文/新浪財經(jīng)專欄作家 李海[微博]

　　我們GDP還有空間可以發(fā)展。所以隨著GDP總量的增加，房地產(chǎn)作為最大的消費品，也將水漲船高。北京房地產(chǎn)現(xiàn)在的均價3萬不算什么，未來6萬不是夢。地產(chǎn)還是要看北京，上海，深圳，只要北京，上海，深圳的地產(chǎn)不倒，全國都有戲。北京這個未來將在全球格局中影響力越來越大的城市，更是龍頭中的龍頭。

　　最近在房價上面大家吵吵鬧鬧很久了，有說泡沫的，有說沒泡沫的。當(dāng)王石[微博]變節(jié)了，當(dāng)潘石屹[微博]投降了，我看見只有任志強[微博]孤獨的宣多。我實在不忍，讓這個老前輩獨自力頂。我要站出來，告訴他，任大炮之后還有李小炮，我全力支持他，房地產(chǎn)繼續(xù)上漲。

　　我回頭縱觀自己的財富來源無非就2樣。一：金融投資，股票期貨現(xiàn)貨。二：房產(chǎn)投資

　　金融杠桿的重要性：

　　當(dāng)1996年銀行的資金支撐起中國的制造業(yè)，把山溝里的(600839)四川長虹一個小企業(yè)從7元搞到60元，一個山溝里的小軍工企業(yè)成為了出口500強的大企業(yè)，就讓我明白了一個道理，跟著銀行走----吃喝全都有，這個簡單而又樸實的真理。

　　當(dāng)1998年在市場環(huán)境非常惡劣的情況下，長江發(fā)大洪水，武漢都有被淹的風(fēng)險，而銀行資金支持煤，電，油，運，汽車行業(yè)，結(jié)果造就了5朵金花。

　　所以談到房價，就一定要談銀行資金。沒有銀行就什么都沒有。而且現(xiàn)在的80后們都在哭喪著臉說：70后把好日子都趕上了，80后房價高了沒趕上。我答：錯。國家首套房的貸款政策，就是給你們年輕人的福利。而且是國家福利。

　　我從事金融行業(yè)18年，只有利用杠桿，才能超級獲利。

　　比如：你首付20%，20萬買100萬的房子，當(dāng)房價漲到了150萬，房價上漲50%，但是你20萬本金賺了50萬，翻了2.5倍，這20%首付就是5倍杠桿。

　　如果你的房子翻了倍，你賺了100萬，而你的本金20萬就算加上5年貸款也不過30多萬本金，這就是房地產(chǎn)的奧秘。

　　所以你們這些80后還傻帽的說自己沒趕上好時候，本人已經(jīng)被北京市限購了，別說貸款了，全款都不賣我房子了。而你們這些有首套房指標(biāo)的小朋友們，趕緊動手吧，否則你會再次與成功失之交臂。

　　我希望通過我簡單的金融編年史，告訴大家房地產(chǎn)的真正趨勢，來扭轉(zhuǎn)那些錯誤的概念。

　　央媽是偉大的：

　　如果把中國人的錢都數(shù)一遍，理論上是不可能的，但是有人能做到。這個人就是俗稱的央媽---中國人民銀行[微博]，簡稱央行[微博]。央行在48年12月1日，由華北銀行、北海銀行、西北農(nóng)民銀行的基礎(chǔ)上合并組成的，這3個銀行當(dāng)初肩負起延安時代，和解放戰(zhàn)爭時代的經(jīng)濟重任，為百萬大軍提供了后勤保障。而現(xiàn)代，他們也是金融政策的央媽，我們在央媽的懷抱里，總想多掏點貸款，來哺乳和滿足本人幼小的物欲。

　　改革開放：

　　一：改革開放的前提

　　1979年2月，反蘇修反越南侵略柬埔寨，小平展開《對越反擊戰(zhàn)》，美國出面抑制蘇聯(lián)不要擴大戰(zhàn)爭級別，中國快速勝利后，后撤，教訓(xùn)了越南，并開始了10年輪戰(zhàn)練兵，1990年結(jié)束。而同期1979年12月末，蘇聯(lián)入侵阿富汗導(dǎo)致的長達10年的泥潭戰(zhàn)爭。

　　1978年12月十一屆三中全會，否定2個凡是，鄧小平重新回歸，掀起了中國開始實行的對內(nèi)改革、對外開放的政策。

　　二：貨幣總量的關(guān)系

　　1980年后，我們當(dāng)時最富有的人叫-----《萬元戶》。那個時代有1萬元就叫富翁了。那個時代的央行M2貨幣總量1萬億。

　　三：物價改革

　　1982年開始實行補貼出售住房的試點，即政府、單位、個人各負擔(dān)房價的1／3。

　　1988年，由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型市場經(jīng)濟，執(zhí)行了----物價改革，實際上是取消物價的雙軌制。從此沒有了糧票。但是M2貨幣總量由1988年1萬億到1992年的2.5萬億，實際上造成了很大的通貨膨脹。工資平均上漲了70%，豬肉價格上漲了40—50%。

　　中央立刻收縮，實行財政和信貸雙緊方針，大力壓縮財政支出，管住貨幣發(fā)行，控制信貸總規(guī)模；壓縮基建投資規(guī)模，調(diào)整投資結(jié)構(gòu)；控制居民收入過快增長，抑制過旺的消費需求。經(jīng)過3年整頓之后，逐步穩(wěn)住，逐步放開。

　　到1992年放開玉米價格時，市場已經(jīng)沒有了反應(yīng)，而糧食價格一直屬于政治因素，非常驚險謹(jǐn)慎，而玉米的成功，代表了《物價改革》正式成功。

　　房地產(chǎn)第一波：

　　1992年，戰(zhàn)爭也結(jié)束了，計劃經(jīng)濟也成功轉(zhuǎn)型市場經(jīng)濟了，一個老人----鄧小平，頂著姓社還是姓資的巨大壓力，在南巡時畫了個圈-----深圳特區(qū)成立了。從次改革開放又上了一個臺階。

　　一：貨幣關(guān)系

　　1992年到1996年，貨幣總量由2500億快速遞增到1996年的4.6萬億，GDP由1992年不到3萬億，到1996年的約8萬億，這期間的增長主要是靠制造并且出口。

　　我們不斷的制造，不斷的出口，中國人以特有的勤奮，和眾志成城的步伐，邁上了出口創(chuàng)匯的康莊大道。

　　講到這里，就有必要講下外匯儲備和人民幣的關(guān)系。由于我們出口創(chuàng)匯，我們又不能將外匯拿到國內(nèi)領(lǐng)域流通，所以我們必須印刷同等數(shù)量的人民幣供國內(nèi)流通。所以人民幣開始了總量的增長，這種增長是實際的出口增長，不是空白印刷錢的，這點很重要，所以我們的貨幣增長，但是通貨膨脹并沒有大規(guī)模增長。

　　二：錢多帶來了泡沫

　　而錢多了，泡沫必然也要來了。中國第一次房地產(chǎn)泡沫也從1988年海南成立經(jīng)濟特區(qū)開始，1988年均價1350元(當(dāng)時算超貴的了，普通人也是買不起的)，漲到了7500元/平米，海口地價從98萬一畝漲到了680萬一畝。

　　由于深圳特區(qū)的成立，北海這個本來只有10萬人的小城市，居然冒出了1000多家房地產(chǎn)公司，全國各地的炒家就有50萬人。1993年時任副總理的朱镕基都忍不住提醒當(dāng)?shù)卣�府：“北海不同于上�?---要量力而行。”

　　GDP翻了一倍，而房價價格翻了5—7倍，最終的結(jié)果是房地產(chǎn)泡沫的破滅。因為房價漲幅遠遠超過了GDP的增長幅度-------這就是泡沫。

　　國務(wù)院16條整頓措施，平息房地產(chǎn)熱。海南倒閉了1.3萬家房地產(chǎn)公司，北海的小盤地產(chǎn)自然也都倒了。當(dāng)時海南的3大奇觀是----天涯，海角，爛尾樓。800億資金壓在房地產(chǎn)行業(yè)無法抽身，4大國有銀行壞賬高達300億。北海沉淀壓制了200億，被稱為中國泡沫經(jīng)濟博物館。

　　結(jié)論：

　　通過印鈔支撐的房價是不可信的，泡沫過程很爽，但是最后一棒的人最倒霉，一旦泡沫破滅了，無法解決流動性，所以通過海南北海的案例告訴大家兩個道理：

　　1：有泡沫的時候可以去短炒，來的快。

　　2：出逃的時候要提前，否則泡沫破滅了，流動性不夠了，也就跑不出來了。

　　3：房價漲幅超過GDP漲幅的時候?qū)儆诟吖馈７績r漲幅低于GDP漲幅的時候?qū)儆诘凸馈?/p>

　　房地產(chǎn)第二波：

　　之后中國的制造業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，在這個過程中，浙江江蘇人民和福建人民功勞不菲，都是出口創(chuàng)匯大戶。而他們也成為了房地產(chǎn)的最大炒家。

　　一：公有制住房轉(zhuǎn)私有化為房地產(chǎn)行業(yè)釋放了動量。

　　房地產(chǎn)的第二次春天從1994年開始，1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，這個時候，中國人民由前面的單位分配住房，向合資住房，由單位買斷住房等等策略轉(zhuǎn)變。最終實現(xiàn)了房地產(chǎn)私有化試點。1994年正式確立私有化商品住房概念。這個文件之后，明確了居民實現(xiàn)住房商品化、社會化的目標(biāo)。

　　而我們國家的GDP由1994年的4萬億增長到了1998年的近8萬億。這個時候席卷全球的金融危機來了。

　　二：金融危機來了

　　1997年7月1日香港回歸，英國資本大規(guī)模撤離香港，造成香港樓價暴跌。

　　同時1997索羅斯也發(fā)現(xiàn)了東南亞國家的泡沫，于是從泰國開始攻擊，1997年7月2日，泰國宣布放棄固定匯率制，實行浮動匯率制，引發(fā)一場遍及東南亞的金融風(fēng)暴。之后菲律賓比索、印度尼西亞盾、馬來西亞林吉特相繼成為國際炒家的攻擊對象，東南亞全線崩潰。

　　1997年10月下旬，國際炒家移師國際金融中心香港，矛頭直指香港聯(lián)系匯率制。臺灣當(dāng)局突然棄守新臺幣匯率，一天貶值3.46%，加大了對港幣和香港股市的壓力。

　　1997年11月中旬，東亞的韓國也爆發(fā)金融風(fēng)暴，韓國居民捐獻黃金保衛(wèi)韓元。

　　1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產(chǎn)。

　　東南亞金融風(fēng)暴演變?yōu)閬喼藿鹑谖�機。

　　香港特首在面對香港人民15年GDP產(chǎn)值的錢將被國際炒家掠奪的危險下，向中央政府求援. 朱镕基這個鐵漢，強硬的支持香港政府打了一場至今在金融界都膾炙人口的---<香港保衛(wèi)戰(zhàn)>。然后又強硬的承諾—<人民幣不貶值>，來支持香港。結(jié)果之后人民幣成了東南亞人民喜愛的貨幣，民間可以自由流通。

　　國際資本席卷了東南亞，在香港受阻，而在俄羅斯吃了大虧。俄羅斯中央銀行1998年8月17日宣布年內(nèi)將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0～9.5∶1，并推遲償還外債及暫停國債券交易。據(jù)說俄羅斯財長流氓的說：總統(tǒng)說了，要還國債沒錢，我手里只有核彈按鈕。1998年9月2日，盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌，引發(fā)金融危機乃至經(jīng)濟、政治危機。俄羅斯政策的突變，使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣，而連鎖效應(yīng)帶動了美歐國家股市的匯市的全面劇烈波動。索羅斯在俄羅斯就虧了大錢。在俄羅斯的戰(zhàn)役上雙方都是慘敗。殺敵一千，自損八百。

　　三：房地產(chǎn)肩負起經(jīng)濟啟動的重任。

　　在這個經(jīng)濟背景下，出口受阻，房地產(chǎn)的機會來了。

　　國家大力推動發(fā)展房地產(chǎn)，刺激內(nèi)需，并帶動了相關(guān)60多個子行業(yè)，由1998年的GDP8萬億，增長到2005年的GDP16萬億再翻一倍，立下了汗馬功勞。

　　我們來對比下：

　　1995年全國房地產(chǎn)均價1507元。GDP7萬億。

　　2005年全國房地產(chǎn)均價2937元，GDP16萬億。

　　結(jié)論：

　　從這個角度看，房地產(chǎn)價格和GDP增長幅度是一樣的，所以沒有泡沫。

　　四：歷史過程描述：

　　在這個階段，1998年北京第一個走出房地產(chǎn)陰影，一直持續(xù)位居全國最高價，到了2001年北京地產(chǎn)價格已經(jīng)上漲了50%。2001年我就是股市逃頂，在這里買了自己的第一套房。而后股市經(jīng)歷了2245見頂?shù)狡魄�點998點的5年熊市。熊市流出的資金推動了樓市的上漲。于是上海，深圳，杭州先啟動，廣州等等輪番開始了翻倍的上漲，因為他們要把前期北京漲過的50%要追趕上。所以從選股的角度看，我當(dāng)時選錯了股。同時間段內(nèi)，如果買上海房產(chǎn)能翻倍，結(jié)果買了北京只漲了50%。而三四線的城市則是到了2003—04—05年甚至06年才根據(jù)各個城市的發(fā)展才開始了房地產(chǎn)的快速上漲，其實全是補漲性質(zhì)。跟著龍頭走。

　　房地產(chǎn)第三波：

　　一：對比分析

　　2005年全國房地產(chǎn)均價2937元，GDP16萬億。

　　2010年全國房地產(chǎn)價格9000元，GDP40萬億

　　房地產(chǎn)價格翻了3倍，而GDP翻了2.5倍，多出的部分或許是2009年4萬億投資制造出的泡沫。

 

    如上圖：通過GDP和房價圖來看，現(xiàn)在的房價沒有泡沫，但是現(xiàn)在的房價也不算便宜，只能說合理。所以如果以買股票的角度看，現(xiàn)在不便宜不貴，正合適。但是如果能等到類似2008年那樣的調(diào)整，房價就算便宜了，或許是最佳買入時機。

　　二：時間可以化解一切。

　　財富的積累也要由時間和空間的二維來計算。就如同當(dāng)初93年套在海南的爛尾樓，隨著第二波房產(chǎn)的到來，紛紛解套，因為17年后他們當(dāng)初的泡沫就不是泡沫了，而是真正的價值了。

　　北京上海96年曾經(jīng)高位被套的樓盤，到了01年也全部解套，因為4年后的GDP帶來了實實在在的財富。

　　三：合理估值在哪里？

　　2013年GDP為56億元，對應(yīng)2005年GDP16萬億，翻了3.5倍，對應(yīng)2005年2937元的均價，全國平均地產(chǎn)價格10279元為合理。

　　而我們最新看到的2013年全國百城價格走勢均價最高11013元，現(xiàn)在的價格是10978元，所以當(dāng)有人聽說房價開始跌了又是一片空頭聲音。

　　結(jié)論：

　　我在這里由衷的告訴諸位，全國百城指數(shù)跌破10000元，是你最佳的買入時機。未來只要中國GDP增長不停，房價就根本沒有回落的道理。

　　城市現(xiàn)狀和細分：

　　通過上述，我們還要再分類為：超級一線城市，一線城市，二線城市。

　　一：我們以百城均價為0軸，看看如下超級一線城市

　　評述：北京上海深圳均價是圍繞3萬的超級一線城市。

　　只有三亞作為旅游城市秉承了海南島惡炒的習(xí)慣，估值偏高，所以出現(xiàn)回落。其他3個超級一線城市紋絲不動。

　　二：我們以百城均價為0軸，看看如下均價圍繞2萬—1.5萬的一線城市—廈門廣州杭州

　　評述：可以看出來，杭州確實有點頂不住了，但是廈門反而高唱凱歌。我前面說過，最會出口的是浙江江蘇福建，而最會制造泡沫的也是他們。所以廈門在沒有實際人口增量，或者大規(guī)模的城市基建基礎(chǔ)的上漲也是空的。

　　三：我們以百城均價為0軸，看看如下均價圍繞1。5萬—1萬的一線城市南京，寧波，蘇州，天津。

　　評述：在這個價格區(qū)間內(nèi)，讓我們感受到，江浙地區(qū)的炒作惡風(fēng)，明明蘇州和寧波屬于二線城市，也要躋身到一線的價格區(qū)間，這就屬于高估，不合理。所以難怪江浙區(qū)域價格要跌。

　　我覺得本輪房地產(chǎn)的調(diào)整就是打擊江浙地區(qū)的惡炒之風(fēng)。比如溫州就是標(biāo)準(zhǔn)的惡炒案例，一定要跌，跌到現(xiàn)在均價14000元都算貴的。如圖。

　　四:還有個惡炒的地方,就是海南島

    結(jié)論：

　　地產(chǎn)還是要看北京，上海，深圳，只要北京，上海，深圳的地產(chǎn)不倒，全國都有戲。北京這個未來將在全球格局中影響力越來越大的城市，更是龍頭中的龍頭。

　　展望：

　　隨著十八屆三中全會勾勒的全面深化改革路線圖逐漸清晰，未來10年中國經(jīng)濟增長前景也趨于明朗，預(yù)計2020年GDP總量超過美國達到100萬億。或許最近7。5%的增幅有些回落，或許我們面臨中等收入陷阱，或許我們還有很多很多很多問題，但是我相信中國的這部高速列車是不會停的。

　　中國歷史上曾經(jīng)以幾百年的歷史占比全球GDP的30%傲立于世界之巔。而現(xiàn)代的中國人也不會比老祖宗差很多。

　　我們擁有全球22%的人口，現(xiàn)在的GDP占比全球也就才10%，對應(yīng)人口最低標(biāo)準(zhǔn)占全球比22%才叫合理，所以論證了2020—2022年GDP100萬億的說法。我們中國人又不比其他五大洲的人口笨，我們至少比他們勤勞。所以從這個角度看，我們2020—2022的目標(biāo)僅僅是個微觀的目標(biāo)。

　　我們GDP還有空間可以發(fā)展。所以隨著GDP總量的增加，房地產(chǎn)作為最大的消費品，也將水漲船高。北京房地產(chǎn)現(xiàn)在的均價3萬不算什么，未來6萬不是夢！！！！！

　　勸告：

　　那些看空房地產(chǎn)的人，你們就繼續(xù)等下去吧。我覺得看空房地產(chǎn)的人都是沒買房的人，都是包藏禍心的人。

　　為什么你不買房？由于你不買房，所以你輸給了GDP增速。你已經(jīng)輸了第一輪，難道你還要輸給第二輪博弈嗎？

　　由于你不買房，所以造成了你凄慘的現(xiàn)在。所以我忠告你，請記住我，我叫李海，我在2014年勸你買房，這個時候逢低買入，將鑄就你未來老年的幸福。

　　(本文作者介紹：湖北衛(wèi)視左道財門08年度，觀眾短信評選《最喜愛的財經(jīng)嘉賓》。09年春節(jié)前，電視頒獎典禮上<09年一個字“買”>，被網(wǎng)絡(luò)上評為最牛的財經(jīng)評述。當(dāng)年股市翻倍。股市從業(yè)16年，伴隨著股市的成長而成長。)

　　本文為作者獨家授權(quán)新浪財經(jīng)使用，請勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點。