來源：中國經營報

　　本報記者 黃永旭 西安報道

　　經歷了跌宕起伏的2021年，房地產后續怎么走，牽動著市場各方的心。2022年《政府工作報告》對房地產行業的定調無疑是為房地產發展指明了方向。

　　《中國經營報》記者了解到，《政府工作報告》要求切實保障和改善民生，繼續保障好群眾住房需求。并強調，要穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　中指研究院數據顯示，2022年1~2月，全國商品房銷售金額、銷售面積同比繼續下降。其中，住宅銷售規模降幅較大，住宅銷售額同比下降22.1%，銷售面積同比下降13.8%。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，國家層面多次提出“三穩”和因城施策，在落地過程中取得了有效控制房價大起大落和實現房價地價相對平穩運行、有效降低涉房金融風險和項目爛尾風險的成效。未來，將會對房地產行業發展模式調整、行業定位調整以及房企運行模式的調整產生深遠影響。

　　“穩”字當頭

　　“穩地價、穩房價、穩預期的核心是穩預期，提出‘三穩’的時候，當時是在市場過熱的時候講的。現在看來，市場過熱和過冷都是不符合預期的，房地產行業需要的是穩。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進受訪時表示。

　　回顧2021年房地產行業，記者發現，2021年上半年，行業多數主要指標繼續上行，銷售數據亮眼，土地市場表現火熱。從而引起中央及地方新一輪政策調控，進入下半年，行業基本面急轉直下，銷售數據逐月走低，土地市場熱度下滑，并伴有諸多房企爆雷，行業進入遇冷承壓狀態。

　　柏文喜稱，從“穩地價、穩房價、穩預期”角度看，去年以來房地產行業遭遇的“寒冬”，確實可以認為是不穩，尤其是長期、連續、不斷加大力度的強力調控造成了預期的不穩，由此造成了對于房價和地價穩定的壓力。

　　近年來，國家層面在多次重大會議和政策中都提出堅持“房住不炒”總基調，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”的“三穩”策略，要求房地產行業“穩”字當頭。

　　其實，“穩”字當頭最早可以追溯到2018年全國住房和城鄉建設工作會議。該次會議除了重申“房住不炒、因城施策、分類指導、建立長效機制”等政策之外，還首次明確提出了“三穩”目標，即“穩地價、穩房價、穩預期”。

　　“‘三穩’真正的含義是希望行業在穩預期的情況下，能夠實現行業的健康可持續發展，其表現是相對穩定的房價與地價，以及負債適度、杠桿運用適度和穩健運行的房企。”柏文喜表示。

　　而就近期《政府工作報告》再提“三穩”，嚴躍進表示，此次房地產行業的地位得到認可，要堅持“三穩”就不能否認房地產行業的作用。“各地需要多方面籌劃，不能簡單地以房價漲跌作為單一的判斷指標，不能簡單地以打壓房價來作為調控基調。”

　　西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁認為，落實“三穩”離不開金融政策的有效調節，需要通過金融系統進行有效干預，發揮金融政策對房地產行業平穩健康運行的積極作用。

　　因城施策

　　根據我國房地產行業發展進程，行業內習慣于把2016年之前的十年稱為房地產行業的“黃金時代”，房地產行業經歷了大幅飛躍。

　　在這一時期內，“穩增長”“刺激消費”“去庫存”成為發展訴求，信貸支持、稅收減免和相關政策刺激下，國內房地產行業實現了飛速發展，逐步形成一二線城市高房價、三四線城市高庫存的區域分化局面。

　　彼時，一二線城市房價非理性上漲，樓市的“升溫”逐漸演變為“發燒”，而三四線城市“去庫存”壓力仍然巨大，偏離了房地產市場平穩健康發展的軌道。為了解決這一問題，“因城施策”應運而生。

　　2016年《政府工作報告》明確，“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產庫存”，首次提出“因城施策”以解決地區分化和結構性矛盾。

　　記者發現，相較于2021年較多的房地產持續收緊政策，進入2022年后，根據不同市場行情，各地因城施策，對房地產調控政策出現一定寬松。

　　銳理數據監測顯示，2022年2月，超87個城市房貸利率下降，并且放款周期加快。首付方面，全國至少15個城市發布了降低首付比例政策，而且多個城市出臺調整公積金貸款政策，提高最高貸款限額。

　　在近來各地密集出臺調整政策的大潮中，鄭州市發布的房產新政，被視為最系統全面，也最能體現地方因城施策的主動性。

　　全國兩會召開前夕，鄭州市發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，對限購、限貸、土地供給等多個方面的政策規定進行較大調整，成為了全國首個取消“認房又認貸”的大城市。

　　嚴躍進表示，鄭州新政具有非常實質意義的穩樓市和救樓市的導向，此次放松早于兩會，也說明各地會基于樓市情況，因地制宜出政策，政策出臺的主動性和急迫性增強。

　　由于面臨的市場行情不同，所以“因城施策”在各地的表現各異，政策制定存在內容上的差別，實現方式也各有側重。

　　根據經驗和政策邏輯，“因城施策”在落實中主要有市場準入、交易管理、稅費、按揭貸款與首付款比例等管控方式，主要分為數量手段和價格手段，介入角度分為市場端和資金端兩個方面。柏文喜說：“一二線和三四線城市，在制定房地產政策時，最根本的區別是基于房地產資產流動性不同，而進行的旨在維護房價地價穩定、管理行業預期的政策訴求與傾向。”

　　朱郁分析稱，因城施策的政策細則出發點主要還是針對高地價、高房價、高預期，特別是一線城市，房價高企與城市居民年度綜合收入的隱性矛盾越發明顯，房價漲幅預期放大，致使投資需求激增，所以針對一線城市政策“猛藥”頻出，直指核心。而二線熱點城市主要還是從供給側結構出發，擠出投資需求，穩定市場基本盤。三四線城市較為溫和，政策較為寬松量化，也契合城鎮化改革的方針政策，改善人居環境，優化城市住房需求，所以城市差異大，分化明顯，一城一策更符合城市特點，也更匹配城市居民的合理居住需求。

　　行業調整

　　在過去幾年里，“房住不炒”的總基調，幾乎出現在各大重要會議中，成為雷打不動的“老面孔”，而“滿足購房者的合理住房需求”“促進房地產業良性循環和健康發展”在兩會期間變為討論熱點，成為房地產行業中的“后起新秀”。

　　2022年《政府工作報告》對房地產行業定調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　可以看出，“促進房地產業良性循環和健康發展”成為落腳點，而“三穩”和因城施策便是其實現途徑。

　　柏文喜表示，因城施策和“三穩”之間是相輔相成的關系，實現“三穩”需要根據每個城市的市場情況進行因城施策，而因城施策的目標訴求就是要實現“三穩”，兩者統一實現的過程也是房地產業良性循環和健康發展的過程。

　　他認為，“三穩”長效機制的建立，對房地產行業涉及的金融、土地、開發、銷售等多個環節和行業都會產生影響。“三穩”要求下，金融政策會更加關注房企的財務健康，主要是較低的負債率和杠桿率以及健康的現金流、較好的流動性，而房企因為杠桿率和周轉速度的相對下降而會出現適度縮表現象。就政府調控政策而言，會更加關注房價和地價的穩定性，以防止房價地價的大起大落給行業發展造成損害，而穩房價穩地價的核心，是穩定市場與行業預期，再以預期來引導房企的投資與開發活動。

　　朱郁認為，近日，國家有關部委的會議精神，集中釋放了行業利好，總基調不變的前提下，倡導合理的生活改善及品質需求。種種信息來看，行業仍然秉持“三穩”政策，主張積極而平穩健康的市場運行環境，支持合理的住房需求，未來在供應、需求、價格等重要層面與指標方面，同環比都會產生較大變化，不再呈現以往的高總量、高漲幅的結構表現，但行業集中度將保持高位運行，行業（城市）分化將繼續加劇，通過一系列科學精準施策，進一步規范了行業不良資產與交易行為，可見的是開發高水平、高品質的兌現能力將得到更大提升。

　　（編輯：王金龍 校對：顏京寧）

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責任編輯：李桐