文/新浪財經北美撰稿人 陳思進

　　世界上富人集聚的摩納哥有著最貴的房價，但其量化后的收入比遠低于北京，而在看似高房價的其他國家也只是一種相對論。唯一相同的是，房價過高形成的一波又一波泡沫已被多國歷史證明。

中國房價究竟高不高？

　　最貴房價的相對論

　　最近，面對中國房價下行微調、樓市理性回歸的狀況，有位專家對比北京和摩納哥，認為摩納哥房價要3、4萬歐元/平方米，相比之下，北京的房價一點兒都不貴。結論是，北京的房價是合理的，是不可能跌的。

　　摩納哥是世界上人口最稠密的國家，也是一個典型的微型國家，人口只有3萬2千多人。由于摩納哥的地中海氣候，即使在夏天的午后，也罕見超過攝氏30°C的高溫，而冬季霜凍和降雪也極為罕見，一般每十年才發生一、二次，因此而成為聞名世界的旅游勝地。

　　而政府的低稅收政策，也吸引了許多外國公司前往摩納哥，在2011年57.48億美元的GDP收入中就占75%，擁有全球最高的GDP總值，人均國民總收入是183,150美元。據美國中央情報局公布的世界概況顯示，摩納哥的貧困率全球最低，百萬富翁和億萬富翁的比例是世界之最。摩納哥有吸引富豪的法律——不征收個人所得稅。

　　此外，不法之徒也“用腳”投票奔向了摩納哥。2004年摩納哥因賭場對不法洗錢持寬松政策，被經合組織譴責對財務信息缺乏披露與合作，堪稱“逃稅難民”的避稅天堂。  

　　就這樣，全世界的富人都聚集到了摩納哥，房價也因此連續4年榮登世界最昂貴房地產市場之榜首，平均58000美元一平方米。

　　真實的量化

　　然而，摩納哥的住房究竟有多貴呢？

　　舉例來說。在地處安靜花園區的一幢戰前建筑里，一套頂層兩臥附帶陽臺的公寓，僅僅750平方英尺，并配備一個路邊停車位和22平方英尺的儲存室，在市場上的標價為220萬美元。這個價格即使在北京，也并不驚人吧？

　　而且，盡管摩納哥的絕對房價比北京貴，但摩納哥近三分之一  (29.21%)的居民是億萬富翁，其余的居民也都是百萬、千萬級的富人，平均58000美元/平米的房價對他們來說，根本就不算什么。

　　我們來量化一下吧！按房價收入比 (平均房價除以平均家庭年收入)來計算，他們的平均年收入是183,150美元，一個三口之家的平均年收入接近55萬美元，以每套房子100平米來估算，平均每套房子為580萬美元，房價收入比還不到11倍，也都遠遠低于北京的房價收入比。

　　相對來說，摩納哥的房價比北京便宜。

　　然而，最近又有媒體報道稱，孟買的房價已接近1萬美元/每平米，相比上海的近3萬人民幣/每平米的平均房價，考慮到印度的經濟發展水平落后于中國，因此有人得出結論，上海房價還很低，未來還將繼續上漲。有一位經濟學家甚至還據此預言，未來5年中國房價還要漲1倍，而且以后每5年會漲1倍。

　　不過，但凡對印度樓市稍有了解的都知道：印度的商品房市場極其有限，主要是面向富人階層，只是個小眾市場。決大多數普通百姓要么依賴自建住房，要么居住在政府的保障房里。因為印度的商品房僅供富人專享，買賣商品房也只是富人的游戲，無論房價多高，對普通印度人的影響并不大。這和摩納哥的房市其實一模一樣。

　　但是，中國的情況卻大相徑庭。保障房的規模極小，除了極少數一部分人以外，絕大多數百姓都要到商品房市場購買房子，因此房價的高低直接關系到百姓民生。如果把印度富人的收入水平和商品房的價格做比較，房價收入比不過5倍而已。比上海的房價收入比低太多，顯然，孟買的相對房價比上海便宜。

　　另外，如果以上海的高檔住宅房價和印度孟買富人購買的商品房作比較：上海高檔住宅單價已經漲到了10萬元以上，大大超過了印度孟買同樣的住宅單價。而且，房屋單價的計算標準中國和印度也有差異，在印度所說的房屋單價是指凈空間的價格，而國內多是建筑面積的單價。因此，上海的絕對房價也一樣比印度孟買貴！

　　英美德也是大差異

　　針對全球房價過高的現象，IMF[微博]公布數據稱，在近來的系統性銀行危機中，將近三分之二的危機在爆發之前，都出現過房地產市場由盛轉衰的現象。房地產市場由盛轉衰，引發了當代人記憶中最嚴重的金融危機，如毀掉了愛爾蘭和西班牙。

　　IMF計算得出，英國眼下的房價收入比值，比該國這一比值的長期平均水平高出27%。但是德國的房價收入比值，則比長期平均水平低了16%。這一重要差異應如何解釋呢？

　　歸根究底是因為在德國，居住自有產權的房子，不像在美國或英國那么重要。據經合組織(OECD)的數據顯示，德國居民住房自有率為39%，而美國就高達63%。這在一定程度上是歷史造成的。

　　因為德國的許多城市在二戰中被摧毀了，戰后自然需要建造房屋。在政府慷慨補貼的扶持下，公共、合營與私人開發商僅用幾年時間，便建成了數百萬套出租房，租房市場受到嚴格監管，租戶受到一整套法律的保護。比如，大多數租房合同都是沒有固定期限的，只要按時交房租，房東幾乎無法終止租房合同，租房是一種絕對舒適的選擇。

　　其次，抵押貸款融資也很重要。在德國，房地產貸款通常不像其它國家那么容易獲得，貸款提供方一般要求貸款者至少支付20%～40%的首付。

　　這就導致了抵押貸款再融資——英美兩國借款人對于利率下降的通常反應——在德國幾乎不可能實現。消費者在自家房產升值后再次貸款的情況也很少見。因此，降息效果傳導至整個系統所花的時間，要比英美市場要長得多，降息導致住房市場繁榮的可能性也更小。

　　根據德國央行[微博]的數據顯示，盡管利率超低，但2013年私人家庭住房貸款額僅增長2%。除東德地區房價曾短暫上漲外，德國在戰后歷史上從未出現過大規模的全國性房地產繁榮，經濟也保持著可持續的發展趨勢。

　　一個接著一個的泡沫

　　而論起日本的房價泡沫，當年東京房價也曾經如日中天，號稱“買下美國”！結果呢，以大跌超過90%而告終，從此蟄伏20多年！至今東京房價比上海還要低。

　　眾所周知，人類的金融史，幾乎就是一部泡沫史。過去，每隔大約100年便會產生一個大泡沫，回顧金融歷史400年，從1637年的荷蘭郁金香狂熱，到1720年的英國南海泡沫，再到1837年的美國銀行大恐慌。歷史上最恐怖的大蕭條，其泡沫就始于1907年的大恐慌，無一不是一個泡沫接著一個泡沫，以及一個泡沫破滅接著另一個泡沫破滅的歷史。  

　　而在最近這30年，隨著世界經濟越來越趨于一體化，信息傳播的速度越來越快，泡沫的規模越來越大，其出現的頻率越來越高。繼南美、東南亞和日本之后，單單這10年中，全球又經歷了無數的大小泡沫，其中巨型泡沫就有過兩次：一次是互聯網泡沫，另一次就是次級抵押貸款引發的2008年金融危機。每一個泡沫的起因都頗為類似，結局也相同，人們跟隨泡沫追漲殺跌，結果卻深受其害。

　　如果說中國人對房子情有獨鐘，人人都想擁有住房產權，使無法購房的低收入家庭對高房價抱怨連連。那么不妨借鑒“新加坡模式”：富人購買商品房，普通百姓居住組屋，窮人住進政府廉租屋(政府向富人征房產稅建造廉租屋)，以此避免房地產市場出現日本式的巨大泡沫。

　　(本文作者介紹：某國際金融財團風險管理部資深顧問。)

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