多家閩系房企消失于百強名單 高光時16家創(chuàng)下1.8萬億元銷售額

　　作者： 馬一凡

　　[ 2020年年初，正值閩系房企業(yè)績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系占了16席。閩系中規(guī)模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規(guī)模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當?shù)卣С忠约皣薪鹑跈C構(gòu)推介下，接觸協(xié)商福晟集團的紓困事宜。 ]

　　2020年，16家規(guī)模靠前的閩系房企合計創(chuàng)造了1.8萬億元銷售額，其中82%來自福建以外的市場，這意味著它們?nèi)珖季值某晒ΑＤ且荒辏}系“老大哥”世茂跨越3000億元銷售額，重回全國房企前十榜單。

　　這是閩系房企的輝煌時刻，卻已危機四伏。

　　2020年1月世茂與福晟那場“大魚吃大魚”式的合作，成為了接下來兩年半閩系房企整體下行的序曲。激進與冒險，似乎是閩系房企天生的標簽，它們因善用杠桿迅速崛起，又因高杠桿模式難以為繼而走入難解的債務(wù)危局。

　　時至今日，閩系成為了房企爆雷的“重災(zāi)區(qū)”，許多熟悉的名字也從百強房企名單上徹底消失。

　　違約不斷

　　近日，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）公告稱其未在到期日前償還2129.4萬美元票據(jù)，這是7月下旬5家官宣債券公開違約的房企之一。

　　成立于1990年的寶龍是一家老牌閩系房企，寶龍一紙公告，再度讓閩系房企現(xiàn)狀受到關(guān)注。

　　“7月初寶龍就宣布對7月及11月到期的兩筆美元票據(jù)進行交換要約，兩批票據(jù)交換要約已獲本金總額近九成的接納率，是目前市場上美元債展期首次投票通過率最高的，對于剩余約10%的未進行交換投資者，公司會積極和他們溝通，尋求解決方案。”寶龍地產(chǎn)相關(guān)負責人對第一財經(jīng)表示，近期發(fā)布2129萬美元到期未償?shù)墓妫饕菓?yīng)監(jiān)管要求作合規(guī)披露，另外也是為了提醒未交換投資者盡快與寶龍取得聯(lián)系。

　　相比其他同行，押寶商業(yè)地產(chǎn)多年的寶龍情況稍好，今年4月底發(fā)年報時曾宣布其年度合約銷售額首次突破千億。在眾多閩系房企中，寶龍也是信用支撐時間較久的，在寶龍之前，兩年半時間里已經(jīng)陸續(xù)有11家閩系重點百強房企官宣債務(wù)違約。

　　把時間撥回到2020年1月13日，福州世茂洲際酒店中，一場盛大的“戰(zhàn)略合作”發(fā)布會暗藏玄機。會上，福晟集團宣布與世茂牽手，福晟數(shù)千億的貨值被打包裝入一個新平臺，由世茂接手操盤。

　　雙方隱晦的表態(tài)，被外界解讀為地產(chǎn)行業(yè)第一次出現(xiàn)“大魚吃大魚”的情況——雙方都是50強房企，且福晟擁有不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如旗下的中國工程建筑行業(yè)龍頭福建六建集團以及在粵港澳大灣區(qū)的4000多億舊城改造貨值。一家50強房企的龐大資產(chǎn)將被整體“托管”，必然是資金鏈出現(xiàn)了嚴重危機。

　　2020年年初，正值閩系房企業(yè)績膨脹的高光時刻，當時克而瑞50強房企榜單中閩系房企達到8家，百強房企中閩系占了16席。閩系中規(guī)模最大的世茂在2020年重回房企前十榜單，年銷售規(guī)模攀上3000億元，風頭正勁，因此在福建當?shù)卣С忠约皣薪鹑跈C構(gòu)推介下，接觸協(xié)商福晟集團的紓困事宜。

　　然而到了今年7月3日，世茂也因一筆10億美元公募債券本息未能償還而正式進入爆雷房企行列。回看兩年半前那場盛大發(fā)布會的背后，一場席卷閩系房企的危機，正悄悄埋下伏筆。

　　黃金時代

　　閩系，在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，是一個風格鮮明的流派，也是一支不可忽視的力量。

　　根據(jù)克而瑞榜單，在2018年~2020年間，曾位列全國百強房企的閩系企業(yè)包括：世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮、融信、融僑、福晟、建發(fā)、中駿、禹洲、寶龍、三盛、聯(lián)發(fā)、大唐、中庚等，除了建發(fā)和聯(lián)發(fā)，其余均為民營企業(yè)。

　　這些房企有些因創(chuàng)始人是福建人而被歸為閩系，有些則是因為創(chuàng)辦于福建、大本營是福建市場。在風格上，它們被貼上了類似的標簽，比如激進、愛冒險、賭性強等。

　　克而瑞研究中心表示，福建人普遍具備較強的海洋性民族特點，富有冒險精神和商業(yè)意識，“愛拼才會贏”，相較于其余派系房企，閩系更具膽識，在上一輪房地產(chǎn)高增長周期里敢于加足杠桿，獲得了可觀的市場份額。

　　中銀證券分析師夏亦豐認為，閩系房企繼承了“冒險拼搏”的閩商基因，高杠桿、強擴張，從深耕福建到走向全國，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，閩系房企經(jīng)歷了萌芽、深耕、開拓、擴張，直至失速期。

　　閩系房企發(fā)展歷程可以追溯到改革開放初期，1987年泉州人黃朝陽創(chuàng)辦中駿，1989年黃朝陽的老鄉(xiāng)許榮茂創(chuàng)辦的世茂也進入房地產(chǎn)行業(yè)，在蘭州投資東方紅商業(yè)城。1990年，晉江人許健康在澳門創(chuàng)辦寶龍。隨著經(jīng)濟市場化改革方向明確，1992年，僅廈門就新增100多家房地產(chǎn)開發(fā)商，1994年禹洲在廈門成立，拓荒海西房地產(chǎn)市場。1996年，從新加坡留學(xué)歸來的林騰蛟在廈門開發(fā)首個項目“陽鴻新城”。

　　1999年，世茂在上海黃浦江沿岸建造首個高檔住宅“上海世茂濱江花園”大獲成功，成為閩系布局全國的先行者。2002年，泰禾在北京通州區(qū)宋各莊拿地，打造成了“運河岸上的院子”。

　　2008年，受益于4萬億計劃和央行新一輪寬松，閩系房企的全國化進入機遇期，寶龍、禹洲、中駿、泰禾先后上市融資，此后十年閩系崛起，多個房企躋身千億規(guī)模之列。

　　在閩系房企的輝煌年代，福建出了很多地產(chǎn)大佬，他們口號響亮、敢想敢干。

　　2002年泰禾老板黃其森揮師北上，當時北京房價只有幾千元一平方米，他卻表示要打造“中國第一豪宅別墅”。2018年時，黃其森還曾表示：“泰禾的目標是能夠成為像華為、阿里這樣偉大的企業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)做到第一品牌。”

　　2006年陽光城銷售額才2億元，老板林騰蛟就豪邁地提出2010年地產(chǎn)銷售目標要達到100億。結(jié)果2010年陽光城銷售額僅為40億，林騰蛟又提出2015年要實現(xiàn)500億目標。

　　2017年時旭輝異軍突起，被稱為“地產(chǎn)界黑馬”，創(chuàng)始人林中在一場內(nèi)部會議上宣布了旭輝的3000億目標，并稱未來要實現(xiàn)“高層收入過億、中高層收入千萬、中層洋房豪車、基層車房齊備”。

　　莆田“歐氏兄弟”中的歐宗洪創(chuàng)辦的融信，2016年時以樓面價10.02萬元/平方米拿下上海靜安中興路一號地塊，刷新當時的全國最高樓面價。那一年，全國單價地王前十中，閩系房企占據(jù)4席，因此閩系還獲得了“地王收割機”的稱號。

　　因為閩系房企的高歌猛進，它們一度橫掃全國土地市場。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，到2020年時，百強房企榜單中的16家重點閩系房企已經(jīng)全部完成全國布局，這16家企業(yè)當時在全國的年總銷售額達到1.8萬億，在福建的銷售額是3244億元，福建本省銷售額的占比僅為18%，可見它們的主要合約銷售額都來自于全國其他地區(qū)。

　　此外，2020年福建全省房地產(chǎn)銷售金額7497.75億元，16家百強榜單中的閩系房企在福建大本營的市占率達到43%，可見它們也守住了福建市場，是區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)性力量。

　　成敗皆因高杠桿

　　2021年下半年以來，閩系房企成為本輪地產(chǎn)下行周期中的爆雷重災(zāi)區(qū)。但實際上，撇開政策收緊、市場走弱等原因，早在2019年、2020年就出現(xiàn)的福晟、泰禾資金鏈危機，已經(jīng)給閩系房企擴張模式敲響了警鐘。

　　克而瑞研究中心認為，閩系房企的高周轉(zhuǎn)、高負債運作模式是一把雙刃劍，早期閩系房企的優(yōu)勢在于能夠通過“高負債+高周轉(zhuǎn)”快速將規(guī)模做大，然而2020年之后，隨著樓市調(diào)控的深入，閩系房企的運營模式難以為繼，他們開始集體剎車，轉(zhuǎn)而追求收縮范圍、多元化拿地節(jié)約成本。

　　中銀證券夏亦豐表示，激進擴張、多元融資等內(nèi)因是閩系房企的危機根源，在閩系普遍追求全國化戰(zhàn)略時，曾有3~5年激進擴張期，部分企業(yè)盲目推進全國化，高溢價、高成本拿地，過高的成本擠壓項目利潤空間，使項目虧損、營收和利潤下滑。

　　從2019年閩系危機隱現(xiàn)端倪開始，許多閩系房企為了避開負面標簽，不愿意跟“閩系”搭上邊，更愿意自稱“非典型閩系房企”，或干脆稱港資房企、總部位于上海的華東房企等。

　　但也有曾供職于閩系房企的職業(yè)經(jīng)理人對第一財經(jīng)表示，閩系房企的成敗史中，有不少可圈可點的經(jīng)驗。

　　“最讓我印象深刻的是閩系老板的勤奮，他們對事業(yè)的追求、對企業(yè)事無巨細的過問，而且善于利用資金、敢于賭風口。”一位曾經(jīng)在兩家閩系房企擔任過高管的職業(yè)經(jīng)理人表示。

　　另一位供職于閩系房企多年、還曾參訪過老板老家的職業(yè)經(jīng)理人則對記者表示：“閩系老板非常團結(jié)，比如他們紛紛把總部搬到虹橋，其中就有老鄉(xiāng)帶老鄉(xiāng)的案例，都聚集到虹橋以后，他們抱團發(fā)展，合作拿地、招采。”

　　不過，閩系房企的擴張模式最終還是走下了神壇。截至目前，16個曾經(jīng)是全國百強的閩系房企中，僅有旭輝、中駿、建發(fā)、聯(lián)發(fā)尚未出現(xiàn)公開債務(wù)違約問題。而在克而瑞最新公布的2022年上半年全國百強房企榜單中，泰禾、融僑、福晟、大唐、中庚等房企已經(jīng)消失了。

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責任編輯：李思陽