14城出臺樓市新政影響有限 明年房價或進一步上漲
林小昭
在十八屆三中全會之后，又有10個城市出臺了房價調控的新政，這些城市主要是目前房價上漲較快的二線城市。
十余城出新政
28日，西安市政府辦公廳發布關于《進一步做好房地產市場調控工作的意見》(下稱“意見”)，提出了調控西安樓市的七條舉措。其中，在加大供應方面，將進一步加大中小套型、中低價位住房用地供應，2014年一季度末，制定并公布當年全市住房用地計劃，確保當年住房用地計劃供應量在2013年的基礎上增加10%。
此外，意見強調了要落實穩定房價責任，要求各區縣政府、開發區管委會、各有關部門要積極采取措施，按計劃均衡供應住房用地，嚴格商品住房銷售管理，加強房地產市場監管，切實承擔穩定房價、穩定市場的責任，“確保年度房價控制目標順利完成”。
加上西安，本輪出臺樓市調控新政的城市已達到14個。除了鄭州以及北京、上海和深圳，其他10個城市均是在三中全會之后出臺。本周以來，就有廈門、南昌、沈陽、長沙、南京、杭州、福州、西安8個城市密集推出調控新政，且全部是房價上漲較快的二線城市，頗為引人關注。
縱觀本輪調控，絕大多數城市推出的新政都是提高限購資格、加大土地供應、提高二套房首付幾個方面。相比一線城市，部分二線城市如福州、西安的新政力度相對較弱。以西安為例，該市推出的新政除了提及加大土地供應之外，沒有其他具體的加碼舉措。
這也與目前西安完成房產調控目標壓力較小有關。根據國家統計局公布的數據，10月西安新建商品住宅價格上漲10.3%，這與該市今年年初公布的不高于收入漲幅的房價控制目標相比差距并不大。
中原地產市場研究部總監張大偉告訴《第一財經日報》記者，一線城市和部分漲幅很高的二線城市，在上層的壓力之下，出臺新政也確實非常有必要。但像西安這樣的二線城市，房價漲幅壓力比一線城市要小很多，因此他們出臺新政是起到一個表態作用。“像西安的措施力度特別小，對市場的影響也是微乎其微。”
廣州市房協專家委員、廣州市社科院研究員彭澎也告訴記者，二線城市密集跟進樓市新政，更多的是起到一個表態的作用，對抑制房價上漲起不到太大的效果。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，目前的調控已由一線城市蔓延到二線城市，預計還將有更多省會城市與計劃單列市加入，出現一波多城市調控收緊的局面。如按照當地調控房價目標，本月至少還有8個房價超標10%的城市跟進，譬如太原、哈爾濱、南充、桂林、岳陽等。但是跟進的城市地方調控基本無新意，力度上會減小。
對樓市影響有限
張大偉認為，盡管力度不大，但一二線城市密集出臺新政，在短期內還是會對樓市起到一定的“冰凍”作用，部分城市也可以完成年初制定的目標。
中原地產的數據顯示，截至26日，11月全國主要的54城市合計新建住宅簽約套數為22萬套，環比10月同期下調了0.3%，同比則出現了10.7%的調整。其中下調最多的是二線城市，同比下調幅度達到了20%，一線城市下調幅度也達到了18.6%。
在部分城市，如果限購舉措能嚴格執行，那么對當地的房地產市場也會起到不小的影響。以廈門為例，在當地樓市中，外地購房者往往占到一半以上。世聯地產[微博]廈門公司相關人士告訴記者，之前一直都是可以通過補繳社保或者個稅獲得購房資格，如果政府做到新措施中的嚴格控制的話，對市場的影響會比較大。
部分限價政策表面上控制了房價，但實際上間接加重了購房者的負擔。例如在廣州中心城區2萬元/平方米以上的房子嚴格限制網簽的措施后，部分開發商為了規避“政府指導價”而使樓盤獲得預售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導價格的部分房價轉移到裝修費用上。
深圳綜合開發院旅游和地產研究中心主任宋丁告訴記者，深圳新政后所謂降價更多體現在形式上。比如在結構上，對開發商約定在剩下兩三個月加大對中小戶型、關外樓盤的供應，收縮重點地區的高檔、豪宅供應，這種均價的降低不是因為樓價真的下降，而是樓盤銷售主要跑到關外去了。
張大偉說，房地產最終走向健康發展之路還是要依靠市場手段進行調節，也就是必須建立充分的長效機制。這其中，加大市場供應，解決供需矛盾是一方面。
在本輪調控中，不少城市也提出要加大土地供應的力度。以廈門為例，該市提出2014年住房用地供應總量，比前五年年均實際供應量增加20%。前述世聯地產廈門公司相關人士說，加大市場供應關鍵要看區域，如果是加大島內(廈門城區)的供應力度，那么對整體房價影響會比較大。“島內的房子屬于稀缺資源，基本上是出一套賣一套。”
另一方面，如何加快土地流轉、加快持有環節稅費征收即實施真正意義上的房產稅是相當重要的一面。“這些問題不解決的話，短效機制很難退出。漲幾個月推出一波政策，這樣的循環會不斷持續。”張大偉說，目前的措施只是短暫抑制住房價，但到明年3月后，有可能進一步上漲。
【各地樓市調控一覽】