樂居財經曾樹佳 發自鄭州

　　當法錘敲響時，林佳（化名）長舒了一口氣。2020年末，歷經半年多時間，她終于在一起勞動糾紛中取得勝訴，獲得了應有的賠償。

　　她本是名門地產旗下公司的員工，去年被拖欠了5個多月的薪資，無奈之下只能訴諸公堂。法院最終判決，名門地產須支付林佳32312.5元的工資和18302.5元的經濟補償金。

　　與林佳有著類似經歷的員工，并不在少數。年內，名門地產項目停工、業主拿不到房產證、拖欠員工工資一年未發等消息，持續發酵。而企業自身，也正處于股權凍結、借款違約的水深火熱之中。

　　1月，名門地產董事長孫群堤再次被限制高消費，這已是他2020年至今，收到的第七封法院限消令。債務與糾紛的疊加，無疑正在加劇企業的崩塌。

　　與建業、正商、鑫苑、康橋等豫系房企相比，名門地產略顯神秘，但其擁有超500億資產和3萬多畝土儲，也讓它在河南擁有一席江湖地位。如今面臨著“有地缺錢”的窘態，到底因何而起？

　　從“興達”分家

　　在過往公開報道中，名門地產董事長實為孫中占。為何一家公司出現了兩個董事長？據樂居財經求證獲悉，原來，孫群堤與孫中占為同一人。

　　1992年，孫中占大學畢業后，起初在南陽副食品公司工作。六年后公司破產，他忍痛離開，隨后聯合宋金興、秦保玉等合伙人，組建興達房地產，開啟地產生涯。

　　在南陽，興達房地產在四年之間，創下連開四盤的局面，積累了外拓的資本。鄭州成為了興達地產擴張的第一站，2003年7月，孫中占獨自掛帥，揮師赴鄭。

　　此后，興達房地產先后控股、收購、兼并河南泰辰置業有限公司（簡稱“泰辰置業”）、河南嘉達置業有限公司、河南東能實業有限公司等鄭州本土房企，在河南站穩腳跟。

　　2006年10月，泰辰置業正式更名為名門地產，孫中占擔任公司總經理。據樂居財經獲悉，名門地產的主體公司為名門地產（河南）有限公司，注冊資本1 ．6億元。2014年3月，該公司股東和法人發生大換血。

　　變更前，名門地產由南陽市興達房地產開發有限公司（簡稱“興達房地產”）、河南興達投資有限公司（簡稱“興達投資”）分別持有18.75%、81.25%股權；變更后，原股東悉數退出，轉為河南智興投資有限公司（簡稱“河南智興”）全資持有。

　　穿透可知，興達房地產由安順義、秦保玉各持有98.9%、1.1%股權，興達投資由宋金興、安順義、秦保玉實益擁有77%、22%、1%股權；河南智興則由孫群堤、謝清旺各擁有50%股權。

　　股東變更之后，名門地產的最終受益人也變為孫群堤、謝清旺，各持股50%。眼下，不僅孫群堤被“限高”，謝清旺于2020年底也法院列入“限高”名單，案號（2020）浙01執1054號。

　　如果說，興達房地產是從名門地產“分家”而出的，并不足為過。兩者之間的關聯交易、資產騰挪偶有發生，比如2020年9月23日，名門地產退出了中牟名望房地產、中牟名興房地產、鄭州瑞嘉恒一置業三家公司，由興達房地產全部接盤。

　　但實際上，興達房地產與名門地產之間卻沒有股權隸屬關系。早在2018年4月，孫群堤、興達投資將持有興達房地產的23%、71%股權，都轉讓給了安順義，退出了股東行列。

　　22年前，宋金興是與孫中占創辦興達房地產的關鍵人物，才以“興”字命名企業。在興達房地產成立的9年后，興達投資才注冊成立，業務涵蓋房地產、棉紡織、購物中心、食品調味品等領域。

　　眼下，興達投資、名門地產仍共同持有南陽紡織集團有限公司、河南興達名門商業管理有限公司等，兩者關系密切。

　　由此可見，在當初的創業團隊中，秦保玉、安順義等人控制興達房地產，孫占中控制名門地產，宋金興控制興達投資，三足鼎立。他們之間看似沒有股權關系，但其實是一個往來頻繁的共同體。

　　為了激勵團隊，他們還設置了合伙平臺：北京市興辰名德資產管理中心（有限合伙）（簡稱“興辰名德”）。

　　興辰名德除了由名門地產、深圳市德信聯合股權投資基金管理有限公司持有9.4%、0.4715%股權之外，其余的12名股東均為自然人，包括王英、孫群堤、厲萬明、李曉東、洪國棟、陳宇波、鄭京植、任常軍等。

　　其中，李曉東、陳宇波為名門地產副總裁；鄭京植為名門地產（安陽）有限公司總經理；洪國棟、任常軍也為名門地產董事。

　　土地狂歡“后遺癥”

　　名門地產與信托交集甚廣，在業內已不是秘密。

　　早在開發金水路的名門浦發廣場時，名門地產假借信托之力，開啟了“地產+擔保”模式的先河，即以回購的形式向擔保公司借款。

　　比如，2016年的名門翠園項目，信托計劃共計20億，名門地產用5.88億債權認購了信托計劃的次級份額，剩余14.12億則是通過中小投資者的認購得來的。發債方中融信托占股100%，未來，隨著名門地產逐漸償還資金，中融再逐步將手中持有的股份過戶給名門地產。

　　在其他多個項目的操作上，名門地產也按照這種模式在推進。

　　據樂居財經不完全統計，在名門地產現有的對外投資企業、歷史投資企業中，參與投資的信托、基金的主體至少為6家。其中，中融國際信托、百瑞信托、北京國際信托等，都是名門地產的合作舊友。

　　名門項目中，信托公司持股超過九成以上，已成普遍現象，持股達到100%的也不在少數。

　　在類似于“明股實債”的主線之下，名門地產還利用股權質押獲取更多的真金白銀。目前，它涉及的股權質押總共有42項，其中18項處于有效狀態。債權人中，除了熟悉的信托朋友圈之外，還包括工商銀行、中原銀行等金融機構。

　　多位金主的助力，使得名門地產有了加大擴儲的底氣。2015年前后，在立下百億目標的同時，它曾頂著周轉周期長的風險，連續接手了鄭州多個城中村改造項目，包括二七區張魏寨、孫八寨、金水區押砦等，體量較大。

　　雖然，近年來屢屢傳出資金運轉不力的消息，但名門地產仍在土拍、舊改市場上不斷閃現身影。

　　去年年內，名門地產斥資2.98億，經過多倫角逐，拿下河南平頂山鷹城市中心地塊，總面積69.41畝，計劃打造高端住宅項目。此后，它又成為深圳坪西社區料龍新村片區舊改項目的申報主體。

　　在項目拓展的過程中，它還開啟了與品牌房企的戰略合作。2016年，名門地產與碧桂園宣布聯手。鄭州中貫新城置業有限公司（簡稱“中貫新城”），曾經就由兩者分別持股49%、51%，它多次以拿地主體的身份，出現在公眾的視野中。

　　去年11月份，名門地產徹底退出中貫新城，中貫新城成為了碧桂園的全資子公司。不過，它們之間還存在著類似的合作項目，比如中牟名眾房地產等。

　　樂居財經查閱碧桂園地產集團有限公司的發債報告獲悉，截至2020年中期，該公司與名門地產的往來款為53.9億元，位列第一，足見雙方合作之深。

　　通過各種合作途徑，名門地產的土地儲備達3萬多畝，即2000萬平方米。

　　這個體量，按照2019年克而瑞統計的房企土儲榜單，名門能進入TOP45的行列，超過了藍光發展、越秀地產、敏捷集團等房企。

　　然而，充當“大地主”的代價，是撲面而來的資金鏈危機，護城河似乎也有了崩潰的風險。據知情人透露，名門旗下多個項目已被佳源收購。

　　2020年4月，名門地產旗下鄭州名門翠園項目停工的消息，一度引發“名門地產資不抵債已申請破產”的傳聞。雖然該公司竭力澄清事實，但對外界的說服力并不大。目前它已經背負著62項股權凍結，涉及金額高達20.35億元。

　　為了加快周轉，獲得資金空間，名門出現了無證預售、拖延辦理房產證的情況。其中，鄭州“萬千世紀城”項目因為無證售房被處罰，而駐馬店名門風光城市廣場無故拖延交房日期，商丘名門城、洛陽名門盛世則交房后遲遲不辦理房產證。

　　成也蕭何，敗也蕭何。業內人士對樂居財經分析稱，名門地產的資金困境，是在調控持續的背景下，信托集中到期所造成的。曾經大規模舉債，如今難以全身而退，狂歡之后留下的攤子，還需要孫群堤自己去收拾。

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責任編輯：張亞楠