文/新浪財經專欄作家 艾經緯
房價上漲的原因在于房價上漲,這就好比拔著自己的頭發離開地面一樣荒誕,但無論從現實中觀察,還是從模型檢驗中推論,這個結論并不算離經叛道。資產價格的軌跡,既類似于布朗運動,也猶如在混沌世界中。
一只螞蟻,爬上一個圓環,無休止地爬行,發現怎么也爬不出這個圓環。這是為什么?因為這只圓環只有一面,而且起點也是終點。
這怎么可能?無論自然界還是人類社會,都存在兩面性,為什么這個圓環只有一面,難道不在地球?
它在地球,在自然界,也在人類社會,更不是魔術。來,我們動手試一試,把一張窄紙條扭轉180°,再把兩頭粘接起來,是不是只有一面?如果看不出,就想象出一只蟲子或者用手指沿著紙條面爬行,是不是可以爬遍整個曲面而不必跨過它的邊緣?
初始看似很神奇,但動手又發現很簡單,這是150多年前德國數學家莫比烏斯絞盡腦汁苦無果,卻在玉米地中靈光一閃的發現,因而被稱為“莫比烏斯怪圈”。
莫比烏斯怪圈
中國的房地產泡沫就猶如一個莫比烏斯怪圈,當我從房價上漲這一起點去探究中國房地產市場35年來的運行軌跡,以及試圖研判未來趨勢之時,驚訝地發現終點在于房價上漲。
房價上漲的原因在于房價上漲,這就好比拔著自己的頭發離開地面一樣荒誕,但無論從現實中觀察,還是從模型檢驗中推論,這個結論并不算離經叛道。資產價格的軌跡,既類似于布朗運動,也猶如在混沌世界中。筆者在《房市大衰退》一書也正是立足于房價的變動來推演未來的房地產市場趨勢。
從1978年理論啟蒙,到試點改革,到轉軌市場,再到全盤改革,中國房地產市場用35年時間跨越了西方上百年的歷史,最終演變成張五常先生所言的“中國房地產市場是一個鋼做的泡沫”。
作為身兼商品、資產二重屬性的房地產,房價的形成機制是復雜的,在所謂的剛需推動之下,房價一路上漲,完全無視所謂的剛需是否滿足有效需求的前提條件,而投資和投機性的需求又推波助瀾,只要房價漲得越快, 投資和投機性需要就會產生一個樂觀的預期,進而進一步拉升房價。
也就是說,在房價上漲和投資和投機性需求之間存在一個莫比烏斯怪圈: 房價上漲——預期房價上漲——房價漲得越快——投機需求增加——房價上漲。在這個循環之中,房價上漲既是自身上漲的原因, 又是自身上漲的結果,起點也即終點,好比電影《盜夢空間》中那個加速的陀螺,進入一層又一層夢境。
這個自我加速的房價上漲陀螺,受到外部的沖擊進而加速,隨著房價的上漲, 地產商加速拿地,而土地招拍掛讓地方政府嘗到了甜頭,繼而膨脹成土地財政,因而有意控制供地,于是地價開始上漲,而當上漲的地價建成商品住宅,又推動著房價上漲。于是,房價上漲——地產商搶地——預期土地升值——地價上漲——房價上漲,外部的沖擊加速了房價上漲這一陀螺。
當內部和外部相結合之時,這個房價上漲的陀螺就成為:房價上漲——預期房價上漲——房價漲得越快——投機需求增加——地產商搶地——預期土地升值——地價上漲——房價上漲。而這一陀螺加速運動的結果就是房地產泡沫最終形成。
值得一提的是,在房價的莫比烏斯怪圈形成過程中,輿論上多空交鋒。初期,市場上的群眾們未經泡沫的啟蒙,多空雙方勢均力敵,甚至空頭更占優勢。但這個鋼一般的泡沫異乎尋常的堅硬,于是空方一次次撞得頭破血流之時,空方的群眾紛紛繳械,轉向多方的陣營。
作為中國房地產市場的空方領袖謝國忠先生,鍥而不舍地吶喊泡沫論,但群眾們已給其冠以“信國忠,住窩棚”。與之相反的是,任志強[微博]先生從曾經群眾們最想扔皮鞋的“全民公敵”轉身變成微博上那個“可愛”的心靈雞湯先生。
泡沫與動物精神
數百年來,從郁金香狂潮,到密西西比風潮,再到南海泡沫,乃至到十字軍東征,間歇性的群體性癲狂一次次演化為泡沫。
美國經濟學家查爾斯。金德伯格描述了金融盛衰輪回的模式:先是現實世界里發生某一根本變化,譬如戰爭或新技術,在若干領域內創造出新的賺錢機會;投資出現上升,輕易到手的銀行信貸對此推波助瀾;不久后,投資就轉為投機,并開始變得瘋狂;最終,一切以崩盤和投資者逃離告終,留下當局來設法穩定局面,整頓金融體系。
對于中國的房地產市場,一直存在泡沫的不可知論,根據則是美聯儲前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而,當我整理格老關于泡沫的言論發現,這句廣為傳誦的名言不過是句誤讀。
相反,在我看來,格林斯潘的泡沫觀系統而有層次感。在格林斯潘看來,泡沫是無法避免的,而且人性是根源。其實2013年諾貝爾經濟學獎得主羅伯特。席勒將泡沫產生的根源歸結到動物精神,亦即人性,而恐懼又在人類的本性占據統治地位。
好些個夜深人靜之時,當我回顧美國次貸危機史時內心都會有些震顫,次貸危機從萌芽到演進,和中國大地上正發生的事多有相似之處。只不過,在海量的信息中,我們習慣于選擇性忽視,習慣于遺忘,習慣于中國不一樣,但800年的金融危機史闡述了一基本事實,太陽底下沒有新鮮事。
人類的動物精神不變,市場中依舊噪聲彌漫,那么系統性偏差就無可避免,繼而參與者做出遵從正反饋的交易策略,進而市場產生自強化的循環,最終導致泡沫。
2014年1月起,房價開始出現下行跡象,崩盤的聲音也趁勢涌出,但更多的群眾仍然處在熱情之中,并不覺得眼下站在高高的山崗上。
既然房價上漲是房價上漲的原因,那么反之也大可成立。在我看來,衰退的陀螺應該是這樣:房價下跌——房地產商資金鏈緊張——促銷、甩賣——政府救市、砸售樓處——土地市場冷卻——銀行抵押物跌價——資金鏈再緊張——房價下跌。
曾經美國底特律破產,一雙鞋能換兩套房,鄂爾多斯淪落為“鬼城”……既然泡沫產生與崩潰是市場的規律,那么我們就靜待泡沫輪回的洗禮吧,而一個關鍵的時點2015年也已不是那么遙遠。
(本文作者介紹:第一財經日報《財商》主編助理。著有《誰的A股?》(電子書,百度閱讀),合著有暢銷書《中國富人為何變窮》,即將出版《房市大衰退》。)
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