文/意見領袖專欄作家 夏磊

　　近日，中國財富管理50人論壇青年學術論壇舉辦“當前房地產市場熱點問題研討：風險研判與政策應對”專題研討會，對當前房地產市場熱點問題進行交流探討，以期為相關政策完善提供參考。國海證券研究所聯席所長夏磊出席會議并進行專題發言。

　　夏磊認為，隨著消費者信心恢復，我國房地產市場將達成14億平方米的銷售面積。夏磊首先簡練地對我國“房票”政策的實施過程進行描述，客觀呈現了“房票”政策的優缺點。夏磊以鄭州經驗為例，指出當前情況下各地政府應審慎地出臺“房票”相關政策。此外，夏磊建議，應從新市民需求出發，增加保障房供給，由中央企業牽頭盤活開發商的諸多問題項目，化解我國房地產行業風險。

　　一、如何認識“房票”

　　首先，今年我國房地產市場將呈現5、6月旺季更旺，7、8月淡季更淡的現象，四季度隨著消費者信心的逐步恢復，全年銷售面積能夠維持在14億平方米左右。在這種市場情況下，鄭州推出的“房票”政策引起了熱議。“房票”是在上一輪棚改貨幣化時推出（2015年鄂爾多斯、2016年赤峰），形式上是兌換新房的一個憑證。

　　“房票”的好處在于定向使用，本地的資金只能用于本地的房地產交易，不會再度推高一、二線城市房價。基本運作流程是政府向購房者發放“房票”，購房者拿“房票”購買住房，開發商憑“房票”找政府結算，看似是鐵三角，但是一旦結算不順暢，“房票”就會變成三角債。在整個運行機制中，“房票”的核發人需要接收這個“房票”，并在10個工作日內劃撥應付的資金去兌付“房票”。本質上是開發商先墊資給購房者，然后再找政府去結算。

　　二、鄭州的“房票”經驗是否能在全國推廣

　　鄭州目前已經有了第一個實施“房票”安置的小區，其做法是提供兩種選擇：選擇“房票”安置會給予8%的額外補償，并且理論上一年以內沒有購房會再重新獲得貨幣安置；選擇貨幣安置則無法確定拿款時間，該做法使得選擇“房票”成為一種必然。目前全國多個地方（信陽、常熟、紹興、寧波、鄂州、溫州、溫嶺等）在借鑒鄭州“房票”做法。這種“房票”創新是地方的自發行為，也不適合大面積推廣。

　　三、化解房地產風險，對接新市民需求，盤活房地產項目

　　2014~2018年，棚改貨幣化為我國房地產行業帶來了一波紅利，解決了三、四線城市商品房過剩、庫存過高的問題，但是也有被詬病的地方（比如推高了房價）。目前四種棚戶區（城鎮棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房）中的后三種已經基本完成改造，并且當前總的趨勢是鼓勵小修小補，避免大拆大建，加強城市風貌的復原，所以2014~2018年的棚改紅利不可能重復。

　　當前，若要化解房地產行業風險，主要是盤活開發商的項目，把暴雷房企的項目盡快出售給國企、央企、AMC以及地方政府的保障房中心。如果將收購的在建項目變成保障性租賃住房，可以有效彌補保障房供給不足的問題，很多社會弱勢群體需要靠保障房滿足居住需求。新時代的房地產政策一定是增加保障性租賃房的供給，同時化解房地產市場的風險。當然新老模式的切換肯定將伴隨陣痛。

　　(本文作者介紹：國海證券首席經濟學家)