文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 吳向宏

　　最近幾年，中國人在美國的投資增長很快。其中，企業投資主要以拓展業務的戰略投資為主，而個人主要以規避風險、保障財產安全、博取較高收益的財務投資為主。在個人投資中，不動產投資又占了很大比例。

專家告訴你如何在美國投資不動產

　　隨著中國經濟增長放慢，投資收益率隨之下降，社會平均凈資產回報率已經連續兩年顯著低于美國。因此，響應國家“走出去”號召，將部分資金投向海外，可以為國民博取更高收益，同時緩解國內產能過剩，是利國利民的好事。

　　最近幾年，中國人在美國的投資增長很快。其中，企業投資主要以拓展業務的戰略投資為主，而個人主要以規避風險、保障財產安全、博取較高收益的財務投資為主。在個人投資中，不動產投資(包括住宅地產、商業地產、開發土地、農林用地和礦產資源等)又占了很大比例，體現了中國人一貫重視“實在”資產的特點。不過，中國人在美國投資不動產的業績，卻差別很大。據我所知，績效不佳的頗多。因此，我總結了自己的一些實際經驗，供大家在美國投資參考。個人見識有限，錯漏必多。歡迎指正。

　　住宅是中國人較為偏好的投資品種，這一習慣也帶到了海外。以美國住宅為例，早在2007年，按國別分，中國人已經進入了非美國購房者群體的前五位。去年更是成為了數量最大的非美國購房人群體。坊間有語云：“有錢沒錢，美國買房”。

　　熱門的往往不是最好的。住宅投資的好處是進入門檻極低，便于個人操作。缺點是回報不理想。

　　根據美國住宅地產領域最權威的凱斯席勒(Case Shiller)指數，美國全國房地產價格，從1975年到2015年的40年，年平均增幅(復合增長率)僅為4.9%。即使我們作一點弊，從1975年算到地產泡沫前的最高峰2006年，年均增幅也只有6.6%。

　　從短一點的時間跨度看，過去10年(含泡沫破滅)、5年和最近3年(泡沫破滅后的快速反彈)的全國平均升幅分別僅僅為：0.15%， 3.20%， 6.84% 。

　　當然，上面是全國平均數據。在特定都市圈，住宅投資的回報要好一些。不過波動也相應大一些。例如，10都市圈過去20年/10年/5年/3年的投資年復合回報分別是：4.7%，-0.6%，4.0% 和 8.5%。

　　有人會說，這只是價格升幅回報，并未考慮到租金等。的確，全面的投資回報，還要考慮到以下因素：租金，房產稅，維修成本，以及按揭杠桿。

　　1、租金

　　中國一些報刊媒體，經常鼓吹說中國地產租售比太高，房子租不出價錢，而美國租房如何如何貴。這誤導了很多中國購房者，以為美國租金比較可觀。其實這是弄混了概念。和中國地產不同，美國地產存在兩個區隔明顯的市場：公寓為主體的出租市場，和住宅為主體的自住市場。租金高，那說的是公寓。對于住宅來說，美國的租售比也并不低，亦即租金相對不高。

　　在全美76個大城市(25萬以上人口)的住宅租售比中，除極端情況如底特律之外，其他75個城市的租售比在10.73-45.02之間。對應的租金年回報在2.2% - 9.3% 之間。不幸的是：越是房價增幅可能較高的大城市，租售比也越高，亦即租金回報越低。中國人最偏愛的加州，租金年回報普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。

　　這個租售比是沒有考慮空置率的。美國住宅出租的空置率約為12%，那么租金年回報就要打88折。但事實上，外國人在美國購房，空置率普遍更高。如此，租金年回報估計為3-5%左右較為合理。

　　正因為住宅的租金回報不理想，有些人就鋌而走險，采取同一戶住宅租給多個房客的做法，提升租金。然而，這在很多州都是違法的。一宅多戶，法律上就成了“公寓”而要適用不同的管制規章，絕大多數一宅多戶的房東都沒有做到。這種非法獲利的方式，我們這里不予考慮。

　　2、房產稅

　　美國房產稅綜合稅率大致在0.4%-1.9%之間。不過由于房產稅是依據房屋的評估價，經常會低于實際價值，所以實際稅負還可以打個不小的折扣。故可認為在0.3%-1.5%之間。

　　綜上所述，考慮了租金和房產稅因素后，美國10都市圈房產投資的綜合年化回報率大約為：

　　20年：6.2% - 9.4%    中值：7.8%

　　10年：0.9% - 4.1%    中值：2.5%

　　5年：5.5% - 8.7%      中值：7.1%

　　3年：10.0% - 13.2%     中值：11.6%

　　3、按揭杠桿

　　中國房產投資者都知道，使用按揭杠桿能夠極大放大投資的收益。然而這是在中國的特殊國情下才成立，因為貸款利率低而房產增幅高，利差空間大，加杠桿才能套利。這個情況在美國并不成立。

　　從權威的美國按揭利率可以看到，30年固定按揭利率在3.66% (2012年)- 16.63% (1981年)之間浮動。

　　當然，歷史數據對于眼下的借款者并沒有參考價值。目前，這個利率是4.17%。今年估計是4.5%。

　　但這個是基準利率。實際根據信用狀況一般還要上浮。中國人在美國買房，由于缺乏當地信用記錄，通常在這個基礎上要上浮1-3%。所以中國人目前能拿到的實際按揭利率應該在5.5% - 7.5% 之間，甚至有可能更高。

　　對比上面的綜合年化回報可以看出，利差空間很小，甚至是倒掛(即貸款利息超出了房產孳息)。因此，在美國投資住宅，用個人按揭貸款加杠桿，并不能顯著增加回報，反而可能導致虧損。

　　4、修繕維護費用

　　以上估算尚未考慮房屋保險、修繕等費用。別的不說，光是房前屋后的草坪，維護起來一年就開支不菲。綜合來算，在美國，住宅主要還是一種消費品，指望作為投資是不大靠譜的。

　　(本文作者介紹：某跨境投資和海外資產管理機構創始合伙人，曾任頤和資產管理集團CEO、思科公司大中華區副總裁等職位。)

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