文/新浪財經專欄作家 葉毓蔚

　　近日，多倫多樓市爆出一起金額高達1300多萬加元的涉嫌詐騙事件，百余名華裔不幸中招。華裔社區震驚之余，也陷入深深的反思：如何看清誘人回報率背后的陷阱，熟悉并利用當地規則維護自己的利益，恐怕是很多樂衷炒樓的華裔投資者需要補習的重要一課。

這幾年多倫多樓花項目遍地開花，漏夜排隊的現象也不少，背后有著華裔投資客的身影。

　　國際品牌聯合開發，集酒店、商業及高級住宅于一體，買家每年可免費入住酒店2星期，并保證獲得頭20年6%的投資回報。。。。。。

　　4年前，一個名叫Centrium North York的樓花(預售房)廣告鋪天蓋地地出現在多倫多的華文媒體上，吸引了眾多買家瘋狂追捧。到了今年8月份，原本應該高高興興收房的購房者，面對的卻是一片雜草叢生、毫無動工跡象的工地，其中更有約130人收到該樓盤代表律師之一。

　　韓裔律師Meerai CHO于8月6日發出的信件，聲稱自己因“失誤(error)”將這些買家所支付的、高達1300多萬加元的購房定金轉到了同為韓裔的項目開發商的賬戶。現在她所管理的信托賬戶里已經沒錢了，開發商則已“失聯”，自己也宣布破產。

　　與這封信同時發出的，是一百多位受害者的名單，根據名字判斷，九成以上應為華裔，涉及的定金少則數萬，最多高達60萬加元，如果按20%的定金收取比例大致匡算，這位受害最重的客戶當年的投資總標的應在300萬加元左右。

　　消息傳開，大批手握未交付樓花的華裔投資者紛紛重新審視自己手中的合同，四處打聽開發進程，深怕同樣的不幸會落到自己頭上。

　　要想真正理解這件事的沖擊力，還要從加拿大樓花投資的特征談起。

　　在加拿大，從開發商獲取土地至最后向購房者交付產權，新建房產項目的開發通常需要經歷5、6年甚至更長的時間。這里的“銷售”環節早于“施工”環節，購房者往往是對著圖紙簽訂合同、交付定金(通常是房價的20%至30%，自合同簽署起分數次支付)，然后等房子建成交付后再辦理房貸、支付按揭。為了保障買房者的利益，這筆定金不是直接打給開發商，而是存到開發商的代表律師的信托賬戶(Deposit in Trust Account)。根據法律規定，在正式交房前，開發商是拿不到這筆錢的。

　　用于建筑施工的資金通常來源于商業銀行的專項貸款，不過在此之前開發商必須證明自己有足夠的還款能力，比如項目銷售形勢大好，已經消化了85%。也就是說，如果賣得不好，開發商就拿不到銀行貸款，房子可能根本就建不起來，但因為有律師的“看護”，所有的定金理論上都是安全的，最大的損失無非是時間價值，苦等幾年最后開發商通過律師把定金退還給購房者而已。

　　這幾年多倫多樓花項目遍地開花，漏夜排隊的現象也不少，背后有著華裔投資客的身影，但有些買家受囿于英語水平，加上節省費用的考慮及對加拿大法律及監管體系的過度信任，下單前甚至不會想到找律師審閱合同，更不用說對開發商背景做盡職調查了。而這次疑似欺詐事件就好象一聲驚雷，很多人一下子發覺，原來再完美的監管也存在漏洞，一旦有心設局，自己根本就是砧板上的肉。

　　回到這個項目，其實從開盤伊始，質疑聲就一直沒有斷過。不少人認為無論是從選址的適當性還是客流量上，都看不出在這個地點建大型酒店的必要性。

　　2011年7月份起，有關該項目進展不順的評論陸續出現在網絡上，有人聲稱因為TD銀行不給貸款，開發商正試圖從一家韓國背景的銀行需求金融支援，有人聲稱規劃中的合作酒店因為找不到其他投資商而面臨困境。

　　事實上，很多買者直到今天才發現，該項目已在2013年更換土地擁有者，之前的開發商關于此項目的正式計劃書和土地用途修改案尚未得到市議會的批準，建筑計劃書也沒有完成，后續接盤的公司也沒有就此土地的開發提交任何新的方案。

　　2013年，部分先知先覺的買家開始四處打聽，有的嘗試與開發商聯系，卻發現當年的售樓處早已變成一家車行。到了2014年初，這些買家決心要回自己的定金，開發商的代表律師安撫說錢在信托賬戶很安全，只要走完簽字確認流程便可放款，沒想到幾個月后情況突變，一位律師名下的買家被通知9月2日法庭聽證后可以取回定金，另一位律師卻在關鍵時刻詭異地“出差錯”破產。

　　對于受害者來說，向警方報案，爭取召開債權人第一次會議，或許是目前唯一能做的事情，但要想追回全部定金，則只有找到開發商，證明Meerai Cho與其串謀行騙才有可能，這期間牽涉的時間、精力甚至律師費用，無可計量。

　　令投資者稍感安慰的是，他們可以從安省負責規范開發商行為、保護購房者利益的非營利性組織“新屋保險公司Tarion Warranty Corp”處獲取一定額度的定金保護，并申請該CHO姓律師的執業保險賠償金，雖然未必能足額獲償，總算也是不幸中的萬幸。而由此事件牽扯出的，開發商中途售賣項目是否需要征詢或至少提前告知已支付定金買家的討論，據悉也有列入未來相關法律法規的修訂計劃中，也算是一種后續補救。

　　投資者看重利益本無可厚非，只是對于有著豐富在華房產投資經驗卻未必熟悉加拿大市場的華裔投資者而言，在掏出自己的錢包前，如何看穿迷霧，學會更好地保護自己的利益，恐怕有更多的功課需要做。

　　(本文作者介紹：12年金融從業經歷，曾任財通證券風險管理部副總經理。現居多倫多，為investors group理財顧問，媒體專欄作家。)

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