文/新浪財經(jīng)香港站站長 彭琳

　　自港府2013年初推出高達15%的買家印花稅和二套房征收雙倍印花稅的“辣招”后，香港樓價又升了超過20%。你以為香港樓市泡沫不斷集聚，業(yè)內(nèi)大佬卻認為泡沫已經(jīng)調(diào)整干凈了，這是怎么回事呢？

香港樓市再創(chuàng)新高的三大誤解

　　內(nèi)地樓市搖搖欲墜的情況多月沒有好轉(zhuǎn)，中央政府也終于祭出了“降息”的大旗來救經(jīng)濟，那么經(jīng)濟增長更低，自由行減少消費不振，政治事件還震蕩不絕的香港又怎樣呢？沒錯，香港樓市又上漲了，自從港府下重稅調(diào)控至今，樓價又升了超過20%。

　　跟內(nèi)地股市一樣，香港樓市的段子也是層出不窮，個個聳人聽聞，近日最嚇人要數(shù)本地大報《明報》的一項調(diào)查，將全球幾個大都會的物業(yè)總值拿來比較，發(fā)現(xiàn)2014年香港全港物業(yè)總市值高達20.6萬億港元，超過三個紐約市物業(yè)的總市值，也將近能買下三個新加坡。

　　盡管由于各地的物業(yè)類型非常不同，這樣簡單比較有失公允，然而這并不影響香港樓價高得離譜這一事實。隨著房價繼續(xù)飆升，為省錢而生的怪宅也越來越多，先是有精明人士利用許多地區(qū)閑置的集裝箱開發(fā)了“集裝箱住宅”，竟租到3000-4000港元每月；更有人受到近日某些人士帳篷占街的啟發(fā)，靈機一動在自家村屋天臺放置了一堆帳篷，每個月租達1300港元，一個天臺竟每月可收租近萬元。

　　然而在另一方面，無情的現(xiàn)實是香港政府在推出高達15%的買家印花稅和二套房征收雙倍印花稅等“辣招”兩年后，房價再創(chuàng)新高。市場灼熱到近期推盤的新樓，都可以用“被秒”來形容，幾乎都是推盤當天就告售罄，而且預(yù)定期往往還“超購”許多倍。這讓不少當年自以為在高峰期賣樓套現(xiàn)的“聰明人”(其中包括不少大家熟悉的知名投資人，此處不便點名)只有目瞪口呆的份。

　　不明白香港樓市為什么這么任性？以下就是外界對香港的房價居高不下普遍存在的三大誤解。

　　誤解一、樓價沒下跌，泡沫在積累

　　盡管香港政府開出重稅干預(yù)樓市，令二手住宅成交量幾乎冰封了兩年，但是價格并沒有如大家預(yù)期低下跌，不少人誤以為這是樓市調(diào)控沒有生效。然而在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，卻是樓價觸底回升，泡沫已經(jīng)消化了。

　　近三十年沒有在香港投資住宅的老牌開發(fā)商鷹君集團，今年突然出手重新在香港投得住宅地皮，主席羅嘉瑞曾對筆者透露，香港樓市已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)的改變。其實，前兩年房價看似沒有跌，但由于增加了額外稅項，不少開發(fā)商都要自掏腰包補貼，所以真實價格已經(jīng)跌過一輪，目前漲上來樓市是在成本重新平衡后企穩(wěn)回升的結(jié)果。最直接的指標是看“面粉”，他今年買的地比兩三年前便宜近一半，是樓市有所回調(diào)的證據(jù)，“說明香港的住宅已經(jīng)到了值得投資的時候”。

　　另一個導(dǎo)致“樓價沒有跌”誤解的是，過去一直是成交主力軍的二手樓市，在重稅打擊下至今沒有真正復(fù)蘇，而新樓則成為目前成交的主力，成交價堅挺的另一面，是各區(qū)新樓的成交價事實上都非常貼近二手樓價格，也可以說是一種變相的樓市調(diào)整。

　　誤解二、美國明年加息會令香港樓價大跌

　　事實上對于市場而言，已經(jīng)被“消化”的沖擊事實上就不再是沖擊。業(yè)界人士的共識是，美國加息的路線圖早已清晰，共識是步伐不可能太快，要回到長期平均利率水平恐怕數(shù)以十年計。即便在目前宏調(diào)的壓抑下，香港樓價一年依然能上升10%，與此相比增加的按揭利息其實已不在話下。此外，由于香港本地資金持續(xù)充裕，分析人士多估計銀行利率加幅甚至很可能不會完全追上美國。

　　更加實在的則是市民的需求被壓抑了兩年后，已經(jīng)更加旺盛。長實“樓神”、執(zhí)行董事趙國雄近日對筆者稱，僅是香港本地人換房子的需求，也已足以支持樓市的活躍，長實預(yù)期市場正在逐步正常化，未來兩年相信都將保持穩(wěn)定增長。

　　誤解三、熱錢涌入推高樓市，未來會回調(diào)

　　在“滬港通”的高預(yù)期下，上半年一波熱錢的涌入令香港股市、樓市齊升，令不少人覺得香港樓市只是短時間的“過熱”，一輪炒作之后又會回調(diào)。

　　大家需要知道的是，在香港政府“排外”的15%買家印花稅挑戰(zhàn)下，外來的炒作空間公認已經(jīng)被壓制到最低。當然，在余下的空間中的確依然能看到熱錢流竄的影子。然而香港不少內(nèi)地，資金來去自由沒有管制，作為國際金融中心和投資內(nèi)地的幾乎是唯一口岸，熱錢多年來都沒有停止過涌入的步伐。目前歐美復(fù)蘇遠遠算不上理想，逐利的貨幣也并看不到大舉“回流”的誘因。

　　對于金融中心，高房價跟經(jīng)濟增幅也并沒有多大關(guān)系，紐約曼哈頓、英國倫敦、日本東京，不管國家經(jīng)濟增長多緩慢，房價也依然維持高昂。這個道理就如不管內(nèi)地經(jīng)濟增長下滑多少，也恐怕不會有人認為北京、上海房價會回調(diào)一般。

　　事實上，你覺得香港房價高或許只是你覺得，世邦魏理仕最新的調(diào)查顯示，香港的房價確確實實已經(jīng)“回調(diào)”過了，從去年高房價排名的首位跌倒了第二位，第一位已經(jīng)讓給了英國倫敦。

　　(本文作者介紹：北大畢業(yè)后赴港留學(xué)，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)

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