后寧高寧時代，掉隊的中糧地產能借大悅城逆襲嗎？

　　中國企業家（ID：iceo-com-cn） | 來源

　　礪石導言

　　整合了中糧住宅開發、城市綜合體運營的大悅城控股，正在努力突破規模困境。

　　李艷艷 | 作者

　　王芳潔 | 編輯

　　“你到底是誰？”周政經常會遇到這個問題。時間久了，他也時不時反問起自己，“我是誰？”他總也說不清楚。后來干脆不說了。

　　周政當然清楚自己是誰。25年前，他加入中糧集團，并與地產結緣于2008年。那時候他擔任中糧地產總經理，并在2年后擔任董事長至今。2012年，周政升至中糧集團副總裁，并在次年開始履職大悅城地產有限公司董事長。

　　但周政一直搞不清楚的是，該怎么向別人推介中糧的地產業務。

　　“A股中糧地產，港股大悅城地產，我們原來管理平臺叫中糧置地，這就三個名字了。原來商業街還叫中糧實業。我們過去做推介，叫中糧集團地產酒店業務推介會，沒名字。因為不知道叫什么名字。尤其是兩個上市公司，還牽扯之間的獨立性問題，不能亂說。”周政稱。

　　中糧地產（集團）有限公司（“中糧地產”），是深圳證券交易所上市公司。大悅城地產有限公司則在香港上市，兩者同屬中糧集團控制。大悅城是國內著名的商業地產品牌，但中糧地產的業務平平，無論業績還是行業地位，整體排名靠后。多年來，雙方由于業務、團隊等重合問題還深陷“同業競爭”詬病。

　　自2017年7月24日，因重大資產重組開市起停牌，中糧地產曾多次停牌期滿，申請繼續停牌。直至去年底，整合方案通過，重組獲得轉機。今年3月，“中糧地產（集團）股份有限公司”正式更名為“大悅城控股集團股份有限公司”，周政任大悅城控股董事長。

　　周政

　　“大悅城”這個名字，是中糧集團原董事長寧高寧定的。據稱，有一日，寧夜讀《論語》，讀到“近者悅，遠者來”時，忽然有了靈感。那是12年前的事情了，第一座西單大悅城在2007年末開業。此后，這個商業地產品牌先后成為北京、上海等多個城市的潮流地標。例如小紅書首家線下實體店選址上海大悅城，而高曉松的曉島圖書館就落在了北京朝陽大悅城。

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　　“地產金手指”之作

　　自稱“國企放牛娃”的寧高寧被業界譽為“地產金手指”。早在華潤時期，他曾一手締造了商業地產經典項目——萬象城。

　　2004年底，寧高寧離開履職十八載的華潤集團，空降中糧，出任董事長，并在次年對中糧集團地產業務給出清晰定位，即成為城市中高檔住宅的主要提供者。在完成對深寶恒國有股份的受讓后，中糧地產正式更名成立，并成為中糧集團的地產上市平臺。

　　2006年，寧高寧決定劃分中糧投資性物業和住宅發展業務，主導商業地產開發的中糧置業也由此成型。不過，理清架構只是寧高寧操刀中糧地產業務的首道工序，更深的烙印來自大悅城品牌的創立。

　　寧高寧

　　寧高寧行事作風迅速。上任伊始，他就為中糧打造了位于北京西單的第一個大悅城。據公開數據，該商場自2008年，即開業第一年就實現盈利。此后8年間，西單大悅城做到了每年25%的超高投資收益率，成為大悅城的金字招牌。

　　2017年，西單大悅城銷售額超41億元，客流超2600萬，而在這一年，周政也透露，當前大悅城購物中心平均月租金在300萬~400萬之間，西單大悅城甚至超過1000萬。這一租金水平在行業內處于領先地位，甚至數倍于其他購物中心。

　　在西單大悅城取得成功之后，中糧集團決定，全力發展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并將大悅城品牌進行全國復制。這是寧高寧 “兩鏈”戰略——即“全產業鏈的食品企業”和“全服務鏈的城市綜合體”中最重要的組成部分。

　　“在寧高寧眼中，無論是萬象城還是大悅城，這樣的大型綜合體是很好的保值增值的方式。”兩年前，時任上海大悅城副總經理危建平曾對媒體如此表述。

　　危建平評價寧高寧是位“有遠見”的領導。在中糧內部，寧高寧被稱作“大悅城之父”。寧高寧在中糧任職的11年間，中糧商業地產業務從無到有，由小及大，在全國打響名聲。2010年，他放出豪言稱，“10年內將開出20個大悅城”。

　　2015年1月，借殼僑福企業完成上市的中糧置地控股，正式更名為大悅城地產（00207.HK）。經過一系列重組與整合，在剝離了一些非核心資產后，大悅城地產成為一個純粹的商業地產公司。從中糧置地更名大悅城地產后，大悅城產品線對中糧的意義不言而喻。

　　根據大悅城地產的2018年度業績報告，該公司營業收入81.3億元，其中，投資物業租金及相關物業管理服務收入總額約為36.3億元，占收入總額約44.7%。

　　業績會上，周政表示，完成重組后，公司不僅不會削弱大悅城地產的業務，還將給大悅城地產帶來更多的發展機會，特別是未來計劃持有的40~50個高質量持有型項目，大部分由大悅城地產來承擔。

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　　要“老子”，還是要“兒子”

　　早在2011年，時任中糧集團董事長的寧高寧已明確提出，對中糧地產、中糧置業（即大悅城）合并，實現集團A+H方式整體上市的目標。受制于多方因素，合并工作遲遲無法落實。

　　中糧地產屬于國務院最初核定的16家以房地產為主業的央企之一中糧集團。中糧集團旗下兩大地產平臺——中糧地產和大悅城在集團層面被統一稱為中糧置地。多年來，二者一直被指存在同業競爭問題。比如，大悅城在快速擴展商業項目的同時，中糧地產也推出了“祥云小鎮”等類似項目。

　　直到2015年，國企改革拉開大幕，招商蛇口、中海、五礦、信達等先后進行資產重組。中糧集團緊隨其后。在規模競爭的焦慮下，中糧地產自2017年7月24日開市起停牌，開始籌劃與大悅城的重組事宜，3月27日，重組后的大悅城控股在深交所敲鐘開市。

　　“你為什么不用集團的名字，而用一個商業地產的名字？就像老子的大旗，你用你兒子的（名字）？”周政說的，是很長時間里中糧地產內部的爭議。

　　早在2018年夏天，就有員工與《中國企業家》談起，高層領導的分歧在于是否保留“中糧”名稱。“保留吧，背靠大樹好乘涼。不保留的話，就完全曝光在市場上，風險很大。”

　　這個問題，周政已經想明白了。“團隊管理層和股東大會一致同意，要樹立大悅城城市綜合體作為主品牌的發展策略，運營與股權分離，未來引進戰投。它的背后大股東是中糧集團，但不是把中糧集團的大旗高高舉起，它沒有實際內容。”

　　“盡管兩邊的董事長我兼著，這些年實際上就靠我們這么撮合這么推動，溝通協調我們的資源團隊系統，在央企中我們做得比較成功。”周政終于松了一口氣。他感慨稱，戰略重組的工作確實是大家期盼的。“一家央企的公司，你遲遲以兩家上市公司在市場中出現，給市場一個不好的形象。”

　　去年，曾有中糧集團層面員工對《中國企業家》表示，寧高寧對周政抱有極大期望。寧在卸任中糧職務后，仍跟周政時有交流，并拿華潤跟中糧的發展情況做比較。“周政總站在邊上，感覺很沒面子。”

　　中糧地產過去幾年的日子確實不樂觀。2014至2017年，每年中糧地產的簽約面積都不足百萬平米，實現簽約金額也就一兩百個億，在動輒幾千億銷售額的房地產行業里，談不上規模。

　　在央企陣容中，中糧地產同樣處境不利，和同一陣營的保利地產、中海地產、華潤置地等差距明顯。年報數據顯示，2018年，保利發展、中海地產、華潤置地簽約銷售額分別為4066億元、3012億港元、2107億元。

　　周政當然感受到同行前進的壓力。“經常會出現一個情況，比如說金茂地產、保利地產、華潤置地、中海，（他們的公司結構）很清晰。”周政下了決心，“中糧地產兩塊的整合，勢在必行。”

　　朝陽大悅城

　　周政評價稱，中糧地產板塊的整合“比較理性”，因為“沒有靠到（中糧）集團的大股東”，而是整合團隊經與專家的咨詢、研究、討論，最終決定“打一個市場化品牌”。“大悅城的品牌市場價值評估去年已有136億，它還是家喻戶曉的，未來的方向可以做成百年、可以永續經營。”

　　“終有一天開發空間沒有了，怎么辦？城市呼喚的更多是實心的內容。”周政稱，中糧在開發方面有大悅城的品牌優勢，開發地塊也得到政府支持，在當地生根之后會有很好發展。他將中糧地產的規模目標定在“千億”。“大概通過兩到三年高質量發展，規模到千億。我們不會去追求太大的簽約規模，而是保持一定的穩定的增長。”

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　　二次過會

　　這是中糧地產重組案第二次過會。去年3月，中糧地產的重組方案敲定；7月，交易價格下調。但在10月25日，證監會曾以“交易標的資產定價公允性缺乏合理依據”為由，未通過中糧地產的重組審核。

　　“第一次（上會）沒有通過的時候，我心里頭有點拔涼拔涼的。當時曹總（大悅城控股總經理曹榮根）、許總（大悅城地產財務總監許漢平）不敢給我打電話說。”回想起首次上會的心情，周政想來仍有觸動。盡管團隊有人感到失落，但他“仍然堅定信心”，認為問題在于溝通不夠。

　　2018年12月4日，中糧地產發布公告稱，該公司發行股份購買資產獲無條件通過。據悉，本次收購標的評估值達到148億元，除息后交易價為144.47億元，成為當年地產界最大的收購項目。同月25日，公司獲得證監會批復文件。

　　“一個月之內，證監會馬上再開一次會，是無條件（通過），我聽了這消息以后，那是確實很激動。”周政對《中國企業家》感慨稱。

　　1月28日，標的資產完成交割。就此，中糧地產獲得大悅城地產64.18%的普通股股權，成為大悅城地產的控股股東，而中糧集團將持有A股大悅城控股75.64%的股份。

　　據管理層介紹，此次成功過會主要是中糧地產在繼續推進重組方案時進行了“增信”，其中包括重新聘請第三方資產評估機構出具估值報告，以及在報告書中增加了《盈利預測》補償協議。承諾資產（大悅城）在2019年至2021年的承諾凈利潤累計為 18.94億元。

　　承諾意味著責任，但對于大悅城這樣的商業地產來說，它所處的外部環境本身，就已經發生了很多變化。例如萬科、龍湖等地產巨頭都將轉型方向定在了商業地產，目前局部市場的供給關系已經失衡。另外，隨著經濟周期的轉換，消費也面臨分級、甚至降級的可能性。

　　但在大悅城控股總經理曹榮根看來，風險首先還是來自團隊的重組整合。“整合的核心職能是，人的位置怎么擺？”曹榮根稱，中糧的核心關鍵團隊一直很明確，底部整合也沒有大困難。隨著項目增多，業務擴大，區域拓展，管理風險確實需要注意。

　　“當你管十個項目，進入一個新業態、新區域，團隊的能力體系，甚至連接這方面有沒有跟上去，團隊確實也比較擔心。”曹榮根說。當然，他認為大悅城控股有自我把控的能力，“這么多年，我們的企業文化和管理體系逐步完善，能夠使得風險和業績回報等方面，得到一個很好的控制”。

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責任編輯：萬露