原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場銷售端緣何觸底回升？

　　來源：證券日報

　　李宇嘉 

　　近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-10月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。最大的變化就是，今年前10個月，商品房銷售面積年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了正增長（0.1%），單月銷售同比已連續(xù)4個月正增長。這個數(shù)據(jù)顯然有悖于業(yè)內(nèi)對今年房地產(chǎn)銷售將下滑的普遍預(yù)判。另外，10月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)全鏈條表現(xiàn)出了改善跡象。除了中游的銷售外，上游的拿地和開工、下游的竣工，也都趨于向好走勢。

　　在開發(fā)商普遍奉行“快周轉(zhuǎn)”的策略下，土地購置改善后，新開工增速重回上升通道。1-10月份，全國房屋新開工同比增速結(jié)束了今年4月以來連續(xù)5個月下降的態(tài)勢，前10個月達(dá)到10%，比1-9月份回升了1.4個百分點(diǎn)，單月新開工增幅（23.3%）創(chuàng)今年新高。

　　下半年以來，下游竣工一直呈現(xiàn)改善態(tài)勢。1-10月份，竣工面積降速已從1-7月份的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初結(jié)束2017年以來負(fù)增長的態(tài)勢。10月份單月竣工增速達(dá)19.2%，創(chuàng)年內(nèi)新高。這意味著，近幾年開發(fā)和銷售高峰，即將轉(zhuǎn)化為竣工和交付高峰。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，前10個月國家及各地共發(fā)布482次調(diào)控相關(guān)政策，平均每個工作日有2次以上調(diào)控，刷新歷史紀(jì)錄。而且，今年樓市調(diào)控開始向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變。一是融資端控制資金流向房地產(chǎn)。另外，LPR新貸款定價機(jī)制推出，彰顯了監(jiān)管層要建立資金“去地產(chǎn)、回實(shí)體”這一長效機(jī)制的決心。

　　二是國家提出“不以地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”后，各地直接或間接松綁調(diào)控政策、托底樓市的“小動作”被叫停。今年以來，市場預(yù)期較悲觀，開發(fā)商普遍降價促銷，而調(diào)控加碼“融資端”以后，開發(fā)商資金來源增速呈下降態(tài)勢，從上半年的7.5%左右降至7%，其中國內(nèi)貸款和自籌資金下降明顯。那么，市場預(yù)期、政策環(huán)境、資金環(huán)境不友好的情況下，緣何房地產(chǎn)還能明顯改善呢？

　　首先，去年低基數(shù)是今年10月份全鏈條改善的重要原因。比如，去年10月份新開工面積只有1.6億平方米，較去年下半年其余月份（都在2億平米以上）的差距較大。再比如，今年8月份開始，開發(fā)商大規(guī)模促銷，銷售均價（銷售金額/銷售面積）連續(xù)4個月下降。這對于促進(jìn)銷售，有很大的改善。另外，基于行業(yè)內(nèi)外大環(huán)境的判斷，當(dāng)下開發(fā)商普遍預(yù)期，全國新房銷售空間趨于見頂（大概就在17億平方米左右）。特別是，外源融資渠道緊縮后，內(nèi)源融資（開發(fā)貸+銷售回款）備受重視。于是，在需求端尚穩(wěn)定的情況下，各大開發(fā)商將“快周轉(zhuǎn)”發(fā)揮到極致，“搶跑”銷售節(jié)點(diǎn)，提高存貨周轉(zhuǎn)率，工程節(jié)點(diǎn)考核趨嚴(yán)，新開工鋪排向“飽和備貨”靠攏，以搶奪寶貴的增量空間。所以，新開工就表現(xiàn)出了良好的走勢。

　　其次，從融資成本、政策傾向看，行業(yè)發(fā)展越來越有利于大房企，大房企拿地相對穩(wěn)定。比如，一般來說，TOP100序列的房企，才能進(jìn)入銀行信貸白名單。TOP30房企的融資成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3個百分點(diǎn)。因此，行業(yè)集中度明顯提升，都力爭往TOP100序列里靠，房企銷售、拿地等方面的競爭越來越激烈。

　　再次，今年各地（包括三線城市、四線城市）在售庫存普遍不高。特別是，近期地方政府普遍面臨財(cái)政收支壓力，土地市場上很多優(yōu)質(zhì)、低底價地塊放出來，四季度拿地窗口開始出現(xiàn)。基于“補(bǔ)庫存”、提高銷售排名的需要，近期大中型開發(fā)商開始增加拿地，從而助推土地市場趨于好轉(zhuǎn)，這就為行業(yè)全鏈條快速循環(huán)創(chuàng)造了條件。

　　展望2020年，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，房地產(chǎn)調(diào)控會更加強(qiáng)調(diào)“一城一策”，融資環(huán)境也將張弛有度，房地產(chǎn)市場會更加分化，但總體表現(xiàn)為上中下游平穩(wěn)。（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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