新浪財(cái)經(jīng)訊 5月18日消息，任志強(qiáng)是房地產(chǎn)界最火爆的熱點(diǎn)之一，被網(wǎng)友稱為“任大炮”，以言論犀利著稱。5月18日，任志強(qiáng)作為溫州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)六屆一次會(huì)員大會(huì)的嘉賓，以“房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)”作主題演講，時(shí)長達(dá)1個(gè)小時(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)的長效機(jī)制，房產(chǎn)稅、房價(jià)未來的趨勢(shì)等熱點(diǎn)話題做了詳盡的分析。他認(rèn)為，未來20年中國要把城市化完成率達(dá)到70%，房地產(chǎn)未來還有二十年的紅利期。新浪財(cái)經(jīng)對(duì)其演講全文進(jìn)行整理，了解任志強(qiáng)最新的投資理念。

　　以下為任志強(qiáng)演講全文：

　　01

　　房地產(chǎn)未來還有二十年的紅利期

　　價(jià)格來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。而未來20年中國要把城市化完成率達(dá)到70%。意味著什么？

　　意味著，城市化建設(shè)還在加劇進(jìn)行。農(nóng)村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強(qiáng)城市人口遷移。中國人口快速流動(dòng)還有20年。

　　流動(dòng)產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價(jià)值。但流動(dòng)的同時(shí)也會(huì)讓市場(chǎng)分化，城市分化。分化后，強(qiáng)的城市會(huì)一直需求疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。

　　所以，中國未來的房價(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律。但是弱的城市一定不會(huì)漲，需求沒了還怎么漲？如果漲也是通貨膨脹的字面意思，例如20年后小縣城工資都2萬出頭了，房價(jià)6萬有何不可？

　　但是，作為買房的人一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產(chǎn)半投資屬性的重要之處。因?yàn)橐粋€(gè)漲幅透支的可能就是你10多年的努力。

　　02

　　房產(chǎn)稅出臺(tái)：也就是他們吹吹吧

　　今年我們兩會(huì)期間有一個(gè)財(cái)政部的副部長回答了記者的提問，記者說我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，這個(gè)副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產(chǎn)稅。我覺得這個(gè)副部長是不太懂，沒看過中國的稅法，他不知道1951年的時(shí)候，1949年的時(shí)候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時(shí)候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個(gè)時(shí)候土地和國際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。

　　如果我們的財(cái)政部長在回答人民代表提問的時(shí)候都不知道自己國家發(fā)生的歷史，我想他一定是搞錯(cuò)了，這個(gè)副部長，如果我是總理一定把他撤了。1951年以后為什么不收了？因?yàn)楣胶蠣I以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒人收了，沒法收了，收誰的？收不了了，所以他就取消了。

　　取消以后變成了什么？就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等?，F(xiàn)在我們列出來七八個(gè)稅種，都是屬于房產(chǎn)這個(gè)范圍之內(nèi)。

　　因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其這類的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎？維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎？類似的情況很多?，F(xiàn)在的情況下，2011年的時(shí)候樓繼偉當(dāng)財(cái)政部副部長提出建立物業(yè)稅的時(shí)候，或者是我們房產(chǎn)稅初期的時(shí)候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)。

　　但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了，他們總想在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的，老百姓一定會(huì)造反。

　　但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財(cái)政問題？解決不了。不懂行的人以為，房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金、財(cái)政問題解決不了，土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計(jì)算的?？墒悄阋阉殖?0年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。

　　回答記者問的時(shí)候，他提出通過房產(chǎn)稅來調(diào)緊稅負(fù)公平問題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。

　　第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。

　　第二，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢？30%多。也就是說70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是沒有交土地出讓金的房子，你能一并收稅嗎？你要一并收稅的話，可能就會(huì)出現(xiàn)很多麻煩。

　　我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。

　　這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件1997年23號(hào)文件，朱镕基當(dāng)時(shí)出臺(tái)的房改文件里頭有一句話，叫老人老辦法，新人新辦法。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說了，文件上寫著，我老人得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢？所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。

　　有人老問，房產(chǎn)稅出臺(tái)，房地產(chǎn)稅出臺(tái)了，也就是他們吹吹吧。

　　03

　　任志強(qiáng)：今年是抄底好時(shí)機(jī)

　　 現(xiàn)在是買房的大好時(shí)機(jī)嗎？

　　我們看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價(jià)歷史上漲幅最高的一年。

　　利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來房價(jià)是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房價(jià)漲幅最高的一個(gè)季度。

　　哪些地方的房子萬萬不能買？

　　分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。

　　買哪些地方的房子房價(jià)會(huì)漲？

　　大家都說，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房價(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房價(jià)要漲。不漲他出政策干嗎？他傻呀？

　　很多人都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走？這么簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。

　　所以各種政策加碼的時(shí)候，就形成了很多地區(qū)出現(xiàn)了一二手房價(jià)倒掛。倒掛是什么意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什么？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價(jià)，那你還不去炒。

　　04

　　任志強(qiáng)：擴(kuò)大投資，加大商品房供應(yīng)

　　投資下降，經(jīng)濟(jì)下行

　　雖然房價(jià)上升，銷售金額增長，但開發(fā)商的錢越來越少，其中重要的原因是大部分銷售的錢都用來還債了。

　　去年開發(fā)商的境外融資，達(dá)到388億美元，今年一季度就高達(dá)196億美元，主要是因?yàn)閲鴥?nèi)沒機(jī)會(huì)，融資困難，開發(fā)商兜里的錢不夠了。

　　因此也就就沒錢去擴(kuò)大投資和買地，而如果開發(fā)商投資持續(xù)下降的話，對(duì)中國GDP會(huì)產(chǎn)生較大的影響，一季度GDP是6.8，未來下降的趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步增加，影響經(jīng)濟(jì)下行。

　　重點(diǎn)城市人口流入加快

　　在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長速度是非?？斓摹?/p>

　　很多城市為了吸引優(yōu)秀人才，出臺(tái)了很多補(bǔ)貼政策，西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。

　　改善市場(chǎng)需求強(qiáng)勁

　　中國城鎮(zhèn)化發(fā)展很慢，農(nóng)村的居民住房問題沒有解決，這一部分改善需求非常大。

　　第二，老齡化。年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是沒有電梯的，老人爬不動(dòng)，要改善。

　　第三點(diǎn)，全國大概90%以上的樓沒有熱水，70%以上的沒有衛(wèi)生間。所以改善性需求所占的比例是越來越大的。

　　還有一個(gè)就是獨(dú)居需求，到現(xiàn)在為止大概有7000多萬獨(dú)居，我們估計(jì)五年以后，達(dá)到2億戶，其中一部分是孤寡老人的獨(dú)居，另外一部分是年輕人。

　　另外很多一個(gè)群體就是企業(yè)的高級(jí)管理人員，他們的工作流動(dòng)性，也有第二套改善房的需求。

　　就我們國家目前的實(shí)際房屋總量來看，是嚴(yán)重不足的。

　　05

　　任志強(qiáng)：用市場(chǎng)化手段解決住房問題

　　用市場(chǎng)化手段提供住房

　　房子是住的，但不一定是產(chǎn)權(quán)人住的。租賃性住房就是告訴你不是產(chǎn)權(quán)人去住，如果都是產(chǎn)權(quán)人的話，哪還有什么租賃房？所以租賃房一定不是產(chǎn)權(quán)人住。

　　房子不管是不是用來住的，都得有人先蓋。

　　目前住房庫存量不斷下降，一部分城市已經(jīng)出現(xiàn)幾萬人購買一個(gè)盤的情況，搖號(hào)率低于1%，造成市場(chǎng)恐慌性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)上漲的壓力，當(dāng)媒體一再強(qiáng)調(diào)房子是用來住的，但是忽略其它功能，危險(xiǎn)更甚。

　　空置稅解決租賃住房問題

　　在不改變現(xiàn)有雙軌制的一些條件下，我個(gè)人覺得用市場(chǎng)化的辦法解決問題是最好的，不限制個(gè)人買房子，而是鼓勵(lì)大家買房子。你買第三套、第四套、第五套、第六套都行，買的越多越好。

　　但是我要加你一個(gè)空置稅，空置稅的概念就是讓你的房屋或土地不形成浪費(fèi)，炒房的概念就是它是空著，所以他的房子里有人住，有人住你不就達(dá)到了房子是用來住的目的了嗎？德國就是這樣，通過出租減稅，補(bǔ)貼租戶形式來達(dá)到目的。

　　那么長租行不行？一定是租金大幅度提高，只能讓有錢人去居住，真正的社會(huì)保障是保障貧困家庭的居住權(quán)利，而不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

　　06

　　長效機(jī)制很難建立

　　如果要用長效機(jī)制徹底解決中國的問題，那么就要解決的是土地制度問題，戶籍制度問題。那么矛盾就在于，我們的短期政策不利于長期機(jī)制的建立，你沒法解決土地制度問題，也沒法解決戶籍制度問題。

　　他們的矛盾在哪？我們今年出臺(tái)了一號(hào)文件，農(nóng)民的土地承包再增加30年，很多人就歡呼，真好，農(nóng)民又可以多用土地30年了。但是很多農(nóng)民在發(fā)愁，因?yàn)槟阒唤o我30年，我是不能修長期的基礎(chǔ)設(shè)施的，因?yàn)槲倚捱@些基礎(chǔ)設(shè)施，可能要用40年、50年，你只給我30年，我怎么敢修呢？

　　中國嚴(yán)格說起來是沒有私有產(chǎn)權(quán)制的，因?yàn)槲覀儧]有土地的私有化。你們現(xiàn)在都是有錢人，但是你們都叫浮財(cái)，你們自己想想，你們能生根落地嗎？過兩年把你的房子收了，都是浮財(cái)。

　　只有土地變成私有制的時(shí)候，我們才能談得上中國的長期的住房制度和農(nóng)民與城市人口利益相一致的制度，這樣才能最終解決問題。否則，如果戶籍制度和土地制度問題不從根本上解決，我們很難建立一套長效機(jī)制，你仍然是城里人只解決城里的住房，然后農(nóng)村人進(jìn)住房的時(shí)候，你就左卡右卡，反正不讓他進(jìn)來，然后他的孩子也不能上學(xué)，也不能享受醫(yī)療保障等等。

　　我們的十九大提出，要人類命運(yùn)共同體，中國人首先得形成共同體，如果中國人連共同體都沒有，你怎么能實(shí)現(xiàn)世界人的共同體？所以十九大已經(jīng)提出了很多很多重要的，非常好的報(bào)告，但是問題在于哪呢？問題在于，我們的地方政策沒有跟上十九大報(bào)告，造成了房地產(chǎn)出現(xiàn)了很多的問題。歷史上凡是單一政策試圖解決單一問題的時(shí)候，大部分都適得其反。

　　07

　　溫州發(fā)展的痛點(diǎn)和難點(diǎn)

　　溫州的房價(jià)圖

　　溫州是最早開始炒房的地區(qū)之一，2011年從房價(jià)最高峰快速下幅，溫州樓市最近又有所抬頭，可能和棚戶區(qū)（大拆大建）改造密切相關(guān)。

　　溫州大部分有錢人都外遷了，財(cái)富也被帶走了，如果溫州人把錢拿到其它城市去炒房，把財(cái)富再轉(zhuǎn)移到溫州建設(shè)，這樣溫州就會(huì)越來越好。

　　但溫州不像北京，北京的人口和財(cái)富是向內(nèi)進(jìn)入的，溫州不具備讓大量外地持有財(cái)富的人聚集發(fā)展的條件。

責(zé)任編輯：王嘉源