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萬科陷全國“維權門” 高速擴張背后：安全隱患不容忽視
《財經》新媒體 宋金煜/文
近日，中山萬科“昇海豪庭”在被相關部門勒令停工后，被曝夜間偷偷施工，并且存在抓人、威脅等行為。針對上述問題，11月26日晚中山萬科官方微信發布事件進展說明稱，網傳“威脅、恐嚇客戶”說法不實，萬科已與客戶展開了溝通。但是記者發現，回應中未對夜間施工一事做出進一步說明，第三方報告仍未對外發布。
對此，《財經》新媒體記者第一時間與中山萬科方面取得聯系。其表示，目前正在政府指導下，全力配合第三方檢測，每日最新進展均在中山萬科公眾號上進行公布。根據檢測結果，將承擔合同約定的責任和義務，絕不推卸。
事實上，自今年11月份以來，中山萬科“昇海豪庭”項目發生坍塌事故、武漢萬科高爾夫城市花園小區陽臺也發生坍塌、三亞萬科森林度假公園疊拼別墅出現大面積房屋漏水等涉及萬科項目施工、交付等各類問題被媒體集中曝光。
與此同時，本月鄭州、昆明、杭州、大連等地出現大批萬科業主拉橫幅維權事件，據《財經》新媒體記者與多位業主求證，矛盾點集中在房屋安全質量、裝修標準以及廣告宣傳與實際交付不符等問題。不過，當地萬科項目方一直未與消費者達成和解，全國萬科業主維權仍在持續。
此前，記者在采訪相關律師時了解到，業主有效的維權方式為通過購房合同內容中有關退房、補償條款進行維權，或向相關監管部門舉報。拉橫幅的方式偏向暴力維權，存在安全隱患。
多位業主告訴記者，目前已經聘請律師，主要訴求分為退房和解決房屋具體問題兩大類。但是上訴仍面臨多重阻力，如合同簽署時并未留意具體細節，與開發商對峙存在實際難度。
而有關今年多家房企遭遇業主維權事件，此前有觀點評論稱為投機客的鬧劇。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，安全質量問題確實存在，且不是單純個案，很多大型房企在追趕業績時都會面臨此類問題。出現質量安全的問題主要由于市場降溫背景下企業追趕工期，適度降低成本以及質量把控不嚴，這也體現出房企的焦慮狀態。尤其在市場降溫時問題暴露，也是整個行業脆弱性的表現。雖與調控以及金融政策有關，但最終需要企業自身加強反思。
值得關注的是，除了業主的的“維權門”，萬科同樣遭遇著相關部門的懲罰。例如，因揚塵治理不到位，多個濟南萬科項目于今年1月、6月、7月、10月、11月被相關部門通報批評，此前佛山、成都等地萬科項目還因該原因被要求整改、停工或遭罰款。此外，今年11月1日，東莞市住房和城鄉建設局對高埗萬科花園12-14號住宅樓預售許可證予以撤銷，理由是該項目申請住宅樓預售許可證時提供虛假形象進度材料。
常與房企打交道的某建筑設計公司專業人士表示，現在大多數房企都在執行高周轉，高周轉意味著從拿地到交付的時間節點縮短。但是，項目變現率越快，出現問題幾率可能會越大。目前拿地成本都很高，為保證利潤，房企只能選擇高周轉強利潤的模式。
根據萬科三季度財報顯示，前三季度營收1760.2億元，同比增長50.3%，營收增速遠高于去年同期11.9%的增速，也超過了2015-2017年全年增速水平。實現歸屬于上市公司股東的凈利潤人民幣139.8億元，同比增長26.1%，比去年同期30.1%有所下滑，但仍高于2015以及2016年全年的凈利增速。這意味著，萬科營收能力不減，但想獲取持久的凈利潤高增速變難了。
影響凈利潤增速放緩的原因，除了政策因素，不可忽視的是為跌價做準備。前三季度萬科計提了41.4億元的存貨跌價準備，考慮遞延所得稅因素后，影響稅后凈利潤-22.8億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤-19.6億元。同時，前三季度，萬科資產減值損失為32.5億元，幾乎全部來自計提存貨跌價準備。
雖然萬科對市場價格信心減弱，但從其收并購和拿地的金額來看，仍在加速規模擴張。據不完全統計，2018年萬科參與收并購至少有14起，支出超過230億元。此外，據萬科披露，今年前10個月，其累計新增項目205個，累計支出1338.17億元。
伴隨規模擴展加速，給其帶來營業成本以及債務方面的壓力。前三季度萬科營業成本為453.52億元，同比增加42%。從東興證券研報來看，前三季度萬科凈負債率為51.1%，相對半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。
此外，截至今年9月底，萬科負債總額達到12163.3億元，較初期增長了2376.57億元。同期，其持有貨幣資金1327.7億元，較初期減少413.6億元。另外，萬科短期借款一年內到期的非流動負債繼續攀升，流動比率（流動資產對流動負債比率）為1.16，短期償債能力處于下滑態勢。
正如萬科近期公布的住房租賃專項公司債券公告書中提及，其流動資產變現存在的主要風險包括，如項目無法順利完成開發、已預售房源退房的風險，以及行業市場形勢發生重大波動。但萬科稱其未發生過開工項目進度嚴重偏離的情況，也未發生項目無法按期交付的情況，同時會結合市場形勢，靈活調整產品價格，確保公司資金余額充裕。
某上市房企管理層告訴《財經》新媒體記者，企業存在的目的就是賺錢，不斷提高市場份額和凈利都是天生基因。隨著時代的變遷，原本成本應該降低、效率應該提高，但是降低的成本以及提高的部分效率絕大多數也會轉化為企業利潤。至于利潤增加，為什么房屋質量還會變差？確切的說是降級了。因為均價低于市場價的限競房推出，拉低了房企整體利潤，房企可能會在用材設計以及其他環節上補回來。
嚴躍進指出，房地產企業值得反思的是，社會公益做得很有聲勢，但主營業務中房屋質量仍存問題，這需要企業務實開發項目，重視主營業務的品牌口碑。
事實上，北京房地產業協會秘書長陳志曾于今年北京春季房展會上，公開喊話萬科及北京萬科總經理劉肖注重房屋質量。同時，他提醒房企不要降低產品品質，房企兌現承諾才能得到消費者的信任。尤其千萬不要在此時通過減質來增加利潤，否則將遭淘汰。
有關中山萬科事件以及昆明、鄭州等地萬科業主維權事件，《財經》新媒體將持續關注。
責任編輯：陳永樂
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