文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 艾經(jīng)緯

　　筆者將對(duì)中國房地產(chǎn)的供需兩端入手，告訴你一個(gè)驚人的庫存，以及正在發(fā)生的需求逆轉(zhuǎn)，尤其是購房適齡人口規(guī)模正發(fā)出一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，最重要的則在于5個(gè)角度測(cè)算本輪房價(jià)的下跌周期。

中國樓市有著驚人的庫存。

　　2014年2月從杭州蔓延的商品房降價(jià)潮，終于在5月體現(xiàn)在官方的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)上。4月下旬起，地方政府接連救市，招數(shù)眼花繚亂，從41城市解除限購到戶籍開放乃至財(cái)政稅收補(bǔ)貼，但依然難改下跌之勢(shì)。

　　9月30日，祖國母親65周年華誕前夕，央行[微博]臨門一腳，聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，姑且稱為央行“9.30狙擊”吧。

　　關(guān)于房貸新政的討論中，首套房認(rèn)定以及七折成為最大看點(diǎn)，但實(shí)際上被忽略的MBS才是殺手锏。但這一有透支之嫌的政策究竟能否扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的房價(jià)跌勢(shì)乃至未來數(shù)年的大勢(shì)呢？

　　筆者近期執(zhí)筆的投資報(bào)告《鏖戰(zhàn)房價(jià)》在回顧典型性城市溫州的救市三部曲的基礎(chǔ)上，從中國房地產(chǎn)的供需大剪刀的兩端，即逆天的庫存和正在轉(zhuǎn)折的需求兩端入手，結(jié)合2014年房價(jià)調(diào)整與2008年、2011年兩輪調(diào)整的差異，以及中國房地產(chǎn)周期大推演等四大角度去分析。

　　本報(bào)告不是10日之功，部分內(nèi)容來自筆者2014年以來潛心研究的《房市大衰退：33年房市變遷大推演》(10月出版)。近乎半載廢寢忘食，如履薄冰，只想對(duì)你我的錢袋子負(fù)責(zé)。

　　央行“9.30狙擊”：被忽略的MBS

　　對(duì)于央行房貸新政，市場(chǎng)的目光更多聚集在首套房認(rèn)定、外地戶籍不再限貸、利率可打7折等，這也很自然，畢竟這對(duì)個(gè)人影響最直接。

　　對(duì)于地產(chǎn)商，在可發(fā)行中期票據(jù)之后，終于又迎來REITs了，甚至有地產(chǎn)商說，“后悔沒多買點(diǎn)地”，對(duì)這話只能呵呵了，幾個(gè)月前房價(jià)跌時(shí)的恐慌情景這么快就忘了。

　　實(shí)際上，新政的殺手锏在于MBS，而恰恰關(guān)于這一部分的敘述最短。MBS即是住房抵押貸款支持證券，通俗點(diǎn)說就是銀行用一種金融手段將住房貸款打包賣出而分散風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)獲取收益。作為一種復(fù)雜的金融工具，MBS為大眾所知?jiǎng)t是因?yàn)樗��?008年美國金融危機(jī)的元兇。

　　MBS的開閘，既稍顯意外，但又合乎情理。2013年以來，隨著外匯占款的下降，央行實(shí)質(zhì)上的貨幣收緊，商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款的意愿降低。中原地產(chǎn)二季度以來的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)重點(diǎn)城市中有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過70%，停貸銀行主要以中小銀行為主。

　　在這種情況下，MBS的發(fā)行意味著商業(yè)銀行可以通過資產(chǎn)證券化的方式對(duì)按揭貸款進(jìn)行資產(chǎn)盤活，盤活之后銀行可投放的貸款規(guī)模增加，自然愿意提供更多的按揭貸款，這樣一來就能給房地產(chǎn)市場(chǎng)托底了。

　　不僅如此，MBS還可以將銀行體系內(nèi)的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行表外化騰挪，將淤積在銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)分散到整個(gè)金融體系。對(duì)于當(dāng)前不良貸款余額大幅增長的銀行業(yè)而言，無疑是個(gè)好消息。

　　作為一種金融手段，以MBS為代表的“9.30”房貸新政效應(yīng)應(yīng)該顯著于此前的解除限購、戶籍放開乃至財(cái)政補(bǔ)貼等等。但是“9.30”房貸新政真能托住房地產(chǎn)市場(chǎng)的底嗎？

　　調(diào)整還是衰退？

　　回答上述問題，們需要追問2014年的房價(jià)下跌是出于什么原因？

　　就此，我們可以對(duì)比2008年以及2011年的兩輪調(diào)整。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一個(gè)大V字形，2011年則出一個(gè)大U字形。但2014年起的調(diào)整可能既不是大V形，也不是大U形。

　　我們先來看第一輪大調(diào)整，受金融危機(jī)沖擊，2008年1月起70大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)開始快速下行，但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激之后，從2009年4月開始出現(xiàn)快速上漲，房價(jià)調(diào)整只持續(xù)了14個(gè)月，而上漲又非常迅猛，市場(chǎng)情緒經(jīng)歷了恐慌式下跌到貪婪性搶購，所以呈現(xiàn)出一個(gè)大V字形走勢(shì)。

　　我們?cè)賮砜吹诙�輪調(diào)整，2010年4月“新國十條”出臺(tái)，70大中城市新建住宅指數(shù)同比數(shù)據(jù)從2010年5月一直調(diào)整到2012年9月，歷時(shí)29個(gè)月。從2012年10月政策開始有所放松，房價(jià)開始出現(xiàn)反彈，最終房價(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)出一個(gè)大U字形。

　　這兩次房價(jià)調(diào)整，如果從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，第一輪從2008年8月下跌，至2009年3月上漲，只下跌了6個(gè)月；第二輪從2011年10月下跌，到2012年6月上漲，只下跌了8個(gè)月。

　　這也是很多人認(rèn)為2014年房價(jià)下跌不會(huì)太久的原因，更何況不斷有城市解除限購、財(cái)政補(bǔ)貼以及最近的央行房貸新政等救市措施。

　　但需要注意的是，2014年房價(jià)調(diào)整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌，原因很明了，由美國次貸危機(jī)演化成全球性的金融危機(jī)，屬于嚴(yán)重的外部沖擊。2009年報(bào)復(fù)性反彈的原因也很簡(jiǎn)單，“四萬億”政策刺激以及房地產(chǎn)調(diào)控的放松，屬于巨大的政策刺激。

　　2011年下跌，原因在于號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，一、二、三線城市陸續(xù)開展了限購，屬于內(nèi)部調(diào)控。而2012年10月開始的上漲也是因?yàn)檎{(diào)控的放松，數(shù)次降息以及降存準(zhǔn)率，部分城市首套房貸利率打八五折，所以房價(jià)顯著回暖。

　　而2014沒有嚴(yán)重的外部沖擊，也沒有嚴(yán)厲的內(nèi)部調(diào)控，而且2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)還高歌猛進(jìn)，商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創(chuàng)歷史新高。

　　這說明什么？這只能說明是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在的調(diào)整需要，是一場(chǎng)衰退。

　　報(bào)告前三部分摘編到此結(jié)束，在報(bào)告后續(xù)部分，筆者將對(duì)中國房地產(chǎn)的供需兩端入手，告訴你一個(gè)驚人的庫存，以及正在發(fā)生的需求逆轉(zhuǎn)，尤其是購房適齡人口規(guī)模正發(fā)出一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，最重要的則在于5個(gè)角度測(cè)算本輪房價(jià)的下跌周期。

　　讀完你將明白，本輪房價(jià)走勢(shì)很難是大U走勢(shì)，至于大V走勢(shì)更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能會(huì)阻礙房價(jià)的下跌或者推動(dòng)反彈，但市場(chǎng)的意志從不因?yàn)槿藶槎�改變�?/p>

　　(本文作者介紹：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》主編助理。著有《誰的A股？》（電子書，百度閱讀），合著有暢銷書《中國富人為何變窮》，即將出版《房市大衰退》。)

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