”，辦房本、過戶手續麻煩，有些還沒有電梯，所以才賣得這么便宜。然而，簡單查詢一下就可以發現，在鶴崗市中心，繁華地段，精裝修，也不過兩三千一平。 當地房價之低，還可以從一個新聞看出。 大約一個多月前，鶴崗還出了一則新聞：給新招的警察送房送車。3月5日，鶴崗公安局發布文件表示，只要考上當地警察，符合條件，就會送一套房、一臺車！部分名校博士生，還能每年發5萬塊，連發5年。 雖然說求賢之心，躍然紙上，但從另一個角度想，如果當地的房子像其他需要搶的城市一樣，鶴崗還會出手這么大方嗎？ 一平米的空間，堆個一兩百顆白菜不成問題。一顆白菜三四斤，一斤也就三五塊錢，用白菜價來形容鶴崗的房價，毫不夸張。 2． “斷崖式下跌” 鶴崗房價為什么這么低，到底發生了什么？ 根源在經濟！ 鶴崗的經濟曾經一度很不錯。從數據看，近二十年來，鶴崗的GDP總體呈上升趨勢，2012年達到最頂峰357.6億元，居民可支配收入、社會保障、財政收入都有顯著改善。 但好日子在2012年結束了。 當年下半年開始，用國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局一份研究報告里的話來說就是：鶴崗經濟呈現斷崖式下跌。 此后，鶴崗經濟總量連續兩年近10%的負增長，長期徘徊在黑龍江十三個地級市中的末尾區域。從2012年到2017年，五年時間，鶴崗的GDP總量減少了21%。 圖片來源：國民經略 當地的財政收入在2012年至2015年也連續四年負增長。而且“負”得有點嚇人：-0.4%、-17.0%、-16.7%和-14.6%。 總體來看，老百姓的收入雖然還在增長，但增速明顯慢了。2015年，當地采掘業職工的平均工資甚至比2011年還少了6020塊！ 不過幸運的是，到2016年鶴崗的經濟雖然仍呈負增長，但終于止住了劇烈下滑態勢。 3． 人走了，購買力也就走 經濟不好，人也留不住，這可能才是鶴崗最棘手的問題。 從《黑龍江省統計年鑒》中可以看到：鶴崗市戶籍人口已經連續16年呈現負增長。1997年，當地人口110.9萬，2017年只有100.95萬了。近20年間總戶籍人口減少了近10萬人，人口在持續凈流出。 從當地人的反映看，鶴崗的常住人口，可能比戶籍人口還要少。一個數據可以佐證：2012年，當地小學生人數為42035人，2017年僅為26285人，5年時間，小學生人數減少了37%，這說明實際人口流失只會更加嚴重。 來自國家統計局鶴崗調查隊、鶴崗統計局2018年的一份研究報告顯示：近五年來，當地人口增長率下降呈擴大態勢，勞動力人口減少12.1%，人口持續處于凈流出狀態。 其實，整個東北的人口形勢都不太樂觀。據統計，在2014年-2017年，城區常住人口連續下降城市的前20名中，東北三省就占了16席，鶴崗自然是其中之一。 圖片來源：城市進化論 人人都明白的道理：人走了，購買力也就走了。去年1月，有人在公開發表的論文中直接這樣描述鶴崗： 城市老齡化嚴重，出生率下降嚴重，城市內大多為空巢老人與留守兒童，許多外出務工的年輕人不愿意再到這個沒有發展機遇的小城市。 鶴崗在中國，最多只能算是一個三線、甚至是四線、五線的小城。 拿它和全國、東部省份相比，就能看出差距。2017年，鶴崗GDP接近283億元，城鎮常住居民人均可支配收入是2.1萬多，農村的則是接近1.4萬。 （圖片來源：國民經略） 同一年，中國城鎮居民人均可支配收入3.6萬多，農村的則是1.3萬多。也就是說，論人均，鶴崗的城里人，比全國平均還低了1.5萬。 如果和東部發達城市比，差距就更大了。比如拿江蘇比，2017年度，江蘇有7個城市鎮居民人均可支配收入超過4萬元。在江蘇地級市中排名倒數第一的宿遷也有2.6萬多，比鶴崗多了近5000元。 鶴崗的經濟總量甚至抵不上東部發達地區的一個鎮。比如江蘇蘇州盛澤鎮2017年的GDP就有400億，比鼎盛時期的鶴崗還多了四十多億，更不用說今天了。 4． 因煤而興，因煤而困 鶴崗的經濟為什么不景氣？這與煤炭有關。 鶴崗是一座典型的煤炭資源型城市。它與雞西、雙鴨山、七臺河是黑龍江四大煤城，已探明的煤炭總儲量高達20多億噸。 多年來，當地經濟高度依賴煤炭。雖然早在2011年，鶴崗就已經被國家列為資源枯竭型城市，地方政府也是多方努力，但一煤獨大的產業結構至今沒有根本性的改變。 我國資源枯竭城市分布圖 （圖片來源：國民經略） 目前，鶴崗當地的煤炭產業依然比較“落后”：產業鏈條短、煤炭轉化基本停在洗煤、煉焦、發電等粗加工階段，精深加工產業嚴重滯后。 據媒體報道，當地的煤炭企業，效率低，冗員嚴重，曾經出現過許多令人啼笑皆非的事例，有興趣者可以自行查閱《黑龍江重工業之殤：龍煤西鋼兩大“窟窿”如何補》、《龍煤人工成本高企成巨虧黑洞 30億輸血飲鴆止渴難治本》等權威媒體報道。 而且從總體態勢上看，鶴崗與另外3個煤城的差距也在不斷拉大。拿鶴崗與雙鴨山對比就可以發現，2006年，兩城經濟總量相差38億，十年之后的2017年，相差已擴大到180億。而當年，這四個城市發展速度相差并不大。 有人在查閱1991—2014年鶴崗的各項經濟、工業數據后，得出的結論是：鶴崗已經陷入資源詛咒困境，“經濟發展對煤炭資源仍處于高依賴，發展前景并不樂觀。” “因煤而興，因煤而困”，這句話是鶴崗的寫照。 2012年9月，建設中的鶴崗征楠煤化工基地 （圖片來源：新華社） 當然，需要強調的是，雖然鶴崗已經存在資源詛咒的現象，但困境并非不可改變，一切事在人為。2017年，鶴崗GDP的增速達7.3%，位居黑龍江省第1位。 目前鶴崗還沒有公布2018年的GDP、居民收入等數據。但鶴崗的市長王秋實在年初做政府工作報告時曾提及，初步統計，2018年鶴崗GDP同比增長5%，城鎮和農村居民人均可支配收入也都分別增長6.5%、7%。 看樣子當地困難的局面在慢慢緩解，但還沒有徹底緩過勁來。在這里，我們也期待它重新崛起，雖然路還有點長。 “不用談經濟學，房子賣的出去前提是有人住，有人住的前提是當地經濟能養活你，如果你連飯都吃不上了，房子就是墳墓！”當地的人一句大白話道出了鶴崗房價低的真諦。 網上曝光的鶴崗部分房屋價格 現在，我們假設有一個城市，那里的房子白菜價，但是經濟有點不景氣，產業轉型還在陣痛中，收入也一般般，許多人往外跑，正在“收縮”。 而事實上，像這樣正在收縮的城市，根據首都經濟貿易大學吳康副教授的研究：2007—2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”，它們都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。 那里的房子，你敢買嗎？我是不敢買。[詳情]

　　黑龍江鶴崗官方回應“一萬五一套房”：是個別現象 中國之聲報道：兩室一廳2萬9一套，一室一廳1萬5一套……近日有媒體曝出，黑龍江省鶴崗市部分小區大量出售住房，房價只有每平米幾百元。一時間“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議，一些深受大城市高房價困擾的網友在評論中開玩笑稱要去鶴崗“組團抄底白菜房”。 當地房價真的已經跌破千元嗎？“白菜房”是否真的引發搶購？昨晚，鶴崗市相關部門就此問題回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。 “二手房幾百元一平米”引熱議，“白菜房”有人搶購嗎？ 鶴崗市民牛女士告訴中國之聲記者，這種“白菜價”的棚改房在當地已經見怪不怪，但由于位置偏遠，房產證辦理周期長，雖然價格很低，但真正買的人并不多： “都是特別邊遠地方的頂層，普通老百姓也不會去那買房子，棚改回遷原來的平房住戶，一人分好幾套，完了就往外賣。” 網上曝出的白菜房大多在鶴崗市郊，每平米只有300到500元不等。而牛女士在市區的一套房子剛剛賣掉，93米賣了23萬，同小區另一家190米的房子賣了40萬，均價都在2500元左右。但相比四五年前，四五千元的價格，現在的房價也確實跌了不少： “高層賣不出去，有一陣棚改都不蓋新房了，高層收下來分給棚改的，把價格都給拉下來了，他們三四千買的，幾百塊，一千多就賣了，把房價給拉下來了。這兩年價格也特低，我朋友也都有房子在賣，別說價格了，都無人問津。” 和牛女士的說法差不多，鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛也表示，網上報道的低價房是個別現象，房源位置、戶型不理想，現在當地二手房價格也在2500元以上： “我們了解這只是個別現象，價格較低的是比較偏遠地段的拐角房或頂層房，這種低價房可能就那么一戶、兩戶。鶴崗市商品房最高價格近幾年是5000元左右，二手房應該是2500到3000多。” 針對網上報道的棚改房入市交易問題，周志剛表示，根據相關文件，一般回遷房辦理產權證的周期是一到兩年，目前市場上的棚改房大多是未下證的房源，一家有多套的可以進行交易： “不具備辦證的情況下，他把房子就出售了，他可能急需用錢，棚改政策給了兩套房，住不了這么多，這樣的話就賣掉一套，現在我們看到的出售的以這種情況多一些，國家和省里的規定沒有明確禁止這種房屋不允許買賣。” 為何會出現如此低價？官方怎樣回應？ 鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬，近年來也一直處于煤炭資源枯竭城市的轉型過程中。而當地房價走低，需求減少，除了網絡報道中提及的經濟轉型和人口外流，周志剛告訴中國之聲記者，近年來當地加速棚改房建設，解決了九萬戶住房困難群體的需求，保證了供需平衡，也是主要原因： “商品房你賣到五千我也得買，我得住。但現在因為有了棚改惠民政策，我就可以等著我家房子拆遷后再回遷有房，這種情況下可能會使得房價無形中走低。” 對于鶴崗城市房價走低，有媒體分析說，應客觀理性看待，同一城市不同區域的房價差異是客觀存在的，而非房價本身出現大波動。但從長遠來看，像鶴崗這類收縮型城市必要時也需研究人口回流、高鐵開通等因素，積極培育新產業，從而形成更好的購房條件。 國家發改委在今年4月首次提出“收縮型城市”概念，而根據《黑龍江省統計年鑒》，鶴崗市近年來戶籍人口自1997年的110.9萬走低至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是較為典型的收縮型城市。另據研究表明，從2000年到2010年，我國約26.71%的城市發生了人口流出。如何更有效地盤活存量、科學規劃，促進住房供給的多樣化分層，是未來仍需面對的問題。[詳情]

　　原標題：鶴崗官方回應“網曝一萬五一套房”：只是個別現象，當地樓市供需平衡 中國之聲報道：兩室一廳2萬9一套，一室一廳1萬5一套……近日有媒體曝出，黑龍江省鶴崗市部分小區大量出售住房，房價只有每平米幾百元。一時間“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議，一些深受大城市高房價困擾的網友在評論中開玩笑稱要去鶴崗“組團抄底白菜房”。 當地房價真的已經跌破千元嗎？“白菜房”是否真的引發搶購？昨晚，鶴崗市相關部門就此問題回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。 “二手房幾百元一平米”引熱議，“白菜房”有人搶購嗎？ 鶴崗市民牛女士告訴中國之聲記者，這種“白菜價”的棚改房在當地已經見怪不怪，但由于位置偏遠，房產證辦理周期長，雖然價格很低，但真正買的人并不多： “都是特別邊遠地方的頂層，普通老百姓也不會去那買房子，棚改回遷原來的平房住戶，一人分好幾套，完了就往外賣。” 網上曝出的白菜房大多在鶴崗市郊，每平米只有300到500元不等。而牛女士在市區的一套房子剛剛賣掉，93米賣了23萬，同小區另一家190米的房子賣了40萬，均價都在2500元左右。但相比四五年前，四五千元的價格，現在的房價也確實跌了不少： “高層賣不出去，有一陣棚改都不蓋新房了，高層收下來分給棚改的，把價格都給拉下來了，他們三四千買的，幾百塊，一千多就賣了，把房價給拉下來了。這兩年價格也特低，我朋友也都有房子在賣，別說價格了，都無人問津。” 和牛女士的說法差不多，鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛也表示，網上報道的低價房是個別現象，房源位置、戶型不理想，現在當地二手房價格也在2500元以上： “我們了解這只是個別現象，價格較低的是比較偏遠地段的拐角房或頂層房，這種低價房可能就那么一戶、兩戶。鶴崗市商品房最高價格近幾年是5000元左右，二手房應該是2500到3000多。” 針對網上報道的棚改房入市交易問題，周志剛表示，根據相關文件，一般回遷房辦理產權證的周期是一到兩年，目前市場上的棚改房大多是未下證的房源，一家有多套的可以進行交易： “不具備辦證的情況下，他把房子就出售了，他可能急需用錢，棚改政策給了兩套房，住不了這么多，這樣的話就賣掉一套，現在我們看到的出售的以這種情況多一些，國家和省里的規定沒有明確禁止這種房屋不允許買賣。” 為何會出現如此低價？官方怎樣回應？ 鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬，近年來也一直處于煤炭資源枯竭城市的轉型過程中。而當地房價走低，需求減少，除了網絡報道中提及的經濟轉型和人口外流，周志剛告訴中國之聲記者，近年來當地加速棚改房建設，解決了九萬戶住房困難群體的需求，保證了供需平衡，也是主要原因： “商品房你賣到五千我也得買，我得住。但現在因為有了棚改惠民政策，我就可以等著我家房子拆遷后再回遷有房，這種情況下可能會使得房價無形中走低。” 對于鶴崗城市房價走低，有媒體分析說，應客觀理性看待，同一城市不同區域的房價差異是客觀存在的，而非房價本身出現大波動。但從長遠來看，像鶴崗這類收縮型城市必要時也需研究人口回流、高鐵開通等因素，積極培育新產業，從而形成更好的購房條件。 國家發改委在今年4月首次提出“收縮型城市”概念，而根據《黑龍江省統計年鑒》，鶴崗市近年來戶籍人口自1997年的110.9萬走低至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是較為典型的收縮型城市。另據研究表明，從2000年到2010年，我國約26.71%的城市發生了人口流出。如何更有效地盤活存量、科學規劃，促進住房供給的多樣化分層，是未來仍需面對的問題。 央廣記者：遲嵩[詳情]

　　鶴崗官方回應“網曝一萬五一套房”：只是個別現象，當地樓市供需平衡 據中國之聲報道：兩室一廳2萬9一套，一室一廳1萬5一套……近日有媒體曝出，黑龍江省鶴崗市部分小區大量出售住房，房價只有每平米幾百元。一時間“一線城市一平米，煤城鶴崗一套房”引起社會熱議，一些深受大城市高房價困擾的網友在評論中開玩笑稱要去鶴崗“組團抄底白菜房”。 當地房價真的已經跌破千元嗎？“白菜房”是否真的引發搶購？昨晚，鶴崗市相關部門就此問題回應稱：低價房只是個別現象，當地樓市供需平衡，房價較為穩定。 “二手房幾百元一平米”引熱議，“白菜房”有人搶購嗎？ 鶴崗市民牛女士告訴中國之聲記者，這種“白菜價”的棚改房在當地已經見怪不怪，但由于位置偏遠，房產證辦理周期長，雖然價格很低，但真正買的人并不多： “都是特別邊遠地方的頂層，普通老百姓也不會去那買房子，棚改回遷原來的平房住戶，一人分好幾套，完了就往外賣。” 網上曝出的白菜房大多在鶴崗市郊，每平米只有300到500元不等。而牛女士在市區的一套房子剛剛賣掉，93米賣了23萬，同小區另一家190米的房子賣了40萬，均價都在2500元左右。但相比四五年前，四五千元的價格，現在的房價也確實跌了不少： “高層賣不出去，有一陣棚改都不蓋新房了，高層收下來分給棚改的，把價格都給拉下來了，他們三四千買的，幾百塊，一千多就賣了，把房價給拉下來了。這兩年價格也特低，我朋友也都有房子在賣，別說價格了，都無人問津。” 和牛女士的說法差不多，鶴崗市保障性住房服務中心副主任周志剛也表示，網上報道的低價房是個別現象，房源位置、戶型不理想，現在當地二手房價格也在2500元以上： “我們了解這只是個別現象，價格較低的是比較偏遠地段的拐角房或頂層房，這種低價房可能就那么一戶、兩戶。鶴崗市商品房最高價格近幾年是5000元左右，二手房應該是2500到3000多。” 針對網上報道的棚改房入市交易問題，周志剛表示，根據相關文件，一般回遷房辦理產權證的周期是一到兩年，目前市場上的棚改房大多是未下證的房源，一家有多套的可以進行交易： “不具備辦證的情況下，他把房子就出售了，他可能急需用錢，棚改政策給了兩套房，住不了這么多，這樣的話就賣掉一套，現在我們看到的出售的以這種情況多一些，國家和省里的規定沒有明確禁止這種房屋不允許買賣。” 為何會出現如此低價？官方怎樣回應？ 鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬，近年來也一直處于煤炭資源枯竭城市的轉型過程中。而當地房價走低，需求減少，除了網絡報道中提及的經濟轉型和人口外流，周志剛告訴中國之聲記者，近年來當地加速棚改房建設，解決了九萬戶住房困難群體的需求，保證了供需平衡，也是主要原因： “商品房你賣到五千我也得買，我得住。但現在因為有了棚改惠民政策，我就可以等著我家房子拆遷后再回遷有房，這種情況下可能會使得房價無形中走低。” 對于鶴崗城市房價走低，有媒體分析說，應客觀理性看待，同一城市不同區域的房價差異是客觀存在的，而非房價本身出現大波動。但從長遠來看，像鶴崗這類收縮型城市必要時也需研究人口回流、高鐵開通等因素，積極培育新產業，從而形成更好的購房條件。 國家發改委在今年4月首次提出“收縮型城市”概念，而根據《黑龍江省統計年鑒》，鶴崗市近年來戶籍人口自1997年的110.9萬走低至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是較為典型的收縮型城市。另據研究表明，從2000年到2010年，我國約26.71%的城市發生了人口流出。如何更有效地盤活存量、科學規劃，促進住房供給的多樣化分層，是未來仍需面對的問題。 [詳情]

　　鶴崗樓市驚現“白菜價”的警示意義 【潛河流韻】 如果鶴崗樓市出現“白菜價”，只是一個偶然現象，那并不可怕；可怕的是，它是第一個被發現的“蟻穴”。 儲著勝 近日，一個東北邊陲的地級市鶴崗成了社會各界關注的焦點。據報道：該市今年3月份住房均價為1240元/平方米，其中九州興建小區周圍僅為300元/平方米，320平方米的復式高層只要15萬元。 一個偏遠的四級小城市房價低人們并不感到奇怪，但低到這個程度還是大大超出了許多人的心理預期，因此，樓市“白菜價”的議論一時四起。 如何看待這一現象？在回答這個問題之前，有必要先了解一下近十幾年來我國房價是怎么上漲的。雖然各地樓市具體情況差異很大，但就全國而言，走“牛”是大趨勢，其主要驅動因素有：城市化的加速推進、貨幣持續超發、居民投資意識全面覺醒、土地財政以及國人根深蒂固的購房置業傳統。 近幾年來，隨著經濟增長轉向中低速、人口紅利消失、老齡化社會來臨、對美關系面臨挑戰等，上述驅動房價上漲的一些因素正在發生變化。 先看城市化進程。上個世紀八十年代，我國城市化率不到20%，改革開放40年平均每年增長1%，現在已近60%。隨著城市化的持續推進，農村人口大量進入城市，使城市住房需求急驟增長。如今，城市化高峰期已過，而十幾年的樓市大躍進，使城市住房供應量的增長速度大大超過城市化率的增長速度，樓市供求關系開始出現逆轉。 再看貨幣發行。伴隨著經濟的高速發展，我國貨幣政策多數時間偏向于“積極”。這種選擇在為經濟高速增長提供充沛動力的同時，也使我國貨幣長期處于超發狀態。截至2018年6月，M2的供應量已高達177萬億，20年間增長了17倍，而同期GDP總量僅增長10.3倍。現在經濟高速增長時期已過，中低速發展時代來臨。相應地，貨幣政策開始轉向“穩健”。這樣一來長期直接推動房價上漲的貨幣之“水”就在很大程度上受到了制約，再加上一系列資金進入樓市的限制性政策的執行，房價也就很難繼續“水漲船高”了。 接著看居民投資。市場經濟體制在我國建立，不僅推動了經濟的快速發展，也使居民投資意識全面覺醒。在眾多投資項目當中，房地產因為長期走牛而成了人們的首選投資標的。房價與樓市需求之間相互影響，最終形成正向循環關系：房價越漲越高，而樓市需求也越來越旺。由于房價過高導致一系列負面效應出現，政府部門不得不采取各種限制措施。經過長期、持續的調控，近兩年房價持續上漲的勢頭終于得到徹底扭轉。居民投資房地產的意愿開始下降，樓市需求隨之出現收縮。 最后看“土地財政”。地方政府為促進經濟發展，過去十幾年先后進行了大量的資金投入，而這些資金很大程度是靠賣地收入來解決的。這就形成了所謂的“土地財政”現象。地方政府長期來缺乏抑制樓市的積極性原因也在于此。如今，高質量增長取代高速增長成了新的經濟發展模式，地方政府“土地財政”將難以為繼，改變也就不可避免。 上述這些變化，最終導致的結果只有一個：我國延續已久的房價上漲格局可能已走向終結。由于我國地域遼闊、社會經濟發展很不平衡，因此，各地樓市會繼續存在很大的差別。不過，這并不影響我們對其總體運行趨勢有一個基本的判斷。 鶴崗是一個偏遠的、人口已現凈流出、資源衰退型小城市，自身并不具有廣泛的代表性，特別是對于像深圳這樣人口仍在凈增長、競爭能力強、充滿生機與活力的國際性大城市來說，更沒有什么參照意義。但是，要知道：“千里大堤，毀于蟻穴”。如果鶴崗樓市出現“白菜價”，只是一個偶然現象，那并不可怕；可怕的是，它是第一個被發現的“蟻穴”，后面還跟著更多的“蟻穴”，若如此，樓市這個“大堤”就非常值得大家警惕了。 因此，對于鶴崗小城發出的樓市預警信號，我們一定要予以高度重視。 （作者系證券時報記者）[詳情]

　　“白菜價”樓盤并非鶴崗獨有：人口“收縮”是城市收縮關鍵信號 本報記者 王佳昕 實 習 生 趙佳慧 北京報道 聽慣了動輒每平米上萬元的房價，能想象僅花幾萬元就能買下數十平米的房子嗎？ 近日，在黑龍江省鶴崗市，2萬元即能買下54平方米二手房的“白菜價”樓盤引發市場關注。有悲觀者表示鶴崗或是三四線樓市的宿命。 這些每平方米幾百元的房子，后來被證實多為毛坯棚改房，不能馬上拿到房本，因此不能代表鶴崗全市水平。鶴崗正常的商品房價格，在每平方米2000-3000元左右。即便如此，在全國范圍內，鶴崗房價也處于洼地。 作為典型的煤炭資源枯竭型城市，鶴崗具有明顯的后遺癥——人口外流，這讓鶴崗房價失去了最基本的供求關系支撐。資源枯竭型城市并不都集中在東北，中西部地區也有不少，為何東北一些城市的情況看起來更嚴峻？在人口學者、中國與全球化智庫特邀高級研究員黃文政看來，原因是東北的低生育率問題更明顯。 近期，在國家發改委公布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，首提“收縮型城市”。首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院副教授王暉指出，人口是判定收縮型城市的最主要指標。收縮型城市不少都是資源枯竭型城市，政府雖然投入很大發展現代服務業、文創產業等，但效果短期難以見效。 城市人口收縮后遺癥 鶴崗的低房價是特例嗎？ 21世紀經濟報道記者采訪發現，不少資源枯竭型城市同樣有低價房，油田城市大慶就是其中之一。 33歲的大慶市民于先生告訴記者，自己在采油廠區50平左右的小房子，近期以7萬元人民幣的價格成交，這還是高價賣出，因為包含家具家電，可以拎包入住，否則只能賣5萬元。 與鶴崗類似，在大慶這樣的低價房，多以經濟適用房、職工福利房為主。一旦買賣，無法享受貸款業務，只能全款。在大慶，商品房價格在每平米5000-6000元左右，洋房、別墅等價格更貴，也有靠近重點中學的學區房價格過萬元。特殊情況下的低價樓盤，并不能代表全市水平。 于先生表示，即便是低價房，價格也較前些年有大幅度下滑，一方面是房子沒人買，另一方面是房東著急賣。 “大慶這種資源城市在資源逐漸萎縮時，人口會逐步流失。90后或外出讀大學，或學專業技術，畢業后去經濟發達城市發展，當地住房需求量自然降低。此外，為了追求更好的教育、醫療資源，不少市民搬去市中心居住。”于先生說，東北冬天氣候寒冷，如果房子空著也必須交取暖費，每年在取暖、保養上要花費兩三千元，因此大家都急著出手，不惜低價賣出。 目前，經國家“蓋章”的資源枯竭型城市（縣、區）共有69個，包含了大量東三省城市，如遼寧盤錦、黑龍江五大連池、吉林敦化等。“白菜價”樓盤，是資源枯竭城市的人口萎縮后遺癥。 以鶴崗為例，2011年全市總人口為108.8萬人，2017年為100.9萬人，6年時間內減少近8萬人。此外，在100萬人口中，還有22.4%是60歲及以上的老年人。大慶也是如此，2018年全市戶籍人口較數年前減少。 人口外流的背后，是經濟的不景氣。2011年，鶴崗的GDP為313.1億元，2017年則減少至282.9億元。資源的枯竭，帶來了產業衰落，對于普通百姓而言，最直觀的感受就是收入水平變化。 于先生告訴記者，自己曾在大慶一化工廠打工，當時的工資水平為2500元每月，這也是全市普遍的工資水平。一位同事選擇離開大慶，前往該企業在山東某城設立的更小的分公司做相同的職位，收入達5000元每月，且工作壓力更小。 “就業壓力很大，一個崗位好多人搶，自然而然提供的薪資就只夠保持最基本的生活條件。”于先生說。 資源型城市轉型仍需探索 資源枯竭型城市不僅東三省有，其他省份也有不少，包括安徽銅陵市、山東棗莊市、陜西銅川市等，但似乎東三省資源型城市的人口和就業問題更為凸顯。 據中國就業研究所與智聯招聘聯合發布的2018年四季度《中國就業市場景氣報告》，在東部、中部、西部、東北四大區域中，東北就業景氣指數最差。 黃文政認為，東三省的人口外流，相對于中西部省份來講并不嚴重。分省份看，黑龍江比較明顯，吉林的人口外流次之，遼寧基本平穩。一個不可忽視的因素是，東北的低生育率。 2015年，鶴崗的人口出生率為4.21‰，死亡率7.94‰，自然增長率為-3.73%。自2015年后，鶴崗的國民經濟和社會發展統計公報中，就不再披露出生率數據。 據黃文政估計，鶴崗的生育率只有0.7，為日本水平的一半。黃文政向記者解釋道，出生率是出生人口/總人口，生育率則可通俗理解為育齡女性平均生育孩子數量。育齡人口外流確實會影響出生率，但無法解釋生育率的低迷，由此可以看出東北生育意愿之低。 “隨著人口加速老齡化和萎縮，東北與其他地區發展差距拉大，人口外流可能持續。在東北內部，人口將進一步向少數經濟發展較好的中心城市，如大連、哈爾濱、長春、沈陽聚集。”黃文政說。 這意味著，東北將有更多中小城市伴隨著人口的萎縮而進入收縮。 對于很多資源枯竭型城市來說，如何應對“收縮時代”的來臨，積極轉變慣性發展思維是繞不開的命題。在業內人士看來，此前中國經濟的高速發展，要求城市吸引人口、擴大生產、增加就業、擴大產能等，城市都是在擴張的。但收縮型城市的出現是一種必然。 王暉告訴記者，有資源枯竭城市投入大量資金促進商業、現代服務業、文創產業、旅游業等發展，但短期難以見效，資源型城市轉型需要更多的創新和探索。[詳情]

　　 一套房10萬以下，這些城市房價堪比“白菜”，可為什么還是留不住人？ 作者 | 第一財經 林小昭 胥會云 張富貴 昨日，黑龍江鶴崗市的房價頻頻登上熱搜。 一套46平米的房子只需要1萬6，折合348元/㎡。根據安居客上面的鶴崗二手房源顯示，總價5萬乃至5萬以下的房源不在少數。比如一套“九州松鶴小區4號樓”的房子，54平，總價只有兩萬，單價每平方米369元。一套二看幸福小區的房子，57平，總共3.2萬，折合均價每平方米561元。 然而，目前擁有“白菜價”房子的并非只有鶴崗市這一座城市。 超低價購房，還有這些城市 上圖為黑龍江省伊春市去年4月到今年最近一個月的房價趨勢。具體數據顯示，近一月，伊春二手房的均價為1，630 元/㎡ 環比下降 9.14%，其中在安居客的網頁上可以看到，伊春二手房均價2000以下的房源非常之多，其中一套76平米的房子僅需6.7萬元，折合881元/㎡。 另外，甘肅玉門的二手房均價也相對較低。據中國房價行情網數據顯示，玉門房價從去年9月呈現大幅度下滑，近一月的二手房均價為3，160 元/㎡ 環比 -1.47%，但玉門目前樓盤掛牌數量僅有17套，房產交易次數極少，在安居客上也基本找不到玉門的房源。 而在廣西的來賓，從安居客網頁上在售的二手房來看，房價也較低，不過從去年四月到如今，據吉屋數據顯示，來賓的新房均價整體上升，二手房均價波動最大將近1000元/㎡。 其中，3000元/㎡以下在售的房源有十余套。 何為收縮型城市 在業界看來，諸如鶴崗、伊春這樣的“白菜價”是資源枯竭型城市、收縮型城市的一個典型。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，鶴崗是個典型的收縮型城市，房價如此之低，主要還是因為資源枯竭了，產業本身也收縮了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。 這里要先明白什么是收縮性城市。 日前，國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，就其中提到了“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續凈流出的城市。 公開資料顯示，鶴崗是黑龍江省轄地級市，位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望。根據鶴崗市2017年的統計公報顯示，當年該市實現地區生產總值282.9億元，年末全市總人口100.9萬人，人均GDP為2.8萬人，僅為全國的47%。 不同于河南安徽等地的地級市可以吸引轄下的縣域鄉鎮人口，作為一個地級市，鶴崗轄下6區兩縣，目前城鎮化率已經高達83%，超過了東南沿海很多地區。其中市區人口60多萬。在城鎮化率比較高，中心城區人口占比已經很高的情況下，鶴崗不僅中心城區人口沒有增長，甚至面臨著人口外流的局面。 根據第六次全國人口普查的數據，2010年鶴崗常住人口為105.86萬人，也就是說，從2010年到2017年，鶴崗常住人口減少了5萬人。如果將時間放遠到2000年的第五次全國人口普查，當時鶴崗的人口為109.9萬人。也就是說，新世紀以來，鶴崗常住人口減少了9萬人，相當于減少了8.2%。 作為黑龍江省的地級市，鶴崗無疑是其中之一，但并不是唯一。首都經濟貿易大學吳康副教授的一項研究顯示，2007~2016年間，中國有84座城市出現了“收縮”。這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少。 此前，北京城市實驗室（Beijing City Lab）創始人龍瀛曾在一次演講上分析過收縮城市的現狀，并提供了一張收縮城市的圖，字越大表示這個城市2000-2010人口流失的比例越高。 根據中國五普、六普兩次人口普查數據，中國區域經濟50人論壇成員、上海財經大學長三角與長江經濟帶發展研究院執行院長張學良的研究團隊研究了中國城市收縮的空間格局。他在接受第一財經采訪時表示，研究發現，從五普到六普，也就是從2000年到2010年，中國 337 個地級/副省級行政區中，約26.71%的城市發生了人口流失，也就是發生了收縮。 張學良說，26.71%的收縮型城市，集中分布于中國東北和長江經濟帶地區，主要包括甘肅、貴州、重慶、湖北、安徽、福建、江蘇、遼寧，以及黑龍江北部、內蒙古北部和中部、四川東部。 與之相對應的非收縮城市，也就是人口增加的地區，則多集中在長三角、珠三角、京津冀及中部地區部分省市。 從全市收縮和市轄區收縮兩個維度來看收縮型城市的話，又會發現，這些地級/副省級行政單元中，全市和市轄區人口同時增長率為正的城市數量最多，包含 226 個樣本，說明中國大部分地級及以上行政單元處于人口集聚的狀態。 而全市和市轄區人口增長率均為負的城市，也就是狹義的收縮城市，包含 26 個樣本，占收縮城市比重的29.89%。 這些狹義的收縮城市較多地分布于湖北、四川、安徽和黑龍江四省，以湖北黃岡市、隨州市、恩施自治州，以及四川廣安市、資陽市、廣元市的收縮最為嚴重。 張學良說，在中國快速城鎮化過程中，市轄區人口的減少更大程度上預示城市經濟和消費活力的下降，未來將面臨更大的經濟社會發展風險。 資源枯竭型城市走向收縮 關于城市為什么走向收縮，專家分析稱，資源枯竭是其中一個重要的原因。 比如，典型的資源枯竭城市——甘肅玉門，這是中國第一口油井的誕生地。隨著石油資源的枯竭，油田基地搬離，市政府西遷至70多公里外的玉門鎮新城，數萬居民棄老城外遷，昔日輝煌的玉門城如今棄樓遍。玉門也于2009年被確定為全國第二批資源枯竭型城市。 另外，近三年出現人口流失的城市集中在黑龍江、吉林、遼寧，資源枯竭成為主要原因。以鶴崗為例，鶴崗一度是黑龍江省四大“煤城”之一，煤炭產業過去一直是鶴崗產業結構的主體。 但如今，曾經的“煤城”走上了“脫煤”之路。據報道，自去年8月底以來，具有百年煤炭開發歷史的黑龍江省鶴崗市已關閉10處礦井。按工作安排，鶴崗市2019年底前還將關閉3處年產15萬噸以下的礦井，按國家規定時限引導有序退出礦井6處。 數據顯示，2017年該市的多個主要工業品都出現了負增長。其中原煤負增長9.3%，洗煤負增長7%。 ▲表：2017年鶴崗主要工業品生產情況（來源：2017年鶴崗市統計公報） 除了鶴崗，黑龍江雞西也曾被稱為“百年煤城”，是典型的資源型城市。2011年受煤炭形勢較好影響，該城市煤炭產業占到整個經濟總量的24%以上。此后受全國煤炭市場下滑影響，該城市煤炭產銷量價齊跌，加之多年來自身結構性、資源性、體制性矛盾等諸多因素，全市經濟一度在地平線附近徘徊。 其次，大慶曾因石油產業聞名全國，從2001年以來GDP增速至少10年持續保持兩位數增長，但卻于2015年以-26.83%的GDP跌落神壇。數據顯示，2014~2017年間，大慶市每平方公里土地的人口密度減少了約450人，城市GDP下滑34%，人均GDP下降了39%。城市收縮現象非常明顯。 重工業城市，無法適應產業轉型升級的需求，不得不面臨產業衰退和人口外流的雙重危機。 有專家統計，在遼寧的12個普通地級市中，除了遼陽、丹東、盤錦和葫蘆島這5年的城區人口出現增長外，其他城市都是下降趨勢，其中鞍山、營口減少量超過10萬人，本溪也減少了8.95萬人。 這反映了能源依賴型城市的發展軌跡。這些城市大多屬于資源枯竭型城市，再加上體制機制的不靈活，在市場化的沖擊下，城市轉型十分艱難。 廈門大學經濟學系副教授丁長發說，在計劃經濟時代，這些傳統重工業城市獲得了大量的要素資源，所以發展得很好，但在改革開放時代，大量的要素資源包括資金和人才等都轉向市場經濟比較活躍、比較有彈性的區域，原來的重化工業城市由于體制機制的固化，在上世紀90年代后期就面臨了一輪較大沖擊。 近年來，隨著能源經濟的下行，這些城市又受到一波較大的沖擊。而且由于工業化和城鎮化較早，人口出生率比較低，加上近年來經濟下行，人口外流比較明顯，很多城市人口的收縮也就顯得十分明顯。 此外，產業結構上來看，不僅是資源枯竭性城市，上世紀60年代三線建設時期重點建設的不少城市，也在面臨著收縮的局面。武漢大學歷史學院副院長楊國安告訴記者，這一時期經濟布局是行政命令的體現，并不符合經濟自身發展規律。例如，三線建設中的一些企業，到了改革開放后就逐漸轉移到自然發展條件更好、交通區位更好的大中城市去了。 除了絕對的收縮，還有很多城市面臨著相對收縮。譬如，上個世紀80年代，東北的鞍山、撫順、齊齊哈爾等都是城區人口過百萬的大城市。彼時，南方的蘇州、廈門、寧波等都是人口只有幾十萬、十幾萬的中小城市，而深圳在40年前更是一個小漁村。但現如今，南方這些城市都變成了幾百萬乃至上千萬人的大城市，而鞍山、齊齊哈爾的城區人口規模變化不大。 張大偉說，隨著城鎮化的發展，尤其是目前新的戶籍政策下，很多二線城市戶籍大幅度放開，人口會加速一二線城市集聚，未來收縮型城市會更多。尤其是很多北方中小城市的人口會繼續外流，人口、產業和投資等都會出現收縮。 面對部分中小城市收縮的情況，日前發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》提到，收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。 [詳情]

　　鶴崗房價折射收縮型城市之困 近日，一則黑龍江鶴崗市區二手房價每平米僅千元、幾萬塊買套房的消息流傳甚廣，因為這對大部分地區飽受高房價之苦的民眾來說，顯得那么不真實。后經證實，鶴崗的確存在每平方米千元以下的在售房源，二手房中單價3000元以下的占比超過八成。 事實上，在日前國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，就提到了“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續凈流出的城市。作為黑龍江省的地級市，鶴崗無疑是其中之一，但并不是唯一。 根據多份研究報告，近年中國出現“收縮”的城市有數十個之多，首都經濟貿易大學的研究成果稱，2007~2016年有84座城市出現了“收縮”，這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少，除了廣為人知的東北地區外，中西部乃至東南沿海均有分布。 這些城市“收縮”各有原因，既有資源枯竭所致，黑龍江鶴崗、雞西和甘肅玉門、山西呂梁就是；也有產業變遷導致的收縮，東北多數重工業城市皆如此；亦有偏遠地區城市和大城市周邊城市的收縮，因為這些地方人口最容易流出。 而且，隨著新型城鎮化浪潮推進和中國總量人口基本穩定等因素，未來這些收縮型城市只會增加，不會減少。在這個過程中，部分城市房產供大于求而頻現低價，會越來越普遍，不足為奇。需要警惕的是，政府發展思維需要及時做出根本性地改變。 從近年中國中小城市發展歷程來看，土地財政占據主導地位。地方政府往往積極賣地，依靠土地出讓收入與城投公司發債大搞基建、擴充城區范圍，再配合賣地。這套土地財政模式在過去十幾年的城鎮化過程中整體看運轉順暢，不少城市基礎設施建設齊備，面貌煥然一新。 隨著收縮型城市不斷蔓延，中小城市應該放棄延續土地財政的幻想，因為不可持續。因此，需要轉變城市發展理念，不應繼續單方面考慮城市增長和擴張，要將有限的財政資金用于服務好存量，并大力盤活存量優質資產，回收資金補充地方財力。同時，要想辦法提升城市競爭力，通過發展產業和優化宜居環境吸引就業，同時發展旅游業、現代農業和服務業等產業，增加可持續性收入來源。 從另一個角度而言，拋棄土地財政對地方政府而言無異于“壯士斷腕”，根據調查，近年在城區常住人口連續三年下降的同時，一些城市的建成區面積卻在增長。東北地區的中大型城市較為突出，如分別為省內第二大城市的吉林市和大慶市。 因此更需要中央層面的頂層設計。國家發改委近日發文的要求是：瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。同時提到要深化“人地錢掛鉤”等配套政策，全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。換句話說，一個城鎮的用地和財政支出，要與當下常住人口相匹配，不應肆意擴張，造成低效甚至無效投資。 與此同時，地方政府隱性債務亟須遏制。地方債務過高的風險眾所周知，一方面政府每年需要支付巨額利息及借新還舊，這對原本財政壓力較大的地方政府而言無疑是雪上加霜；另一方面，一旦發生違約，則可能引發系統性風險，或者請求中央“兜底”。 鶴崗出現異乎尋常的低房價，不應看作一個孤立現象，未來這樣的收縮型城市會越來越多。對此，地方政府需要盡快轉變城市發展觀念，中央層面則應該做好頂層設計并加強督導。[詳情]

　　1.5萬一套 鶴崗房子賣出“白菜價”？ 超低價房源多是棚改房短期內無法辦理房產證 當地熱門樓盤均價超萬元 專家提示投資“白菜價”房產有風險 鶴崗現總價兩三萬的房子（圖片源自網絡） 鶴崗，一個在中學地理課本上赫赫有名的“煤城”，沉默多年之后，在微信朋友圈突然走紅，這一次跟煤無關。 近日，一組當地2萬一套的“白菜價”房產的資料圖令許多網友感到驚訝。在這組圖片中，一套53平方米的兩室一廳只賣2.9萬元（注意，是每套不是每平方米）；某70平方米的房子更是標價1.9萬元；某建于2019年的新房，三室一廳180平方米，標價9萬元，計500元每平方米。鶴崗的一套房子普遍在幾萬元一套，高一點也就是十幾萬，超過20萬元的并不多。 鶴崗樓市的“白菜價”是真的嗎？“白菜價”是如何形成的？這個價格可以去抄底嗎？ 調查 網傳白菜價房子確實存在 但并非房產都是超低價 北京青年報記者從當地多家二手房交易平臺查詢獲悉，網上流傳的組圖基本屬實。在安居客官網查到，2019年03月房價1423元/㎡，環比下跌了29.04%。而58同城的數字顯示，1月份鶴崗房價斷崖式下跌，從2019年1月到3月，鶴崗房價幾乎腰斬。 從具體樓盤來看，根據某二手房網站顯示，鶴崗市的一個東山沿河北小區，一套位于7樓的46平毛坯房總價只有1.5萬，折合一平方米326元。鶴崗東山沿河北D1號7樓46.17平方米的房子，只賣1.5萬元，平均每平方米433元；一間80多平方米標注學區房的房子標價10萬，并提示還可以談價。 在58同城二手房欄目下，均價400元每平方米到500元每平方米，總價在2萬元左右的房源有數百套。 當然，數據顯示，也不是鶴崗所有的房價都這么低，比如熱門樓盤越湖名邸的均價為14971 元/㎡，美韻公寓的均價為17354 元/㎡，而陽光水榭花園（1-47幢）的均價高達20145 元/㎡。 從數據上可以看出，鶴崗的房價均價雖然低，但也并不是所有的房價都很低，幾百萬一套的房子也不少見。另外，新開樓盤的價格也比較高，查詢發現，在售的四個鶴崗市新盤中有多家單價超過萬元。 揭秘 “白菜價”房子多是棚改房 短期內無法辦房產證 4月15日下午，北青報記者聯系鶴崗南山平安小區某售房業主王女士，她在58同城上掛出的房子46平方米只賣1.6萬元。據她介紹，這是她家平房改造后分的房子，總共有兩套，每套賣1.6萬，加上入戶費，大概也就是2萬元每套。她的房子是70年產權，建于2016年，目前是毛坯，房子位于頂層。當問到價格為何偏低時，王女士表示，暫時沒辦法辦房產證，可能需要等幾年統一辦理。 當地的一名房產中介也在電話中告訴北青報記者，這些低價房源都是當地的棚改房，最大的問題是房產證不能馬上辦下來，一般需要等幾年才行。這與一般商品房有明顯區別。 至于當地為何偏低的房價比較多，該中介表示，當地樓市的供需問題比較突出，尤其是最近幾年棚改的量比較大，導致供大于求，這些房主拿到這些房子的成本就比較低，所以價格比較低也就不奇怪了。 有意思的是，今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發布《鶴崗市公安局關于2019年度招警優惠政策》提到，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到“一車一房”優惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建筑面積在50-90平方米，房源位于市區內的住房。選房順序按照公安聯考分數或公務員考試成績從高到低排列。此外，統招本科及以上學歷，并取得一定資格的人員，也可享受“一車一房”待遇。 追訪 鶴崗曾是百年煤城 常住總人口呈流出之勢 官方資料顯示，鶴崗市位于黑龍江省東北部，隸屬于佳木斯，北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯接壤，西屏小興安嶺與伊春為鄰。鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬。 據去年5月鶴崗市發布的《2017年鶴崗市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2017年，鶴崗市實現地區生產總值282.9億元，城鎮常住居民人均可支配收入21370元，農村常住居民人均可支配收入13967元。 另據黑龍江省國民經濟和社會發展統計公報顯示，據人口抽樣調查推算，2018年，黑龍江省人口自然增長率為-0.69‰。年末常住總人口為3773.1萬人，比上年減少15.6萬人。 歷史上，鶴崗是隨著煤炭業的興起而發展起來的，自1914年曹鳳陽在此發現炭層后，1916年由沈松年等人向政府提出申請，并獲得了采掘權。1918年開始開采，同年鮑貴卿以及財政廳長，實業廳長等人，以個人名義投資，成立鶴崗煤炭礦業有限公司，鶴崗這個城市從此與煤炭結下了不解之緣。 新中國成立以后，鶴崗一度是黑龍江省四大“煤城”之一，煤炭產業過去一直是鶴崗產業結構的主體。 但如今，曾經的“煤城”走上了“脫煤”之路。據新華社報道，自去年8月底以來，具有百年煤炭開發歷史的黑龍江省鶴崗市已關閉10處礦井。按工作安排，鶴崗市2019年底前還將關閉3處年產15萬噸以下的礦井，按國家規定時限引導有序退出礦井6處。 提示 專家：炒鶴崗“白菜價”房產有風險 在微信朋友圈，很多生活在北上廣深一線城市的網友紛紛表示被鶴崗的樓市驚到，部分網友大呼是不是可以去鶴崗抄個底？ 對此，北青報記者咨詢多名樓市專家，他們均表示，如果投資的話，2萬元一套的房子還是有風險，主要是后期很難找到接盤的下家，而且你也不可能去住。 據鶴崗一名當地人士介紹，一些“白菜價”房源沒有配電梯，而且當地的人口呈流出狀態，這里房價雖然很低，再漲起來可能也會比較困難。 北青報記者注意到，也有不少網友對鶴崗“白菜價”的房子點贊，當地人并不熱衷于炒房，真正實現了“房住不炒”的狀態。 相關新聞 住建部征集房地產調控等問題建議 本報訊（記者朱開云）昨日，住建部在官網發出關于公開征集住房和城鄉建設事業“十四五”規劃重大問題建議的公告。公告稱，“十四五”時期（2021-2025年）是我國由全面建成小康社會向基本實現社會主義現代化邁進的關鍵時期，編制實施好“十四五”規劃意義十分重大。今年是“十四五”規劃編制的啟動年，為提高規劃編制的科學性、針對性和有效性，凝聚各方智慧，形成廣泛共識，現征集對住房和城鄉建設事業“十四五”規劃重大問題建議。 選題要堅持目標導向和問題導向相統一，堅持立足國內和全球視野相統籌，堅持全面規劃和突出重點相協調，堅持戰略性和操作性相結合，圍繞事關住房和城鄉建設事業高質量發展的全局性、前瞻性、關鍵性重大問題，提出應對之策。 選題范圍包括住房發展、房地產市場調控、住房保障、城鄉建設、城市管理、建筑業改革等領域的重大戰略問題。 登錄住房和城鄉建設部網站www.mohurd.gov.cn，在征求意見欄下載《住房和城鄉建設事業“十四五”規劃重大問題建議征集表》，完整填寫相關信息，于2019年4月25日前通過傳真或電子郵件方式報送。住建部將根據各方建議，遴選確定前期研究課題，組織開展專題研究。[詳情]

　　鶴崗安置房萬元一套 是個案還是普遍現象？ ■ 觀察家 在收縮型城市疊加樓市消費升級的情況下，未來只有那些具有商品價值的真正好房，才能獲得對應的價格。 最近，一張“一套房總價只要一萬多”的截圖在網絡熱傳。截圖顯示，在黑龍江鶴崗市房價已低至一套46平米的住房總價16000元，折合一平方米348元。 經過媒體調研發現，截圖中所出現的情況基本屬實。根據某二手房網站顯示，鶴崗市的一個“東山沿河北小區”，一套位于7樓的46平毛坯房（一室一廳）總價只有1.5萬，折合一平方米326元，更低于網絡上流傳的一平方米348元的價格。 但與此同時，值得注意的是，這些所謂的萬元房，不是通常意義上的商品房。根據當地中介的介紹，這些低價房源都是當地的棚改房，屬于住房供給中的保障品，性質與一般商品房有明顯區別，建筑標準無法與一般商品房相提并論，取得產權證明的流程也更為繁瑣。 據相關數據顯示，在新房方面，鶴崗在售的5個樓盤，最低銷售價格為3200元/平米、最高為4300元/平米。以此來看，當地面向大眾的商品房房價其實還是在正常預期范圍內，而并非是這一城市的房價出現了驟降。 事實上，從最初的單位分配制到后來不斷被放開、并成為國民消費中最大的一個消費品類，人們對于住房的需求也從最初的毛坯簡裝，逐漸開始對建筑質量、物業質量、設計水平有了更高要求，價低質次的住房并不被大多數人接受。 此外，根據貝殼研究院今年初發布的《2018年全國購房者調查報告》，2018年我國購房者平均年齡已降低到29.5歲。某知名房企的最新財報也明確指出，隨著90后乃至00后成為購房、租房的主要消費群體，客戶需求的多樣性和多變性也在增加，如何滿足他們的更優化、更個性化需求已經成為房地產市場下一步的考慮方向。 而近期我們能夠看到的一個明顯趨勢是，伴隨著一二線城市的飽和，一些品牌地產商正在不斷下沉至三四線城市，并正在試圖重新定義這些區域的商品房的居住環境。因此，在住房消費升級的大背景下，無論是北漂滬漂還是小鎮青年，對于居住質量的要求正在變得更為一致。 由此，我們再聚焦到鶴崗個案中來看，這座以資源為主的城市，其實是比較典型的所謂“收縮型城市”。根據《黑龍江省統計年鑒》，鶴崗市近年來戶籍人口自1997年的110.9萬人開始，上升至2001年的111.26萬人后，一路走低至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人。 戶籍人口的不斷下降，首先意味著購買力的不斷下降，相信這也是導致棚改房價格“低出地平線”的主要原因之一；而對于剩下的具有購買力的年輕人群來說，那些建筑質量更好、設計更現代、產權質量也更明晰的房產自然是首選。 在收縮型城市疊加樓市消費升級的情況下，出現這樣的萬元房，其實也是在意料之中。伴隨著城鎮化進程的不斷加快、樓市普漲高價的時代落下帷幕，未來只有那些具有商品房屬性和價值的真正好房，才能獲得對應的價格。 面對這一情況，更需理性看待。對于地方來說，在人口收縮已成短期難以逆轉的趨勢之時，再添增量只會進一步加大庫存，如何更有效地盤活存量、科學規劃，促進住房供給的多樣化分層，既有具有基本居住的保障式“萬元房”，也有更面向城市和新生代消費群體的高品質商品房，已是當務之急。 □沸雪（媒體人）[詳情]

　　杭州一個包=鶴崗一套房 每日經濟新聞 這兩天，杭州女子月薪四千買2萬元奢侈品包包的新聞，在網上引發熱議。 2萬元還能買什么？ 近日，網上流傳的一張截圖顯示，在黑龍江小城鶴崗市，只要花1.9萬元，就可以買到55平方米的房子。折算下來，每平方米單價只需345元。有網友甚至稱：“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客取暖費就不收房租了。” 根據城叔上周發布的《我們統計了三年的數據，這22個城市正在“收縮”》一文，鶴崗正在22個“收縮型城市”之列。統計顯示，作為一座典型的資源枯竭型城市，十多年時間里，鶴崗已流失約10萬人口，人口降幅近10%。 對于正處于快速城鎮化階段的許多中國城市而言，理解城市收縮顯然并不容易。 在日前舉行的“中國區域經濟50人論壇”2019年會上，中國宏觀經濟研究院原副院長馬曉河指出，目前城鎮化已出現三個新動向：一是不少城市人口絕對數量開始減少，出現收縮趨勢；二是許多城市每平方公里人口密度不升反降，出現反常下降；三是城鎮常住人口占城市人口比重上升明顯放緩。 鶴崗正是其中的典型代表。從城市收縮到房價收縮，這種已在發達國家普遍發生的現象，離我們也許并不遙遠。 “當警察就送房” 鶴崗，因煤而興，亦因煤而困。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年開采歷史，曾是全國四大煤礦之一。然而，近年來，鶴崗遭遇資源枯竭、產業結構單一等困擾，并于2011年被確定為國家第三批25座資源枯竭型城市之一。 城市的發展“陣痛”，直觀地體現在低迷的房價上。 在當地二手房交易網站上，很容易就能找到大量總價5萬以下的房源：比如在鶴崗“東山沿河北小區”，一套位于7樓的46平方米毛坯房（一室一廳），總價只要1.5萬元，折合326元/平方米。 圖片來源：網頁截圖 而在鶴崗“九州松鶴小區”，一套位于6樓的50平方米毛坯房（一室一廳）總價也只有1.9萬元，折合380元/平方米。 不過，當地房屋中介告訴城叔，鶴崗的確有許多總價在2萬左右甚至價格更低的房源，但這些房源都屬于棚改房，并不能馬上拿到房本，需要等上幾年。至于具體等幾年，城叔并沒有得到正面回應。 而根據城叔了解，目前當地位于市中心區繁華地段的商品房均價，普遍在2000元/平方米左右。即便如此，在全國范圍內來看，這個房價也屬于“白菜價”——住房大數據聯合實驗室今年1月發布的142個城市房價排名顯示，房價最低的鞍山市，當月房價中位數為3674元/平方米。 對比周邊城市，鶴崗房價也屬于明顯“洼地”。目前，與鶴崗相鄰的佳木斯房價均價為4608元/平方米、伊春房價均價為4685元/平方米，而鶴崗住房均價僅1542元/平方米。 今年3月，黑龍江鶴崗市公安局官網發布《鶴崗市公安局關于2019年度招警優惠政策》稱，符合條件的公安院校畢業生入職鶴崗公安可享受“一車一房”優惠，汽車標準為價值在10萬元以內，房屋標準為建筑面積50至90平方米，房源位于市區內。 圖片來源：網頁截圖 值得注意的是，三年前，鶴崗城區住房均價還普遍在2500/平方米以上，下屬綏濱縣均價甚至達到3700元/平方米。而如今，鶴崗房價已今非昔比。 GDP曾連年下滑 一葉知秋。對鶴崗這座地處東北偏遠地帶的城市而言，長期低迷的房價正是當地經濟發展乏力的自然結果。 鶴崗市統計公報顯示，2017年，鶴崗地區生產總值282.9億元。對比來看，這一數據甚至不如沿海發達地區一個鎮。 同年，位于廣東省佛山市的獅山鎮，地區生產總值超1000億元，經濟總量是鶴崗3倍之多。也是在2017年，江蘇省蘇州市盛澤鎮GDP也突破400億元，經濟總量超過鶴崗100多億元。 即使是在近年來經濟增速普遍不高的東北三省內部，鶴崗GDP排名也位列“后座”。2017年數據顯示，鶴崗當年GDP總量在東北36個地級行政單位中排名倒數第四。 時間回溯到2012年，鶴崗GDP總量還為358億元。第二年，該市經濟規模就下滑至320億元。 此后，鶴崗市GDP一直在250億~300億元區間徘徊：2015年GDP總量為266億元、2016年為264.1億元、2017年為282.9億元，一直未實現經濟穩健恢復和增長。 經濟極度依賴幾個產業甚至幾個企業，或許是鶴崗經濟長期低迷的“命門”。 2016年一份數據顯示，當年鶴崗規模以上工業實現增加值41.8億元，其中22戶煤炭開采洗選企業就貢獻26.4億元增加值，占規模以上工業比重達63%。 而在這22家煤炭企業中，龍煤鶴崗礦業公司就實現增加值20.8億元，一家企業占到全市規模以上工業增加值近五成。同年，龍煤鶴崗生產1177.7萬噸煤炭，而整個鶴崗市也僅生產1263.2萬噸煤炭。也就是說，這座煤炭大市超九成煤炭產量都來自同一家企業。 10萬人口流失 經濟長期低迷，自然而然會影響到當地居民留在這座城市的意愿。當地統計數據顯示，十多年間，鶴崗人口規模一直處于下行通道。 根據鶴崗市統計公報，2002年末，鶴崗總人口達110.9萬人；到2017年末，鶴崗人口已低至100.9萬人。也就是說，十多年時間里，鶴崗已流失約10萬人口，人口降幅接近10%。 此前，首都經濟貿易大學副教授吳康曾談到：“國際上對‘收縮型城市’較為認同的標準是，人口規模超過1萬人，超過兩年時間內大部分地區都在人口流失，并且正在經歷以某種結構性危機為特征的經濟轉型。” 對照這一標準，鶴崗從經濟指標和人口走勢上，均已符合“收縮型城市”的定義。 而人口不斷減少，也必然會傳導至房價不斷下探。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評論稱，東北很多城市的房地產市場基本上比較低迷，最主要原因就是人口外流明顯。 “他指出，包括鶴崗等類似城市在內，房價邏輯都差不多，即過去是煤炭和工業相對發達的城市，但這幾年因為煤炭行業整頓等因素，導致城市產業發展也受到影響，很多人口也逐漸外流。在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不旺，價格自然比較低。” 嚴躍進認為，對于鶴崗這類收縮型城市，應該積極培育新產業，必要時候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，假如這些條件具備了，才能形成更好的購房條件。 事實上，自納入資源枯竭型城市以來，鶴崗市近年來加快培育接續替代產業，其中主要產業之一就是石墨烯。2017年，鶴崗市實現地區生產總值282.9億元，比上年增長7.3%。 此外，2017年，鶴崗還提出“金鶴回崗”百千計劃，通過實施住房保障、醫療健康等十幾個方面的優惠待遇，計劃利用5年左右時間，柔性引進千名以上各類優秀人才。[詳情]

　　社論：鶴崗房價折射收縮型城市之困 近日，一則黑龍江鶴崗市區二手房價每平米僅千元、幾萬塊買套房的消息流傳甚廣，因為這對大部分地區飽受高房價之苦的民眾來說，顯得那么不真實。后經證實，鶴崗的確存在每平米千元以下的在售房源，二手房中單價3000元以下的占比超過八成。 事實上，在日前國家發改委發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》中，就提到了“收縮型城市”，即常住人口小于戶籍人口，且人口持續凈流出的城市。作為黑龍江省的地級市，鶴崗無疑是其中之一，但并不是唯一。 根據多份研究報告，近年中國出現“收縮”的城市有數十個之多，首都經濟貿易大學的研究成果稱，2007~2016年有84座城市出現了“收縮”，這些城市都經歷了連續3年或者3年以上的常住人口減少，除了廣為人知的東北地區外，中西部乃至東南沿海均有分布。 這些城市“收縮”各有原因，既有資源枯竭所致，黑龍江鶴崗、雞西和甘肅玉門、山西呂梁就是；也有產業變遷導致的收縮，東北多數重工業城市皆如此；亦有偏遠地區城市和大城市周邊城市的收縮，因為這些地方人口最容易流出。 而且，隨著新型城鎮化浪潮推進和中國總量人口基本穩定等因素，未來這些收縮性城市只會增加，不會減少。在這個過程中，部分城市房產供大于求而頻現低價，會越來越普遍，不足為奇。需要警惕的是，政府發展思維需要及時做出根本性地改變。 從近年中國中小城市發展歷程來看，土地財政占據主導地位。地方政府往往積極賣地，依靠土地出讓收入與城投公司發債大搞基建、擴充城區范圍，再配合賣地。這套土地財政模式在過去十幾年的城鎮化過程中整體看運轉順暢，不少城市基礎設施建設齊備，面貌煥然一新。 隨著收縮型城市不斷蔓延，中小城市應該放棄延續土地財政的幻想，因為不可持續。因此，需要轉變城市發展理念，不應繼續單方面考慮城市增長和擴張，要將有限的財政資金用于服務好存量，并大力盤活存量優質資產，回收資金補充地方財力。同時，要想辦法提升城市競爭力，通過發展產業和優化宜居環境吸引就業，同時發展旅游業、現代農業和服務業等產業，增加可持續性收入來源。 從另一個角度而言，拋棄土地財政對地方政府而言無異于“壯士斷腕”，根據調查，近年在城區常住人口連續三年下降的同時，一些城市的建成區面積卻在增長。東北地區的中大型城市較為突出，如分別為省內第二大城市的吉林市和大慶市。 因此更需要中央層面的頂層設計。國家發改委近日發文的要求是：瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。同時提到要深化“人地錢掛鉤”等配套政策，全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。換句話說，一個城鎮的用地和財政支出，要與當下常住人口相匹配，不應肆意擴張，造成低效甚至無效投資。 與此同時，地方政府隱性債務亟需遏制。地方債務過高的風險眾所周知，一方面政府每年需要支付巨額利息及借新還舊，這對原本財政壓力較大的地方政府而言無疑是雪上加霜；另一方面，一旦發生違約，則可能引發系統性風險，或者請求中央“兜底”。 鶴崗出現異乎尋常的低房價，不應看作一個孤立現象，未來這樣的收縮型城市會越來越多。對此，地方政府需要盡快轉變城市發展觀念，中央層面則應該做好頂層設計并加強督導。[詳情]

　　黑龍江鶴崗房價低至300元每平？戶籍人口連續16年負增長 澎湃新聞記者 韓聲江 來源：澎湃新聞 4月15日，一座黑龍江東北部小城突然因為房價過而低登上了微博熱搜。 有微博網友表示，黑龍江省鶴崗市某小區房價甚至低至300元/㎡，320平的復試高層只要15萬。澎湃新聞記者查閱相關統計數據顯示，作為資源枯竭型城市之一，鶴崗市戶籍人口已經連續16年呈現負增長。近20年間總戶籍人口減少了10萬人，占當前戶籍人口的1/10。 4月14日，有微博網友發文稱“東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了，太夸張了，不敢相信。” 文中的配圖顯示，黑龍江省鶴崗市3月房價平均為1240元/m2，其中南山區九州興建小區周圍僅300元/m2，320平的復式高層只要15萬。有網友在這條微博下留言稱，“正好有鶴崗的同事，說親戚家房子出租，冬天只要租客取暖費就不收房租了。” 記者查詢某房地產網站發現，該網站目前顯示鶴崗房價最低單價為603元/m2，63㎡房子總價為3.8萬元。在該網站，3000元/m2以下的房源超過100套，超過在售房屋的八成，總價在30萬以下的房源115套，超過在售房屋的九成。 還有媒體發現，日前鶴崗市公安局的一則招聘啟事提出“誠意招警，有車有房”。3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發布《鶴崗市公安局關于2019年度招警優惠政策》稱，符合條件的公安院校畢業生入職鶴崗公安可享受“一車一房”優惠，汽車標準為價值在10萬元以內，房屋標準為建筑面積在50至90平方米，房源位于市區內。 記者查詢《黑龍江省統計年鑒》發現，鶴崗市近年來戶籍人口一直呈下降趨勢。自1997年的110.9萬人開始，上升至2001年的111.26萬人后一路走低，降至2017年的100.95萬人，20年間減少9.95萬人，是名副其實的“收縮城市”。 鶴崗市位于黑龍江省東北部，北隔黑龍江與俄羅斯相望，東南臨松花江與佳木斯接壤，處在黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”區域。鶴崗是一座典型的資源型城市。自1917年第一個煤礦開工，至今已有近百年的開采歷史，曾是全國四大煤礦之一，是優質動力煤、化工煤重要產地。 鶴崗因煤而興，同樣也因煤而困。與黑龍江省其他煤城相同，煤炭產業此前一直是鶴崗產業結構的主體，近年來，鶴崗也遭遇了資源枯竭、產業結構單一的困擾。2011年，鶴崗市被國家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一，該市GDP在2017年前的4年中有3年負增長。 自納入資源枯竭型城市以來，鶴崗市近年來加快培育接續替代產業，其中主要產業之一是石墨烯，包括引進石墨烯粉體及下游石墨烯導電漿料、石墨烯潤滑油、石墨烯涂料等新技術，奧星石墨、華升石墨烯、帝源石墨等項目相繼建成。2017年，鶴崗市實現地區生產總值282.9億元，比上年增長7.3%。 2017年，鶴崗市還提出“金鶴回崗”百千計劃，通過實施住房保障、醫療健康等十幾個方面的優惠待遇，計劃利用5年左右時間，柔性引進千名以上各類優秀人才。 據報道，鶴崗市建立鶴了崗籍在外全日制碩士以上研究生信息數據庫、鶴崗籍在外家鄉高層次人才名錄，分別收錄與征集到718人、194人的信息。以“政策招牌”留住人才，提供優厚待遇。 （本文來自于澎湃新聞）[詳情]

　　 【相關報道】 黑龍江鶴崗市二手房價跌到難以置信 320平只要15萬 黑龍江省鶴崗市房價一平方米只要350元？當地中介：情況屬實 每經記者 李可愚    來源：每日經濟新聞   近日，網上有截圖顯示，黑龍江鶴崗市房價已低至一套46平米的住房總價16000元，折合一平方米348元。 《每日經濟新聞》記者經過調查發現，網絡上出現的情況基本屬實。比如說，根據某二手房網站顯示，鶴崗市的一個“東山沿河北小區”，一套位于7樓的46平毛坯房（一室一廳）總價只有1.5萬，折合一平方米326元。還低于網絡上流傳的一平方米348元的價格。 截圖來源：某二手房交易網站截圖 而鶴崗市的另一個“九洲松鶴小區”，一套位于6樓的50平毛坯房（一室一廳）總價也只有1.9萬，折合一平方米380元。也和網上流傳的最低價差別不大。 截圖來源：某二手房交易網站截圖 記者與二手房網站上提供的中介電話聯系后獲悉，在鶴崗，總價兩萬的房源非常多，還有許多房源的總價低于兩萬。 不過，接受記者采訪的中介也指出，這些低價房源都是當地的棚改房，性質與一般商品房有明顯區別。比如說，普通商品房能馬上辦下“房本”，這些房源卻并不能馬上把“房本”辦下來，需要等幾年。 此外，記者也了解到，這些房源的建設標準比較低。比如說，根據現行住宅設計規范，7層及7層以上的住宅應配置電梯。但這些總高7層的商品房都沒有配電梯。當地中介也告訴記者，總價特別低的房源，一般都出現在這些多層住宅的6層、7層。 而在普通商品房的價格方面，據接受采訪的當地中介介紹，目前鶴崗市中心的商品房價格在2000元/平左右。 而根據住房大數據聯合實驗室發布的2019年1月中國142城市大數據房價排名顯示，142城中房價最低的鞍山市當月房價中位數也有3674元/平，遠高于中介提供的鶴崗房價數據。 封面圖片來源：攝圖網[詳情]

　　新浪財經訊 4月15日消息，近日有微博網友發文稱東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了，太夸張了，不敢相信。 文中的配圖顯示，黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕，3月鶴崗的均價是1240元/m2，其中九州興建小區周圍300元/m2，320平的復試高層只要15萬。 新浪財經通過查詢發現，在安居客二手房平臺上鶴崗市多個小區的二手房房價確實處于1-2千元區間內，甚至有二手房70平米僅售4.8萬元。 但相較于二手房價格而言，新開樓盤的價格則要高了很多，據查詢發現，在售的四個鶴崗市新盤中有三家單價超過萬元，而另一家卻才3千出頭，差距之大令人咂舌。 [詳情]