中秋看樓市：十年來歷盡陰晴圓缺

　　來源：大偉看樓市

　　嚴格的說，中國房地產市場其實就是從2008年奧運會后開始的。

　　嚴格的說，中國人大部分的資產都是在過去10年房地產給予的。

　　過去十年，是最容易財富增長的10年，只要你膽大，閉著眼睛多買房就可。如果你錯過了，那么在存量經濟時代，可能你要積蓄你的財富難度將比過去十年難上加難。

　　從2008年至今，不知不覺已經十年了，十年前大部分人還對樓市懵懵懂懂，各種專業名詞還沒現在這么出口成章。到今天街頭巷尾誰不說兩句容積率、得房率、租售比，就顯得落后時代了。

　　2008年，1-12月，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%；商品房銷售額24071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。

　　2018年，1-8月份，商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%，增速比1-7月份回落0.2個百分點。

　　2008年萬科08年累計銷售478.7億，2008年3月，恒大地產啟動了登陸港交所的路演，銷售收入達到118億元，第一次躋身國內房企的“百億俱樂部”。

　　2008年，碧桂園實施全國拓展戰略，拓展步伐深入黑龍江、遼寧、內蒙古、重慶、安徽、湖北、江蘇等區域，全年共實現23個全新項目開盤。

　　10年過去了，這些企業都在數字背后+了個0．

　　過去這十年，樓市也是最驚心動魄：2009年在4萬億的刺激下起跳，2010年人為調控壓制需求，到2014年房價平穩，到2015的報復性反彈，2016年全國樓市的瘋狂，2017年再次迎來調控政策。

　　房地產的巨變不止這些，還有很多，例如討論已久的房地產稅已經進入草案階段即將出臺，這都是目前房地產市場發生巨變前的前兆。2019年將再開啟新的一個房地產10年。

　　回顧，2009年，樓市興起的第一年，全國銷冠的房價，讓你這個中秋節感嘆不已！

　　如果回顧過去10年；其實下面這10句話最管用：

　　1：租賃只能是買房前的過渡準備，千萬不要多花錢租房，盡量多存錢做首付，忽悠租房的人都在買房，什么時候鼓勵你租房的人說自己及自己家人名下也沒有一套房，那你再考慮租一輩子。

　　2：對于各種保障房，有能力的盡量別買，產權沒有瑕疵的才有價值

　　因為不能自由上市的房產，已經不是商品。商品房在和平時期永遠是稀缺的，現在看，很多北京2環內的居民拿的還是私產。

　　3：珍惜自己的第一次，首套房首套房信貸資格，不要隨隨便便用掉，未來這可能是普通人最大的本錢。

　　千萬別想著在大城市的外圍買套房投資，將來有機會能升級換到大城市。

　　4：全國除了20個左右城市，其他基本都沒有成熟的二手房市場。在二手房城市的市場才談得上是投資，在其他城市買房，房價看著有些是漲了，但能賣出去嗎？買房必須買在有成熟二手房市場的城市。

　　5：動不動喊自己能預測房價的都是騙子，因為房地產是實用行業，能預測靠譜了，并且相信自己的，資產早就10億級了。分析房地產只有參考價值。

　　6：城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產投資的熱點。宏觀經濟波動，未來中國房地產業進入存量時代，這種情況下，回歸核心區域安全。

　　7：中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候，因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率，兩者之間存在著16.2個百分點的差距（數據未更新）。這其中，除部分城市落戶難外，大部分都是買不起房的打工族，需求基礎依然存在。

　　8：什么叫長效機制？

　　考慮了與全面建成小康社會目標相銜接，考慮了推進結構性改革的需要，也有利于穩定和引導市場預期。穩增長主要是為了保就業、惠民生，有6.5%―7%的增速就能夠實現比較充分的就業。

　　9：別因為單價10萬就嫌貴，別因為單價1萬就瘋買。即使總價一樣好，城區的小房子遠比郊區的大房子保值。

　　10：房地產稅是工具，且不說最近幾年肯定不會落地，就算落地，影響也不是政策本身，而是執行的稅率和稅基，到底收多少，如何收，才是關鍵。

　　房地產市場的數據失真，只能對比，不能看絕對值，網簽數據滯后與雙合同依然在2018年影響市場。

　　未來肯定不可能再和過去10年一樣買房就賺錢了。這就和中國經濟一樣，增量時代已經過去。千萬別只看政府的報告，也別看企業說什么，看企業拿地不拿地?？葱刨J會不會放水養魚。

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責任編輯：孫劍嵩