文/新浪財經香港站站長 彭琳
因為李嘉誠，長江實業成為內地人最熟知的香港企業。近期內地輿論對其關注焦點，集中在兩個看似互相矛盾的問題上，一是長實憑什么囤積各地大片土地不快些建樓開賣？二是長實為什么把資產賣得那么快，是不是要從中國“撤資”？
長江實業執行董事 趙國雄作為華人首富李嘉誠最為倚重的大將之一，長實執行董事趙國雄年年都能交出一張令老板滿意的成績表。這位在地產界滾打逾30年、被港人稱為“樓神”的“打工皇帝”，其言行總被外界視為樓市風向標。
因為李嘉誠，長江實業成為內地人最熟知的香港企業。近期內地輿論對其關注焦點，集中在兩個看似互相矛盾的問題上，一是長實憑什么囤積各地大片土地不快些建樓開賣？二是長實為什么把資產賣得那么快，是不是要從中國“撤資”？
對于內地投資者而言，滬港通在即，繼續持有萬科還是買入長江實業，值得細思量。新浪財經獨家對話趙國雄，一窺李嘉誠地產領域賺錢的秘訣，探討樓市今明兩年走向。
內地樓市不會崩盤，但今明兩年有壓力
彭琳：現在香港樓市上漲， 但內地出現跌勢，有很多業內人士對內地房地產是不太看好的。可不可以談下你們在內地有怎樣的考慮，比如說現在會不會也把房價下調一點賣？
趙國雄：現在國內房價壓力比較大，主要還是過去一段時間，供應太多土地拍賣出來，房子蓋的太多了，市場消化不了。過去一段時間為什么沒有這個問題，因為過去十年、十五年時間我們國內經濟都是高速增長，增長很快，所以沒有什么賣不動房子的問題。但是過去兩、三年就是因為我們經濟發展慢下來了，調控也比較緊，比方銀行方面對房地產貸款收的非常緊，對按揭貸款收的比較緊，所以房子賣不動，但又一直在蓋，蓋好了賣不動。
那么存積起來的存貨越來越多，要賣動那么價錢肯定要微調，調低點。所以現在為什么覺得國內的房價可能有一點松動，因為開發商他們囤積了太多現房，所以肯定要把這個價錢放低，但這不代表他們沒利潤，因為他們的成本都是比較低，更低的，降房價就是賺少一點，他們就是等時機，把那個基建拿回來再開發。
所以我覺得今年、2015年可能房價還有一點點壓力，不過崩盤是不會的，因為現在來說銀行對房地產商貸款開始放松了，他們有錢就可以慢慢周轉了，這非常重要。我覺得要買房子現在還是一個比較好的時間，因為價錢可以談，銀行也可以給你按揭，條款也比較優惠。所以現在要買房子，先可以考慮找一個是適合自己的，自己喜歡的樓盤去看看，可以慢慢選、慢慢挑。
市場有錢了就活了，所以我們對國內市場是蠻充滿信心的，希望可以進一步增加土地儲備。
彭琳：你提到現在很多內地開發商可能會下調一點價格來促銷，那長實會不會有這樣的做法？
趙國雄：我們沒有資金壓力，這是優勢，所以一般我們樓盤也不是叫價叫的太高，是比較市場價格賣出去的，所以我們樓盤價格變動應該不會很大。一般我們開盤時都是市場價格，在香港，在國內，在國外也是一樣的，不會把價格托上去。我們一般開盤的時候賣的速度比較快，就是因為價錢比較公道。
“囤地”是因與政府溝通時間長
彭琳：最近長實在內地經常上新聞， 因為有不少媒體說你們囤地，拿了地之后就開發的很慢，或者有一些都很長時間沒有開發，想問一下這個事情的原因是什么呢？
趙國雄：可能大家誤會了，我們是外來的，我們從香港過來，在銀行也沒什么貸款，所以買地完全是自己現金拿出來，這是有財務成本的，基本上沒有什么原因要把項目拖慢。
為什么外面覺得我們項目啟動比較慢呢？因為我們一般都是比較大的項目，設計藍圖有很多部分用途功能的問題，要去跟政府溝通。所以大型項目啟動的時間當然比較長了，不像內地很多小項目，小項目啟動很快的。比方我們在上海普陀區，那個項目很大的，差不多有一百萬平方米，分好幾期，所以我們跟政府去溝通就用了兩年多三年的時間。外面他們在看這個地塊三年還沒動，為什么還沒動就是因為還沒溝通好。
所以你現在看我們普陀區，一啟動就馬上啟動了，銷售也銷售很快，我們另外的項目也是一樣的。長實希望就是前期先把藍圖弄好，批文拿到才啟動。因為我們不是太緊張資金滾動，可以先把程序弄好。我們資金比較充裕，這是我們的優勢。
長實集團有兩個團隊在國內，長江實業和和記黃埔，我們兩個團隊都在努力去拿地的。比方長實方面我們在廣州有，在香港有，在北京有，在大連也有，每個地方都有不是一個項目，有幾個項目，所以我們項目拿到批文肯定是要全面啟動的。
彭琳：長實差不多是最早進入中國的外資開發商之一。我們看到很多香港開發商都在內地有投資， 進入內地的市場，但是步伐還比較慢。你覺得其實作為香港開發商，在與內地同行競爭中是不是存在一定困難？比如說是否太慎重，速度慢？ 又有沒有哪些特別的優勢？
趙國雄：我們的優勢也是我們的缺點，我們在國內貸款不容易的，所以錢都是從外面打進來，從外面打進來的錢要走一定的程序，不可能明天就把錢打到國內，這是不可能的，我們可能要經過外匯局拿到批文，也要點時間。
另外來說，我們還是外來的，對國內很多情況還是不太熟，所以我們還是要慢慢跟政府部門去溝通，了解、研究。特別是我們是外來的，對于當地的法律法規我們是100%，200%尊重的，不會鉆空子。所以你看一般從香港過來的開發商，增長一般比較慢，因為我們就是按部就班，一步一步慢慢來。
彭琳：我們知道李嘉誠創立長實，然后在港交所上市， 你們是一號， 大家心中就好像是香港第一只股票這樣。這么長的一個歷史中，很多次金融危機長實都平穩度過，而且常年都是保持利潤的一定增幅，其中有什么秘訣？
趙國雄：主要我們的負債比較低，還有我們觀察市場的能力比較高。 比方說兩年前我們知道國內有些宏觀調控，房地產可能要有影響，所以放慢買地。過去一年多，他們要調控需求，我們覺得房價應該有壓力，所以買地也停下來了。現在我們回頭看，那個時候觀察的、決定的是比較正確的，剛好避過了這個低潮。
現在長實在建的項目大概有20幾，30個，我們看看沒有一個項目是虧本的，主要原因是可以保持比較低的成本，相對上也是比較穩健的。這個非常重要的，因為長實是個非常大的企業，不可能太過冒進的，冒進風險比較高。
被指“撤資”是為爭高回報
彭琳：未來長實集團在地內業務的定位上會不會有變化，例如把內地的比重下調一些？還是會維持現在這樣一個比重？ 因為你們在其他地方有不少新投資。
趙國雄：比重我覺得是要看看國內的機會。現在我們國內經濟發展很快，所以我們肯定對于國內的投資越來越多了。至于這個比重還要看看外面，剛才我說了，我們有一個優勢就是有不同的行業，我們投資就是看看那一個行業為股東帶來最大的回報，這個是非常重要的。掛牌公司，對我們的投資方、股東有一個最大的獎勵就是使他們的利益最大化。
彭琳： 隨環境的變化去調整的？
趙國雄：比方國內投資機會多，回報好，那比重就多了。最近兩年房地產比較慢，那我們錢就是可以拿到其它地方去，為我們股東爭取最大的回報。
彭琳： 對， 內地過去大半年來在討論李嘉誠先生撤資的一個問題，。
趙國雄：沒有撤資的問題，我們是開發商，就是我們買地、蓋房子，最后賣了，我們不會把房子蓋好放在那里，不賣了。我們全球都是一樣的，商業樓我們也要賣的，比方說香港我們也是賣的，除了我們長江總部是不可以賣的，其他都可以賣。開發商就是賣樓，我們在新加坡蓋的很漂亮的辦公樓，商業的，我們也賣；在香港蓋的，我們也賣；在國內的，為什么不可以賣呢，也是賣。
我們長江實業主要是開發商，我們不是地主，地主是囤地收租，我們不是地主，我們是開發商，一直在滾動的，這個是非常重要的。
彭琳：內地關于撤資這個的輿論會影響到你們未來在國內出售資產嗎？還是說照賣，不管他。
趙國雄：當然我們知道國內比較重視這個事情，但是我們盡最大的努力跟他們解釋，說清楚為什么我們要買要賣。因為我們一直只買不賣是不可能的，資金從哪里來，所以肯定要買要賣，這個是非常健康的問題，有業務有商業的，肯定有買有賣。
彭琳： 考慮現在內地樓市這個情況， 可能這個時候要選擇更多的賣一些？
趙國雄：樓市情況跟我們沒有什么直接關聯的，我們主要是房子蓋好才可以賣的。比方說我們有一個項目要賣，要拿批文，在國內也是一樣，在香港也是，這個批文拿不到，不可以賣的。所以不是我們控制這個要買，這個要賣的，不是這個問題，主要還是要應該明白作為一個商業機構，作為一個對投資方負責人的行政人員，我們主要還是買賣，為我們的股東爭取最大的利潤，這個是非常重要的。
特別是在現在這個全球經濟情況，我覺得長江實業跟其他的同行不同，我們彈性比較大，因為我們現在有不同的行業。比方說房地產不好，我們還可以選其他，比方碼頭、電信，我們還可以投資所以我們業務是不停的增長，不停的滾動，這個我覺得是我們的優勢。所以投資長江實業我覺得也是非常好，因為我們有好幾個不同的行業，也不是一個地方的地區性的，我們行業是全球的。所以我們不受一個地方經濟波動的影響。
未來兩年香港樓市平穩
彭琳：長實是香港最大的地產開發商。香港樓市在過去兩年比較安靜， 差不多是冰封期， 最近重新開始活躍。長實未來有沒有計劃要上調售樓的目標，或者今年會不會更加積極的去買地？您怎么樣看待未來的香港市場？
趙：我們每一年年初都會定下我們開盤賣樓的數字，大概我們今年來說主要就是四個樓盤，大概在香港可以套現三百億左右。在香港賣樓和國內差不多情況，就是先要拿到批文才可以去賣，過去八、九個月也非常順利，我們批文都可以拿到。我們每一年估算批文，比方說今年我們大概會拿到四個批文，所以今年的銷售目標也是這四個批文總的銷售數字。所以要我們上調也不可以，因為批文拿不到你也不可以賣。所以現在我們目前還是保持年初說的大概是三百個億左右，在2014年。
彭琳：你怎樣看從現在開始未來一兩年香港樓市？我們看到房價其實開始有一點點輕微的升幅。
趙國雄：過去一段時間香港特區政府有措施出來，就是控制需求，所以有一段時間交易不太活躍了，比較慢。現在他們政策微調了，所以我們看見要換房的，改善性的住所出來了，所以過去兩個月樓市比較活躍。我看這個情況也可以持續下去的，應該持續到今年年底，估計香港樓市還是比較平穩，大概房價也是不超過5%-10%這個波幅左右。
所以我們對香港房地產市場非常有信心的，香港人還是希望可以改善他們自己的居住環境，所以也是非常穩定的。措施經過微調后，市場的情況正常化，未來一段時間2015年、2016年應該房地產市場還是比較穩定的。
彭琳：最近長實在嵐山推出一個8平方米的迷你住宅，在內地也引發很多議論。有些人覺得住宅面積越來越小在香港這樣高樓價的城市中是一個大趨勢，這樣總價就不太貴；但也有些人覺得如果越住越小，其實是一種不健康的生活方式。這個問題您怎么看？
趙國雄：我看兩個方面的，比方說我們嵐山這個項目，設計這個項目大概是五、六年前，那個時間房價還不是太高，地價還不是太貴。那個時候我們為什么要建這么小面積呢，就是看看當時香港的環境，當時香港環境年輕人都在外面工作，所以照顧小孩子一般都是找爸爸媽媽過來的，爸爸媽媽每天過來也比較麻煩，所以我們設計了一個單元，旁邊有比較小的，希望可以給爸爸媽媽住，比較方便，照顧比較方便，省掉每天來來往往的。
當時就是這么個情況，現在有點不同了，有什么不同呢，兩方面的。一方面現在都五、六年后了，年輕朋友比方他們那個時候12、13歲，現在是19、20歲了，年紀比較大了，他們也希望有自己的獨立空間。所以現在要買這個房子，父母他們也非常高興的，孩子大了，不希望他們搬到太遠的地方去，就在隔壁最好了。因為他們有自己的空間，他們上班也可以，上大學也可以，他們有自己的空間，就會住在父母的旁邊，而要吃飯就過來爸媽那個地方去吃飯，讀書什么他們也可以回到自己的房間去。我們的小單位里面有住房，還有陽臺，衛生間，什么都有的，也是一個比較獨立的單元，所以這個對年輕朋友來說是非常方便的。
還有另外一方面就是，當然像你說的現在房價比較高，地價比較貴，香港人他們希望能有自己的居所，他們就是希望有自己的單位。那么小的單位對他們來說也是可以負擔的，能力也可以達到，也可以買到。這個我看是個湊巧，我們本來設計不是為這個原因，現在因為社會環境改變，對他們來說也是擁有一個自己的單位。
長實專注穩健“老經濟”
彭琳：長實是一個綜合性的企業，但大家心目中對長實的理解主要還是房地產開發商。在開通滬港通之后，內地投資者會過來香港買長實，您認為長實與同業相比有什么特別的投資價值？
趙國雄：我們不光是一個房地產開發商，我們是一個綜合企業，綜合企業為什么有他一個特別的賣點呢？比如說每個行業有高潮和低潮的時候，我們綜合企業就是剛好互補了，互相彌補了。比方過去兩年房地產在香港、在國內情況不太好，但是我們其他的行業業務非常好，所以盈利也穩定的增長了。
穩健中不忘發展，發展中不忘穩健，這個是我們業務的重點。所以投資長實就是穩健，穩健中我們也要發展。所以你看過去長江實業每一年業務都是在擴充，每一年盈利都有非常穩定的增加。
我們在不同的行業里也是老大哥，比方航運我們全球是排第二；電信3G、4G全球也是排第一名；我們房地產當然也是非常出名了，比方說我們基建，長江基建現在在全球排名也是非常前的，不是第一名就是第二名；我們碼頭業務也是非常好。所以我們發展是全方位的發展，不是單一個行業的發展。
彭琳：長實負債率非常低， 歷史上就好像沒有超過15%，然后現在只有1.6%， 內地很多的開發商的負債率都非常高，超過100%，你覺得維持長實集團低負債率的必要性在哪里？這不會限制你們業務的發展么？
趙國雄：我覺得要看看外圍的環境，宏觀的環境怎么樣，現在外面的情況也是比較波動的。比方長實，銀行一般就是看balance sheet(資產負債表)，他們對你貸款條件比較寬松，對你貸款比較容易，要是你負債比較高，他們對你的條件要求也比較高，貸款也不容易。所以，剛才像剛才說的我們穩健中不忘發展，發展中不忘穩健，主要也可以說是保守，就是我們不要太高的風險，特別現在我們現金流也比較豐富，所以也沒有什么壓力。我們長江實業也是希望在一個穩健的環境慢慢去發展我們的業務，這個是非常重要的。
我們看國內很多同行，他們的負債比較高，所以現在套現的壓力也是比較大，所以就是我剛才說的他們為什么要砍價，主要是要套現回來。我們沒有這個壓力，每期開盤我們都是貼近市價開盤，也沒有要求太高的價錢，所以現在買了我們房子的買家應該也是非常高興的，因為我們不會砍價，所以買了之后也保值，不會資產縮水，這個非常重要的，給我們買家有一點信心，就是我們不會胡亂去砍價的。
彭琳：長實過去這幾年其實在房地產以外的投資是越來越多了，像一些比如說天然氣，發電這樣子的一些項目，在新型經濟中有沒有一些新的投資方向？還是會投資在基建項目？
趙國雄：長江實業基本上都是老經濟，新經濟我們長江實業沒有什么(投資)。李先生他自己有，但是長江實業就沒有。
彭琳：但是未來還會投資在一些基建，地產？
趙國雄：很難說這個未來，看看機會，現在我們還是絕對的老經濟。老經濟我們還是做得非常好的，現在我們的股東一般都是蠻滿意的，所以現在我還是做老經濟。將來有機會新經濟我們也可以考慮的。
現在我看海外老經濟也有很多的機會，因為過去幾年，美國、歐洲他們經濟不好，很多企業股權都要賣出來了，基本上那些企業的業務還是不錯的，就是他們的資金滾動可能出現一點問題，所以我們覺得老經濟還是蠻有機會的。
(本文作者介紹：北大畢業后赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)
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