21世紀經濟報道記者 方海平、李玉敏 上海、北京報道

　　有“套利”，就有生意。

　　去年底以來，在系列因素推動下，市場上“物美價廉”的貸款產品悄然增多。各大銀行紛紛推出了各類利率低廉、條件友好、操作便捷、放款快速、還款靈活的經營貸、抵押貸、消費貸產品。由此興起一個“套利”空間，用利率低廉的經營貸置換利率較高的房貸按揭。

　　比如，記者看到，一位貸款中介發(fā)布的推介信息顯示，“2022年迎來首次降息，房貸利率低至首套5.5%，經營貸利率3.2%起”。一家規(guī)模較小的股份行的貸款經理也在四處宣傳其貸款產品，“抵押經營貸最高3000萬，先息后本，授信3年，無還本續(xù)貸最長30年”。

　　多位貸款中介稱，最近幾個月接到客戶的咨詢越來越多，包括購房者、小企業(yè)主以及普通人群等。咨詢的問題集中在抵押貸款要求、金額、利率、期限等，已經還清再抵押的具體操作等。 

　　上海地區(qū)的一位貸款中介提供的信息顯示，根據不同的需求，抵押貸款產品有多種形式，比如側重長期限的，有可貸20年期的產品，利率最低達到3.85%；有可按照20年計算月供同時還款方式靈活的，利率多在4.15%、4.75%，優(yōu)質客戶最低也可做到3.85%；有在征信和流水等貸款要求方面較為寬松產品，如期限3年，利率4.05%、4.25%；貸款金額則根據所抵押房產的性質和一抵、二抵情況有所不同，整體而言，貸款金額大概在所抵房產評估價值的七成左右。

　　如同此前每一輪信貸潮，隨之而來的是關于貸款流向樓市的操作和討論。如果說過去的焦點集中于將經營貸等資金挪用進樓市，那么這一輪則有所“進化”，將已經按揭中的貸款轉換成經營貸，或通過還清再抵押的方式獲得更多現(xiàn)金，甚至再還清再抵押的多輪循環(huán)操作。 

　　那么，這樣的操作對于購房者來說有哪些風險？究竟是否合規(guī)？

　　1、案例：先付全款，再以房產抵押申請企業(yè)經營貸

　　今年初，家住北京市朝陽區(qū)的張女士賣了朝陽區(qū)的一套房子，計劃在東西城購買一套房子為孩子上學做準備。在換房過程中，有貸款中介建議她：“借錢或者通過過橋資金先全款買房后，再用房產抵押申請銀行經營貸，不僅利息更低，貸款額度也更高。”

　　這一說法頗令人心動。按照北京市的政策，購房者此前有過貸款記錄的，無論是否還清，再貸款都算二套。二套房貸款，普通住宅貸款的比例最高為40% ，非普通住宅的貸款比例為20%。所謂的“普通”和“非普”，并不是商品房的性質，而是政策意義上的劃分。據房地產中介介紹，2014年調整的普通住房認定標準為，五環(huán)內總價超過468萬元或者面積超過140平米即屬于非普通住宅。即便是一套90平米左右的房子，總價800萬，也屬于非普通住宅，首付高達八成，貸款只能貸160萬，這對很多購房者來說都面臨很大壓力。

　　由于二套房能貸款的比例太低，也就催生了將“房貸”轉化為“經營貸”的需求。此前首付不夠的情況下，很多購房者會挪用信用貸、消費貸等資金來湊。后來由于監(jiān)管要求，一年內有一大筆消費貸的購房者，個人住房按揭貸款將不能獲批。至此，消費貸這一方式被堵住，很多購房者轉而選擇經營貸。 

　　貸款中介告訴張女士：“一套價值800萬元的房產，如果借款人或者近親屬名下有企業(yè)，以房產抵押，向銀行申請企業(yè)‘經營貸’，保守能貸款500萬元，采用先息后本的方式，最長期限可到10年。而且貸款的利率最低可以做到3.85%，相比二套房貸的利率5.65%，利息要便宜很多。” 

　　類似的貸款操作方案在其他地區(qū)也悄然流行，從當前情況看，銀行、中介、客戶對此都十分積極。有的銀行或貸款中介甚至動員此前已經申請了房貸的老用戶，可以先把房貸還了，再置換為經營貸，降低利息以減輕還款的壓力。 

　　小趙去年剛剛在上海地區(qū)購買了一套住房，由于此前在其他城市購買過住房有貸款記錄，此套必須作為二套房付70%的首付比例，購房的資金壓力較大，因此他打算通過多方籌措舉債完成購房。

　　對于小趙而言，由于放款總額中貸款比例僅30%，按揭期限30年，因此月供壓力并不大，但由于前期舉債較多，短期內面臨較大的集中還債壓力，對于現(xiàn)金需求較大。對于這種情況，銀行客戶經理建議：“可以將所有按揭貸款全部還清，還清之后再將房子作為抵押物申請一筆抵押經營貸，這樣可以一次性貸出較大額度的現(xiàn)金，解決眼前的負債壓力。”

　　2、操作：需借過橋資金，并“買”來一家小微公司

　　張女士和小趙均是普通的個人購房者，自己和家人名下都沒有公司，而當前市場上大力推廣的抵押貸、經營貸，貸款對象一般是小微企業(yè)主，如何完成將房貸按揭替換成經營貸的操作呢？ 

　　張女士的貸款中介表示：“買房的錢可以借過橋資金，一個月成本大約2% 。也可以幫忙‘買’一個公司過戶到張女士名下進行貸款，成本不超過1萬元。”再三權衡之下，張女士因為擔憂新受讓的公司存在其他經營和債權債務風險而作罷。 

　　不過，這樣的操作不難實現(xiàn)，特別是此前從事企業(yè)經營或者注冊為個體工商戶的購房者，輕易就能實現(xiàn)。 

　　上海的小趙情況類似，不同的是，需要先借一筆過橋資金將剩余的抵押貸款還清，同時“搞定”一家小微公司，然后再向銀行申請經營貸。 

　　相比正常的個人住房按揭貸款，采用經營貸的流程更復雜，相關的風險也不容忽視。

　　正常按揭流程：買賣雙方簽訂購房合同、買家支付首付款并向銀行申請貸款、銀行貸款審批、辦理過戶、銀行辦理房產抵押登記、放款給賣家 。

　　經營貸的流程：買家暫借過橋資金、全款購買房產、買家抵押房屋向銀行申請企業(yè)經營貸 、銀行審核后放款、買家挪用經營貸償還過橋資金 。 

　　3、成本：總體費用相加，利息優(yōu)勢并不明顯

　　按照貸款中介等推銷者的說法，經營貸的利率比按揭貸的利率要低很多，因此建議購房者考慮如此操作。 

　　但事實并不一定如宣傳那么美好，這與不同貸款產品的還款方式有關，房地產按揭貸款最長期限30年，一般采用等額本息（每月等額還款）或者等額本金（逐月遞減還款）兩種方式。面向企業(yè)主的經營貸/抵押貸往往采取先息后本的方式，期限較為靈活，有3年、5年的，也有10年、20年的，個人購房者用來替代按揭貸的自然需要選擇長期10年、20年的貸款產品。

　　到底能便宜多少，可以算一筆賬，假設貸款金額100萬：

　　在按揭貸款下，作為二套房（典型的適用案例）利率一般為5.65%，期限30年，等額本金方式下支付的利息總計85萬，每月還款5772元；等額本息方式下利息總計108萬，首月還款7486元（每月遞減13.08元）。在經營貸下，先息后本的還款方案，若利率4.25%、20年的情形下，則利息總計85萬；若利率3.85%、期限20年的情形，則利息總計77萬。如果期限10年，則利息總額會更少一些。 

　　從利息總額上看，經營貸的貸款成本有一定的優(yōu)勢，但是也并不明顯，并且這是建立在貸款期限更短的基礎上，這就意味著，對購房者的現(xiàn)金流要求更嚴。如果再考慮上“買公司”的費用，以及前期過橋拆借資金的各種成本費用，對比來看幾乎沒有比較優(yōu)勢。 

　　不過，記者在采訪中得知，雖然貸款中介以“利率更低、成本更少”為噱頭進行貸款營銷，但事實上，很少有客戶出于這種考慮進行類似操作。“賬算下來很清楚，根本節(jié)約不了多少利息成本，也很少人是為了節(jié)約利息把按揭貸換成經營貸的。”小趙對記者表示。 

　　那么，市場上那些蠢蠢欲動的人，動機是什么？ 

　　4、動機：個人獲取大額現(xiàn)金、機構拓展客戶

　　從小趙和張女士的案例來看，二者的共同點在于，都是有購房需求但已經失去首套購房資格，只能按照二套的首付比例和貸款利率購房。這并不意味著他們是有實力在一線城市購置兩套房的實力人群，事實上剛需者在北京、上海購房就完全有可能陷入這種困境。 

　　這種情況下，購房者對現(xiàn)金需求較大，他們在首付階段需要一次性支付大額現(xiàn)金，并且保持在辦理按揭貸款之前不能在銀行有其他未還清貸款。因此，購房者會想方設法通過各種非銀行渠道籌措資金。這些拆借來的資金不像按揭貸款，可以在未來長達數(shù)十年的時間里慢慢償還，所以完成購房后還有一個集中還債的壓力，而消費貸、經營貸、抵押貸等產品正是滿足這類人群一次性獲得大額現(xiàn)金的方式。 

　　除了這種解決負債壓力的考慮，也有另一情形。在過去十幾年中，房產無疑是升值最快、產生最大財富效應的資產，這種致富方式簡單、快速，讓經歷過的人念念不忘，未能經歷的人也伺機而動。 

　　過去多年，每一輪上漲都為持有房產者沉淀了更多的財富，而當初向銀行借的貸款，即負債，則慢慢稀釋了。在持續(xù)的寬松趨勢下，更多人的選擇是繼續(xù)負債，套取現(xiàn)金，買入有升值潛力的資產。對于普通個人而言，對此最常規(guī)的踐行方法，就是抵押房產，貸出大額現(xiàn)金。

　　由于所購住房大多仍在按揭中，無法辦理抵押貸款，因此不少購房者就聽從中介的建議，還掉按揭，轉換成抵押貸。這一做法的另一個動機是，房子經歷了升值，按照新的市場價值可以貸出更多現(xiàn)金。 

　　另一方面，銀行也有其動機。近年來，監(jiān)管大力引導銀行機構開展普惠金融，要求金融支持實體經濟，扶持小微企業(yè)，國有大行、股份制銀行紛紛推出各類小微經營貸款產品，一再壓低貸款利率。 

　　而小型商業(yè)銀行，也有其考量。“我們最近就在大力向其他銀行的按揭客戶營銷我們的經營貸款產品。”某城商行在上海地區(qū)的支行一位相關負責人對記者表示。對于中小銀行而言，這類操作能為其拓展業(yè)務空間，獲取更多客戶，搶占市場份額。

　　5、風險：風控很嚴未必操作成功，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)需一次還清全部貸款

　　也有房地產中介人士告訴21世紀經濟報道記者：“我們是不贊成這樣操作的，即使客戶自己找貸款中介這樣做，我們也覺得有風險。因為有些貸款中介之前告訴客戶一定能貸下來，結果從銀行申請不到貸款，客戶最終不得已借的是一些非正規(guī)貸款公司的資金，成本會更高。” 

　　經營貸真的能隨便拿去買房嗎？是否合規(guī)？如果操作不通會遭遇什么后果？ 

　　21世紀經濟報道記者以客戶身份詢問了多家銀行的客戶經理，他們均表示，貸款需要滿足公司一定時間的持續(xù)經營和個人持有房產超過一年等條件。且有的“循環(huán)貸”需要一年還本一次，中間涉及借新還舊及過橋等問題。 

　　工行一支行客戶經理表示，按照監(jiān)管規(guī)定，經營貸款不能違規(guī)流入樓市、股市。如果是“新房本、新公司”申請經營貸的，幾乎批不下來。按照該行的貸款要求：企業(yè)經營一年以上，個人成為公司股東或者法定代表人一年以上，持有房產原則上也需要一年以上，不滿一年則需要提供購房款為自有資金的證明。 

　　據該客戶經理介紹，工行會核查企業(yè)的經營情況和資金的用途，原則上要求企業(yè)一年的經營流水達到貸款總額的2倍。至于貸款的期限，他表示有兩種產品，貸款三年期，每月還息，到期后一次性歸還本金；另外一種，是六年期的“循環(huán)貸”，每年需要歸還一次本金，利息最低3.4%-3.5%。

　　建行一支行客戶經理也表示，申請經營貸需要有真實的經營。有房產抵押的經營貸款，如果是10年期限的，也需要一年還一次本再申請新貸款，利率3.85%。準入條件是持有房產時間超過1年，個人成為公司股東也需要半年以上。 

　　郵儲銀行一名客戶經理也表示，申請經營貸需要貸款者本人或者直系親屬是公司的股東，且經營時間超過1年，銀行貸款審核中還會關注企業(yè)的采購合同、銷售額、納稅等情況。貸款額度最高為1000萬，授信期限最長為5年，需要三年還一次本或者一年還一次本金，貸款利率為4.5%。 

　　貸款中介向21世紀經濟報道記者坦言，風控比較嚴的大銀行確實很難申請，不過部分股份制銀行和一些中小銀行的條件沒有那么苛刻。他表示：“小銀行風控松，利息也會高一點。” 

　　挪用經營貸買房被發(fā)現(xiàn)后，會有何后果？前述多家銀行的客戶經理均表示，經營貸的貸款用途是企業(yè)經營，如果監(jiān)管查到或者銀行發(fā)現(xiàn)資金流向了房地產，就會要求客戶提前結清。而住房按揭貸款是比較確定的長期貸款，相比之下短期經營貸投資長期房產，若要一下子要還清所有貸款對購房者來說壓力很大，還不上存在房產被拍賣的風險。

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責任編輯：趙般嬌