文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 成薇

　　在美國購房，最大的特點是需要第三方機構——產權保障及托管交易服務公司的存在，美國的中介機構具有完善的管理制度。美國的中介人員要擁有執業證號碼，都必須是大學畢業，而且此后的每三年要進行一次專業考核。若你不滿意還可以向專門的管理部門投訴。

怎么在美國買房才最安全？

　　隨著當下國內股市降溫和人民幣貶值，房地產市場的走向也是霧里看花，撲朔迷離。投資領域哀鴻遍野，而那些具有戰略眼光的投資人早就在關注海外房地產市場。

　　根據最新的數據顯示，2015年上半年，中國投入到海外地產的投資額同比增長了約46%，達66億美元。其中流入美國的總投資額高達36.76億美元，是2014年全年投資額(19.62億美元)的1.5倍，澳大利亞和英國分別為16.64億美元、7.04億美元。美國成為中國房地產投資者的首選國家。

　　在海外投資的熱潮中，機遇已經擺在眼前，但規避風險仍不能忽視，該怎樣合理投資美國房地產，安全投資成為投資人普遍關心的問題。

　　美國購房有“小三兒”更有安全感

　　在美國購房，最大的特點是需要第三方機構——產權保障及托管交易服務公司的存在，在房子竣工、獲得入住證之前，投資者的房子定金、合同及銀行貸款等準備事項都會托管給這樣的交易公司。除此之外，第三方機構還可以為投資人對房子進行質量評估，美國這種在預售方面的管理對中國來講是一個借鑒措施。

　　可見，無論是在國內進行房地產投資，還是在國外，都少不了中介機構的服務，但是美國的中介機構具有完善的管理制度。首先美國的中介人員要擁有執業證號碼，都必須是大學畢業，而且此后的每三年要進行一次專業考核。所以，投資者可以通過第三方機構人員的從業證編號來探究他的從業年限資歷和信譽度，若你不滿意其服務態度時，還可以向專門的管理部門投訴，那么中介人員的從業將會面臨危機。

　　美國土地都有身份證，規劃使用限制條件規范

　　在美國，所有的房產和土地都有一個編號，相當于中國人持有的身份證。所以有意向在美國房地產投資的國人，在考察房地產期間或者在挑選房產的時候，投資者要多放些心眼在土地編號上。在簽訂購買合同的時候，要仔細核對挑選的土地編號和合同中土地編號是否一致。而且在美國 ，土地編號是土地權屬糾紛中重要的法律根據。

　　美國各州的政府制定有關土地的法規來控制土地的利用，所以投資者需要對自己購買的土地做出相應的用途規劃報告。

　　在美國的住宅基本是獨戶獨棟，一戶占一塊地，私有化的土地需要配合政府的規劃，因此政府有專門的法律來規劃土地的用途，來確保城市規劃的合理性。如果投資者的土地需要轉讓，亦可對土地的用途進行限制。國人投資者通常會忽視土地用途規劃的重要性，以至于在后期帶來不必要的麻煩。

　　繳稅環節嚴格，降低空置率

　　目前中國的房產空置率在20%以上，擁有兩套或以上的房產的人大有人在，其中作為投資的房屋比率較大。今年雖然有幾個大中城市開始效仿美國征收房地產稅，但是稅率很低， 僅有0.5%左右，在抑制房屋空置率方面起到的成效并不明顯。

　　在美國，投資者在完成交易之后，會常常感覺一身輕松，但是繳稅的問題會接踵而至。有房子就有房地產稅，通常為1%~3%。你所繳納的房地產稅成為你擁有房子的持有成本。這一政策使得美國的房地產市場的房屋空置率大大的降低了，而且也使投機的炒房行為得到了控制。

　　人心不足蛇吞象，別被高額回報率忽悠了

　　雖然大多數國人在美國購房的目的是因為移民或者留學，但是隨著國內房地產投資市場的不穩定，作為投資者身份的數量在不斷上升。高回報是其中最吸引的地方，也是最容易沖昏頭腦的地方。

　　因此投資者在高額的回報率面前應保持清醒的頭腦，綜合多方信息進行考證，或者找可靠合法的中介機構進行回報率方面的咨詢。

　　關于房產永久權這回事兒

　　美國永久性的土地產權是眾所周知的事情，但是這也是一個相對的說法。

　　在美國，永久產權不表示完全擁有并作為遺產。想要土地產權完全私有，房產稅是作為房產永久持有的最基本保證，它作為一個財產稅，須每年繳納。由于美國是聯邦制國家，每個州對于房產稅的收取制度不一，而且每年的額度不同。

　　若你想把房產轉化為遺產，除了房產稅之外，遺產稅也是房產永久權的重要保證。美國的遺產稅實行累進稅率，房產的估值越高，納稅的比例就越大。所以美國人相當于是用高額的房產稅和遺產稅來養房子的永久使用權。

　　關于購買房產基地的溫馨提示

　　在美國，需要出售的住宅基地需要在華盛頓特區的美國消費者金融保護局進行注冊，否則任何形式的出售都是違法的。關于購買地產的地產報告及其他所有信息你都要確保知曉。沒有向你提供一份地產報告的公司出售美國的住宅基地，這是違法的。

　　在房地產的所有權轉讓給你之前，不要向任何的中介或是經銷商支付款項；業主產權的保險單是你確保無他人主張房地產所有權、留置權、抵押權的憑證；相比于互聯網投資房地產，找一個可以代表賣方的房地產代理商更靠譜，并且要確保這個代理商是出售房屋所在地注冊的公司。

　　(本文作者介紹：Cathy Cheng，美國著名房地產專家，現居美國洛杉磯。)