文/巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

　　入秋了。

　　轉(zhuǎn)涼的不只天氣，還有樓市。

　　這個(gè)秋天，樓市“金九”沒來(lái)，一些意想不到的變化卻來(lái)了。

　　小巴整理了最近樓市的三大變化：

　　購(gòu)房者變了：維權(quán)+退房。

　　開發(fā)商變了：不敢拿地，想“活下去”。

　　政策變了：取消預(yù)售制。

　　樓市的這些變化背后，透露了哪些信號(hào)？小巴邀請(qǐng)了三位研究房地產(chǎn)的大頭，請(qǐng)他們分析當(dāng)下樓市之變。

　　購(gòu)房者變了：維權(quán)+退房 

　　剛剛過去的國(guó)慶假期，多地樓盤因降價(jià)引來(lái)業(yè)主的維權(quán)。江西上饒碧桂園因把1萬(wàn)/平米精裝修，降到7000元/平方米毛坯，引起大量業(yè)主維權(quán)，打砸售樓處。

　　另外，上海遠(yuǎn)郊碧桂園浦東南郡、合肥院子等樓盤也因?yàn)榻祪r(jià)引起了不少此前購(gòu)房業(yè)主的不滿，前往售樓處維權(quán)，要求補(bǔ)差價(jià)、送車位或全款退房。

　　前不久，位于杭州的濱江集團(tuán)某項(xiàng)目出現(xiàn)了二期價(jià)格明顯低于一期價(jià)格的情況，面對(duì)業(yè)主要求退房的要求，開發(fā)商霸氣回應(yīng)：可以退房，并且不收取違約金！

　　最近樓盤的降價(jià)和促銷越來(lái)越多，小巴也接到了不少售樓員的電話。數(shù)據(jù)方面也有跡象，9月上半月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比8月上半月增長(zhǎng)1%，幾乎零增長(zhǎng)。

　　開發(fā)商方面的數(shù)據(jù)也不太好看：碧桂園8月銷售面積負(fù)增長(zhǎng)32.9%，銷售額為年內(nèi)單月新低；萬(wàn)科8月銷售面積負(fù)增長(zhǎng)6.02%。

　　樓盤降價(jià)、業(yè)主維權(quán)，樓市真的入秋了？我們來(lái)看看大頭的觀點(diǎn)。

　　丁建剛

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

　　公眾號(hào)：丁建剛房產(chǎn)

　　就我掌握的市場(chǎng)情況，全國(guó)一二三四線城市，近兩個(gè)月市場(chǎng)均有降溫跡象，這一趨勢(shì)甚至在加速。

　　比較明顯的表現(xiàn)為：土地市場(chǎng)流拍量急劇增加，溢價(jià)率急劇降低，二手房成交量大幅度下降。

　　至于商品房的數(shù)據(jù)，由于限價(jià)政策導(dǎo)致扭曲和失真，無(wú)從判斷。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在不確定階段，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫是大概率事件。

　　最近十多年，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，出現(xiàn)降價(jià)時(shí)，都會(huì)有大量的業(yè)主，進(jìn)行所謂的“維權(quán)”。無(wú)論交付與否，都有大量業(yè)主要求退房。

出現(xiàn)降價(jià)時(shí)，大量業(yè)主要求退房

　　多年來(lái)，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是畸形的，行業(yè)內(nèi)一直進(jìn)行著各種各樣的行政調(diào)控。這給那些對(duì)市場(chǎng)一無(wú)所知的公眾傳遞了這樣的信息：“房?jī)r(jià)會(huì)一直漲”。

　　但是，只要是市場(chǎng)，就存在波動(dòng)。

　　因此，必須讓業(yè)主接受市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)教育和洗禮，必須建立起全社會(huì)的法律和契約意識(shí)。

　　這一點(diǎn)，各地方政府更應(yīng)該有所作為。

　　很多地方政府，把高價(jià)土地出讓給了開發(fā)商，一旦出現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)，業(yè)主砸售樓處“房鬧”，地方政府的態(tài)度常常比較曖昧。

　　地方政府應(yīng)明確自己維護(hù)公共秩序和市場(chǎng)秩序的角色，讓公眾清楚自己的法律權(quán)利界限。

　　有的開發(fā)商，為了息事寧人，給業(yè)主無(wú)條件退房，或給前期業(yè)主補(bǔ)差價(jià)等等。這些做法可以理解，但不符合法律和契約精神，不應(yīng)成為市場(chǎng)的慣例。但有一點(diǎn)必須明確，對(duì)房屋的質(zhì)量，開發(fā)商必須負(fù)全責(zé)。

　　 開發(fā)商變了：不敢拿地，想“活下去” 

　　多地新房促銷的背后，開發(fā)商的日子未必好過。

　　最惹人關(guān)注的是，萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議上流出一張照片，紅底白字標(biāo)語(yǔ)“活下去”尤其顯眼。

　　郁亮很焦慮：風(fēng)向真的變了！萬(wàn)科真的要變革了！他把“生存”設(shè)為底線，把回款當(dāng)作超越銷售額、利潤(rùn)等指標(biāo)的最核心指標(biāo)。因?yàn)?018年過去三分之二，6300億元回款還沒有完成一半。

　　另外，就拿地情況來(lái)說(shuō)，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國(guó)土地一共流拍了796宗。一線城市土地流拍同比增長(zhǎng)了225%，為2012年以來(lái)新高；二線城市同比增長(zhǎng)了100%；三、四線城市同比增長(zhǎng)了121%。

　　地產(chǎn)界老大的痛定思痛，大規(guī)模土地流拍，樓市要涼涼？來(lái)看看大頭怎么說(shuō)。

　　賈康

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)

　　萬(wàn)科這次調(diào)整策略，確實(shí)與當(dāng)下樓市所處的階段有關(guān)系，但萬(wàn)科的穩(wěn)扎穩(wěn)打風(fēng)格不光是現(xiàn)在的特點(diǎn)，這幾年一直比較穩(wěn)健。

　　早在2014年，郁亮就說(shuō)“樓市告別黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代”，從市場(chǎng)發(fā)展角度看，這個(gè)說(shuō)法有道理，但我認(rèn)為白銀時(shí)代也是價(jià)值量很高的時(shí)代。

　　因?yàn)椋C合來(lái)說(shuō)中國(guó)真實(shí)城鎮(zhèn)化水平還不到50%，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)要達(dá)到70%左右的水平才走完城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段。那么，即使今后每年往上走一個(gè)百分點(diǎn)，還大約得走20年，這20年里將有幾億人從農(nóng)村來(lái)到城市定居，不管是住房供給還是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有巨大空間，需要有效的供給機(jī)制來(lái)支撐。

　　從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，中國(guó)樓市白銀時(shí)代轉(zhuǎn)為較沉穩(wěn)的黑鐵時(shí)代還為時(shí)尚早。而白銀時(shí)代的一個(gè)重要特點(diǎn)就是分化明顯，有的地方后勁很大，有的地方則已不大了。

　　所以，當(dāng)前對(duì)整個(gè)樓市不能一概而論，而是要分線、分市、分地段、分類型，需要具體情況具體分析，才好形成較高水準(zhǔn)的決策。

萬(wàn)科一直穩(wěn)健，但白銀時(shí)代價(jià)值量也很高

　　劉德科

　　德科地產(chǎn)頻道總編輯

　　郁亮這次內(nèi)部講話中關(guān)于房地產(chǎn)形勢(shì)的判斷，可以忽略。值得關(guān)注的是，萬(wàn)科對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身的性質(zhì)判斷。

　　萬(wàn)科的致命缺點(diǎn)在于——身份焦慮。萬(wàn)科自認(rèn)為是一家高大上的企業(yè)（事實(shí)上也是），但房地產(chǎn)是一個(gè)貶義詞。

　　一家高大上的企業(yè)，其核心業(yè)務(wù)竟然是一個(gè)貶義詞，是為“身份焦慮”。

　　房地產(chǎn)的反義詞是高大上的互聯(lián)網(wǎng)，所以馬云雷軍們都有不成文的規(guī)定：要跟房地產(chǎn)開發(fā)保持絕緣——哪怕做，也要在場(chǎng)面上看起來(lái)是沒有碰。

　　當(dāng)然，這個(gè)國(guó)家這個(gè)時(shí)代，是無(wú)法正視房地產(chǎn)的，其他國(guó)家其實(shí)也一樣。所以，選擇只有兩個(gè)：第一個(gè)辦法是有一天可以不做房地產(chǎn)，第二個(gè)辦法是不要做一家高大上的企業(yè)。萬(wàn)科選的是第一個(gè)辦法。

　　政策變了：取消預(yù)售制 

　　不久前，一條突如其來(lái)的政策通知攪動(dòng)整個(gè)樓市。

　　廣東省房協(xié)的特急通知說(shuō)：正在醞釀逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)房銷售。

　　隨后，住建部很快做了澄清：近日已經(jīng)向湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省發(fā)函，其中要求各省研究是否實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。

　　若取消商品房預(yù)售制度將帶來(lái)怎么樣的震動(dòng)？來(lái)看看大頭的觀點(diǎn)。

　　賈康

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)

　　關(guān)于廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制，我的理解是：逐步取消，即操作是漸進(jìn)的，但目標(biāo)是取消掉。而住建部作為管理部門，在這件事上的說(shuō)法和做法更具彈性。

　　從根本上說(shuō)，賣樓花模式（預(yù)售房屋）有很大的融資功能，這跟當(dāng)前中央所說(shuō)的去杠桿、穩(wěn)杠桿不盡符合，所以適當(dāng)對(duì)賣樓花模式進(jìn)行調(diào)整和控制，方向上可說(shuō)有其道理，可以積極探討，但不代表一定要百分百取消，若廣東的實(shí)踐證明該地可行，也不代表其他地方要一律照搬。

　　這一機(jī)制跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)的超常規(guī)發(fā)展特征有關(guān)，城鎮(zhèn)化空間相當(dāng)可觀，還遠(yuǎn)未完結(jié)的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展過程中，伴隨著人民群眾的收入不斷增加，會(huì)釋放出更多的居住需求。那么，國(guó)家在供給機(jī)制上總體而言應(yīng)允許提供多樣化、具有靈活性的不同方法與模式。

城鎮(zhèn)化過程中，將釋放出更多的住房需求

　　劉德科

　　德科地產(chǎn)頻道總編輯

　　其實(shí)，住建部也很清楚：現(xiàn)房銷售會(huì)導(dǎo)致房企的資金成本劇增。這部分劇增的成本，短期內(nèi)或許可以由房企自行承受，但最終還是只能由購(gòu)房者買單——即房?jī)r(jià)只能被迫地額外上漲。

　　所以住建部的建議是：可以不馬上實(shí)施現(xiàn)房銷售，但要給出實(shí)施時(shí)間表。

　　明確的時(shí)間表，也就是倒計(jì)時(shí)，如果放在行動(dòng)力上，是會(huì)讓人振奮，更有干勁；但如果把倒計(jì)時(shí)放在心理預(yù)期管理上，是會(huì)讓人緊張的。

　　現(xiàn)房銷售在長(zhǎng)周期內(nèi)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)額外上漲，那么倒計(jì)時(shí)就會(huì)形成“末班車效應(yīng)”。市場(chǎng)心理預(yù)期會(huì)變成這樣：不趕在政策末班車之前買房，房?jī)r(jià)就又要漲了。

　　這樣，恐怕又會(huì)制造一波恐慌性購(gòu)房潮。

　　很多政策，道德上無(wú)比正義，這當(dāng)然好，但不能用道德正義取代市場(chǎng)規(guī)律。

恐怕又會(huì)制造一波恐慌性購(gòu)房潮

　　丁建剛

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)

　　公眾號(hào)：丁建剛房產(chǎn)

　　關(guān)于取消商品房預(yù)售制，實(shí)際上是住建部的一次正常的行政管理的調(diào)研，之所以引起軒然大波，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在《通知》的左上角甚至加了“特級(jí)”兩個(gè)字，足見中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高度敏感時(shí)刻。

　　理論上，商品房預(yù)售制從香港引入，有幾十個(gè)國(guó)家（包括諸多歐美國(guó)家在內(nèi)）都實(shí)行該制度。但很多成熟歐美國(guó)家的預(yù)售制與中國(guó)內(nèi)地有很大區(qū)別。大多數(shù)實(shí)行預(yù)售制的國(guó)家，開發(fā)商并不能在預(yù)售時(shí)就拿到全款。在這一點(diǎn)上，中國(guó)的預(yù)售制確實(shí)要比他們寬松地多。

　　在預(yù)售階段，開發(fā)商就拿到了購(gòu)房者的全款和銀行按揭款（現(xiàn)在銀行按揭款發(fā)放的節(jié)點(diǎn)雖然也有所提高，但最晚也是主體工程結(jié)頂即可發(fā)放）， 個(gè)人購(gòu)房者處于相對(duì)弱勢(shì)地位，遇到相關(guān)糾紛不能對(duì)開發(fā)商進(jìn)行有效的監(jiān)管與制約。

　　開發(fā)商理論上可以將后期工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者和銀行，易引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定及金融風(fēng)險(xiǎn)。另外，還變相鼓勵(lì)了低水平惡性競(jìng)爭(zhēng)。

　　從合理的角度來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是現(xiàn)房銷售更安全更合理。

　　但我們不得不面對(duì)一個(gè)事實(shí)：過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從真正意義來(lái)說(shuō)，是人類歷史上前所未有的、排山倒海式中國(guó)城市化進(jìn)程的載體。沒有預(yù)售制，絕對(duì)沒有今天中國(guó)的城市化進(jìn)程。

　　如果現(xiàn)在實(shí)行現(xiàn)房銷售，商品房開發(fā)模式將顛覆，開發(fā)商不可能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)；如果沒有商品房預(yù)售，金融機(jī)構(gòu)不可能給房地產(chǎn)企業(yè)提供大規(guī)模融資。毫無(wú)疑問，中國(guó)商品房開發(fā)的速度會(huì)大幅度下降，城市化進(jìn)程的速度也會(huì)大為降低。

　　所以，住建部建議在一些省份逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分準(zhǔn)備，重點(diǎn)是逐步推進(jìn)。

　　此外，實(shí)行現(xiàn)房銷售必須按照法律和契約原則，對(duì)已出讓的土地不能追溯既往。

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責(zé)任編輯：陳永樂