新華有約之第7期：回歸住宅本質(zhì)功能 釜底抽薪“薪”在金融

　　新華房產(chǎn)北京11月29日訊 (記者 孫夢姝)近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，十八屆三中全會之后，有關(guān)市場對于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場、不動產(chǎn)登記制度背景下的房地產(chǎn)稅費改革等的討論也見諸報端，這也就意味著十八屆三中全會之后中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。

　　從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，無論是從最近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是最新出爐的“漢七條”，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，從調(diào)控手段的角度來說，沒有更多的強調(diào)原有的限購等行政化手段和措施(上海延長外地人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州延長外地人繳納社保納稅證明1年至3年)。從這個角度來講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場化、經(jīng)濟化手段逐步替代行政化的限購手段的趨勢。

　　《新華有約》本次論壇邀請到了城市中國研究院執(zhí)行院長李偉，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文，北京嘉富誠股權(quán)投資基金管理有限公司合伙人孟永超一起探討樓市調(diào)控政策的“去投資化”問題以及政策收緊對于改善性需求的影響。

　　回歸住宅本質(zhì)功能 期望行業(yè)均衡發(fā)展

　　今年來講，中央工作會議、新國五條細則、“兩會”及相關(guān)部門的聲音，傳達了政府堅持樓市調(diào)控不動搖的大基調(diào)。其目的很明顯，從經(jīng)濟的角度來講，利用樓市“去投資化”來倒逼資本回流實體經(jīng)濟，促使實體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。對此趙秀池認為：“住房的基本功能是居住，去投資化就是把投資功能去掉，如果讓住宅具有投資功能，住房需求就是無限的，無限的需求是無法滿足的，就不能夠抑制，去投資是為了消除房地產(chǎn)泡沫的危險。要讓它回歸居住，回到實體上去。”

　　周畢文認為不能把住房作為一種像股票一樣的產(chǎn)品進行杠桿放大化的逐利行為，應(yīng)該回歸到住宅的最基本功能上來，需要全方位的調(diào)控，不光要堵，還要考慮投資往哪里去，希望各行各業(yè)均衡化的發(fā)展，有相對的利潤，而不是集中在房地產(chǎn)一個行業(yè)，其他有關(guān)金融基金的行業(yè)有一個差異化的利潤存在。”

　　孟永超覺得大家會去投資房地產(chǎn)，最主要的原因是對房地產(chǎn)有預(yù)期，預(yù)期房產(chǎn)會升值。“為什么汽車使用的越久會貶值，而房地產(chǎn)卻會升值，國家要制定一些政策讓大家看到房產(chǎn)將來會降低一些，房地產(chǎn)就會去投資化。”

　　李偉認為相比較而言，投資的產(chǎn)業(yè)化機會成本是非常高的，房地產(chǎn)的利潤也非常高，而產(chǎn)業(yè)化的風(fēng)險不小，但是利潤并不是很高，加在一起機會成本是非常大的。如果真正想資本流到實體經(jīng)濟確實要借鑒一些東西。

　　保護首套剛性需求 制定政策易粗不易細

　　2013年10月以后，因為改善需求釋放成交量較大導(dǎo)致一線城市、部分二線城市房價上漲過快，以北上廣深等為代表的熱點城市出臺階段性收緊措施，調(diào)節(jié)市場需求結(jié)構(gòu)，以完成房價控制目標(biāo)。總體來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量這個特征是否會因為年底政策的收緊而改變。對此，趙秀池用了住房需求的三個層面來解釋：生存、發(fā)展和享受。第一套房是剛性需求；第二套可能就是改善性需求，隨著生活水平的提高，物質(zhì)文化需求的提升，這物質(zhì)里面就含有住房。生活水平提高了，住房的面積和質(zhì)量都應(yīng)該改善，這是符合社會主義生產(chǎn)目的的，改善性需求也是有保障的。政策是去投資的，沒有辦法分剛性的、自住的，第二套就似為投資和投機的嫌疑，現(xiàn)在第二套首付是7成。但現(xiàn)在投資還是需要細化。并且投資性需求也要保護，即使投資也要保護，不是每個人都買得起房，租買并舉，要兩條腿走路。

　　孟永超與趙秀池的觀點略有不同，他認為年底政策收緊肯定會影響到改善性需求，現(xiàn)在大量進城的年輕人連第一套房子都沒有，因此首先要解決的是剛性，第二套需要改善的人可以往后拖，先保障第一部分人先有房。

　　李偉覺得制定政策的時候確實要考慮到城市的消費者是誰。城市政府應(yīng)該真正服務(wù)于城市自己的消費者，或者城市自己真正的主體，不要把主體定為戶籍人口，顯然有些狹隘。

　　周畢文的觀點與其他三位相異，他認為制定政策本來就是易粗不易細，是一個大方向的肯定，或者是一個約束。“首套剛性確實需要保護，但是很多人在目前房價條件下是沒有資金購買的。還有一個渠道就是去租，租的房子從哪里來，恰恰租的房子是有第二套房和第三套房的人。只要他走向出租市場的時候，他對社會也是一種貢獻，而且相當(dāng)于政府沒有那么多錢建保障房的時候投資購買商品房對外出租，因為我們也知道現(xiàn)實社會中租售比也是不平衡的。從積極的角度而言，我們限購不僅僅是一套、二套、三套，可能限的是更多套的群體。”

　　投資性需求要保護 釜底抽薪“薪”在金融

　　無論是“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是“漢七條”，13個城市的調(diào)控政策傳達了一種怎樣的調(diào)控基調(diào)，李偉認為房地產(chǎn)問題從金融入手好一些。一個城市管理城市的金融流動是在房地產(chǎn)之間流動還有采用多開一些疏導(dǎo)的管道，少用一些堵的辦法，這是整體的解決方案。

　　趙秀池從需求的角度上解讀為需求是分層次的，要分析限購，限制投機性和投資性需求，投資性需求是要保護的，如果是投機性需求則是要打擊的。各個城市的政策，所有的基調(diào)都沒有變，都是從供求關(guān)系上入手，一個是增加土地的供應(yīng)量，加大保障性的供給，這是剛需的。要減少需求，限購越來越嚴了，包括北京成立限購監(jiān)督委員會，如果信息不實會打入黑名單五年不準買房。從經(jīng)濟學(xué)的角度增加供給減少需求，不外乎用的是財稅政策和貨幣政策，基調(diào)沒有變。

　　孟永超則認為需求也是有限的。就北京來講，5環(huán)到6環(huán)面積之間土地面積很廣，為什么不能做住房開發(fā)，因為有土地二元結(jié)構(gòu)的限制。最主要的是土地制度的問題，如果把土地供給問題解決了，僅僅把6環(huán)之內(nèi)的土地都發(fā)展成城市，北京的房地產(chǎn)市場會是另外一種情況。社會是不完美的，都會出現(xiàn)城市的毛病，不可能解決地很完美，發(fā)展中的陣痛，甚至在發(fā)展階段出現(xiàn)各種現(xiàn)象都是必然現(xiàn)象，不必擔(dān)心大的城市病問題。

　　周畢文則用了一個十分形象的詞，叫“熬粥理論”。他覺得所有政府出臺的政策，粥開了之后加碼，但是釜底抽薪那個薪就是資金，不光是限貸，還有地產(chǎn)的融資渠道和自身貨幣發(fā)行和各種因素。樓市是怎么出來的，98年開展大規(guī)模的買房，買不起就出臺了很多金融政策。最近大量的房企出現(xiàn)是政府給他大量的房地產(chǎn)政策，如果金融的火不撤，僅僅是在行政上限購和限貸，這可能是短期效應(yīng)，而不是長久之計。