原標題：南財快評：堵住“炒房”漏洞后，深圳更要去解決供應問題

　　來源：21世紀經濟報道

　　在全國一線城市中，深圳是個異類。“來了就是深圳人”這句口號，通過落戶、購房體現得淋淋盡致。 

　　在新政出臺前，深圳落戶相比北上廣都要容易。本意是吸引人才，但寬松的落戶政策，卻成了“炒房”的入場券。 

　　此外，在一線城市中，深圳限貸、“豪宅線”也是最松的，二套首付最低50%，北京、上海一般都要70%以上。 

　　這兩點是深圳樓市調控的“bug”。在過去的5年中，深圳房價一再上漲，投資投機需求積極入市，按照中原地產的統計，投資需求高峰時占到了45%以上，今年3月份以來也有40%以上，5、6、7月可能更多。 

　　2020年3月以來，在貨幣寬松、尋求資產保值增值的大潮中，深圳房子成了炙手可熱的“投資品”，大批外地人通過落戶投資深圳房產，筆者就有不少北京、廣東（深圳以外）的朋友，通過落戶深圳來買房。 

　　于是，在狂熱、焦慮、憂心交織的市場氛圍中，深圳樓市調控新政終于落地了。其中最大的改變是，深戶也要連續落戶滿3年、繳夠3年社保才能買房，相比北上廣一落戶就能買房，深圳又成了異類。 

　　限貸也有升級，結合最新的“豪宅線”標準，意味著購買750萬以上房源的，首付不低于60%。

　　這在一定程度上，堵住了深圳“炒房”的漏洞。但其他限貸、限售、稅收等措施，并沒有比其他一線城市更嚴格，傳說中的“房地產稅”也完全沒有影子。 

　　深圳樓市的“炒房熱”會不會因為新政就此剎車？有很大可能。新政進一步提高了購房門檻，將大量需求擋在了門外，相信可以達到為市場降溫的效果。

　　貸款條件差別性的調整，則主要是針對已經擁有房產的人，也可以抑制投資氛圍。

　　深圳的很多“購房群”中，已經有很多人在討論轉戰廣州買房了。 

　　不過，從本次新政來看，仍然是偏需求側的調控，沿襲“抑制需求”的思路，這是治標不治本的策略，雖然短期內可能將交易和價格控制在一定范圍內，但仍未解決深層次的、根本性的問題。 

　　深圳樓市的根本問題是供需極不平衡，長久以來土地、住房供應與持續增長的需求不匹配，深圳的房子尤其是住宅的稀缺性，超過北上廣。 

　　深圳實際人口在2000萬以上，但土地面積不到2000平方公里，其中將近1000平方公里生態控制線，剩下1000平方公里用于開發建設，目前已基本開發完畢，土地極其匱乏。相較而言，北京土地面積是深圳的8倍，廣州土地面積是深圳的4倍。

　　即使在可利用面積如此小的情況下，深圳土地出讓仍然偏重于產業、辦公和商業用地，住宅用地太少。 

　　深圳工業用地目前仍保留30%的紅線范圍，住宅用地比例僅有18%，預期在2035年達到25%，但仍遠低于全國平均約33%的水平，更低于國際上40%以上的水平。 

　　這導致的結果，除了房價不斷上漲，還有寫字樓、商業購物中心的局部過剩。近年來深圳商務寫字樓空置率大幅上升，將近30%，局部片區甚至高達50%以上。 

　　在7月初住建部來深圳調研的座談會上，與會的開發商代表都提到，住宅供不應求，是深圳房價上漲壓力大的重要原因；此外，深圳寫字樓嚴重過剩，他們提議加快“商改住”政策的落地實施。 

　　安居才能樂業，深圳，這幾年從設立自貿試驗區到建設“先行示范區”，成了全國甚至全球最大的“網紅城市”，全國矚目的焦點，房價卻不斷上漲，這對人才和產業的傷害是潛移默化的，長此以往，更會削弱深圳的城市競爭力。 

　　在用行政手段將房價上漲控制之后，深圳要下決心解決根本性的供需問題了。

　　（作者：張曉玲 編輯：李靖云）

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責任編輯：薛永瑋