文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 葉毓蔚

　　自今年年初以來(lái)，多倫多房市異常火爆，陷入絕望的買家慌不擇路，希望在價(jià)格攀升到遙不可及的程度之前在這個(gè)城市擁有一席之地，當(dāng)下的低按揭利率又讓幾乎不可能實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想變得有一絲生機(jī)——當(dāng)然這建立在你能按時(shí)支付每月貸款的前提之下。

移民速度加快致使多倫多樓市暴漲。

　　春季是多倫多一年中最美麗的時(shí)節(jié)，可對(duì)于想在多倫多買房的人來(lái)說(shuō)，剛過(guò)去的這個(gè)春天，日子過(guò)得絕對(duì)不舒心。

　　入春以來(lái)，多倫多房市就呈現(xiàn)出異常火熱的局面，搶Offer現(xiàn)象此起彼伏。一座區(qū)位相對(duì)好一點(diǎn)的獨(dú)立屋或是半獨(dú)立屋通常會(huì)吸引十幾甚至幾十個(gè)買家來(lái)競(jìng)價(jià)，最終的成交價(jià)往往高出叫價(jià)5-15萬(wàn)左右。近期勞倫斯公園社區(qū)(Lawrence Park)的一棟住宅上市交易，竟引來(lái)72個(gè)買家報(bào)價(jià)競(jìng)購(gòu)，并最終以開(kāi)價(jià)的195%成交。而那些因下手不夠狠被三振出局的買家們，則不得不繼續(xù)奔波在四處看房、下單的路上，面對(duì)不斷上竄的房?jī)r(jià)，內(nèi)心又焦慮又無(wú)可奈何。

　　排除個(gè)別經(jīng)紀(jì)故意掛低價(jià)格以吸引更多買家競(jìng)價(jià)的策略性手段，房?jī)r(jià)的上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)。多倫多地產(chǎn)局(TREB)7月初發(fā)布的一份報(bào)告稱，6月份通過(guò)多倫多MLS(房屋掛價(jià)系統(tǒng))出售的房產(chǎn)數(shù)量達(dá)到10,180宗，平均價(jià)格達(dá)到$568,953，較之2013年6月份的8,821和$529,614，上升幅度分別達(dá)到15.4%和7.4%。

　　這其中，如果你貪圖住在市區(qū)的便利，想在416地區(qū)(常被引申為“多倫多市區(qū)以內(nèi)”，與905代表的多倫多周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)對(duì)比)擁有一套DETACHED HOUSE(獨(dú)立屋)，那么請(qǐng)準(zhǔn)備近百萬(wàn)加元($921,127)，如果你想買一間SEMI-DETACHED HOUSE(半獨(dú)立屋)或TOWNHOUSE，均價(jià)則分別是$672,725和$485,273，即便你退而求其次，想買CONDO(高級(jí)公寓)就行，也要付出$390,569，這還沒(méi)算上市區(qū)內(nèi)地段不同、房齡新舊等造成的顯著價(jià)格差異。

　　有很多因素似乎都可以支撐多倫多房?jī)r(jià)的狂飆。

　　2014第一季度，加拿大的國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了1.2% ，2014年5月，多倫多的工作職位增長(zhǎng)了1.7%，失業(yè)率為7.6%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。銀行貸款利率仍然位于罕見(jiàn)的低位，個(gè)別金融機(jī)構(gòu)提供的3年期浮動(dòng)按揭利率甚至達(dá)到1.99%(P-1.01%)的歷史新低。

　　而據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年移民加拿大的20余萬(wàn)人中，有近40%會(huì)移居安省，其中絕大部分選擇了多倫多，加上從其他省份移居至多倫多的人口，多倫多每年新增移民數(shù)大概是9.5萬(wàn)人，約2.9萬(wàn)戶家庭，這也為房市的后續(xù)發(fā)展提供了一定的支撐。不少業(yè)內(nèi)人士斷言，當(dāng)前多倫多房屋交易市場(chǎng)的火熱狀況將至少會(huì)一直延續(xù)到今年年底。

　　可是，明年呢，以后年份呢？這種狂飆的盛況還能持續(xù)多久？當(dāng)不斷上漲的房?jī)r(jià)將人們的支付能力消耗殆盡，買家不堪重負(fù)，接盤(pán)者寥寥無(wú)幾時(shí)，這種盛況是否會(huì)演變成又一場(chǎng)房?jī)r(jià)瘋漲，泡沫急聚，爾后崩盤(pán)的慘劇？

　　如果我們回過(guò)頭看上世紀(jì)80年代到90年代的多倫多房市，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)世界上其實(shí)沒(méi)有什么新鮮事，一切都是老梗而已。

　　當(dāng)年由于美國(guó)石油危機(jī)，造成輸入型通貨膨脹及相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)格飆升，從1985年開(kāi)始，多倫多的房?jī)r(jià)幾乎是以火箭般的速度往上瘋漲。四年里，房?jī)r(jià)平均每年遞增25.85%，從1985年時(shí)的均價(jià)$10.9萬(wàn)猛增到1989年時(shí)的$27.3萬(wàn)，短短四年就增加了150.9%。

　　但是好景不長(zhǎng)。進(jìn)入90年代后，加拿大的經(jīng)濟(jì)情況不斷惡化，居高不下的通脹壓力迫使銀行利率達(dá)到了驚人的14%，業(yè)主開(kāi)始無(wú)法承擔(dān)房貸壓力，加上不斷涌現(xiàn)的企業(yè)破產(chǎn)潮和個(gè)人失業(yè)潮，樓市泡沫終于托不住了。從1990年的有價(jià)無(wú)市開(kāi)始，多倫多的房?jī)r(jià)直線下降，一直延續(xù)到1996年，真正經(jīng)歷了一個(gè)生死輪回。

　　這么慘痛的教訓(xùn)，所有經(jīng)歷過(guò)的多倫多居民都應(yīng)該刻骨銘心。但人是種很奇怪的動(dòng)物，常常好了傷疤忘了痛，總覺(jué)得歷史不會(huì)重演在自己身上，或是找各種理由為現(xiàn)狀開(kāi)脫，認(rèn)為“此一時(shí)，彼一時(shí)”。其實(shí)現(xiàn)在的很多情況，和當(dāng)年未嘗沒(méi)有相似之處。

　　最典型的是移民推動(dòng)的購(gòu)房潮。不能說(shuō)是中國(guó)人推高了多倫多的房市，但中國(guó)人將房子視為安身立命之所的傳統(tǒng)，的確在無(wú)形中對(duì)房市起了推波助瀾的作用。

　　80年代香港移民賣掉香港的房產(chǎn)，攜帶賣房款、退休金、離職金涌入加拿大，攪動(dòng)了沉寂多時(shí)的房市。當(dāng)前則是將國(guó)內(nèi)資產(chǎn)套現(xiàn)，手握大把人民幣四處尋找機(jī)會(huì)的內(nèi)地移民，一登陸，不管有無(wú)工作，工資高低，都先買了房再說(shuō)，且一甩手就是35%的首付甚至全款付清，讓當(dāng)?shù)厝烁鞣N無(wú)法想象。滿足自住的同時(shí)，投機(jī)性購(gòu)房也在不斷增加，看看多倫多越造越多的CONDO，其中有多少用來(lái)出租就知道了。

　　不但如此，任何一項(xiàng)不確定因素的調(diào)整，也都可能對(duì)房市造成重創(chuàng)。

　　如果中國(guó)本土房地產(chǎn)崩盤(pán)，那么來(lái)自中國(guó)的富有階層將無(wú)法變現(xiàn)資產(chǎn)到國(guó)外買房。加拿大是中國(guó)人海外置業(yè)的主要目標(biāo)市場(chǎng)，首當(dāng)其沖會(huì)受到嚴(yán)峻影響。

　　如果量化寬松政策最終結(jié)束，長(zhǎng)期按揭利率上調(diào)，業(yè)主的房貸壓力將大增，擁有自己的住房將越來(lái)越辛苦。

　　如果……

　　或許等到那個(gè)時(shí)候，在這個(gè)春季沒(méi)搶到OFFER的買家們，才會(huì)冷靜下來(lái)，慶幸自己才是這個(gè)時(shí)點(diǎn)的真正贏家。

　　(本文作者介紹：12年金融從業(yè)經(jīng)歷，曾任財(cái)通證券風(fēng)險(xiǎn)管理部副總經(jīng)理。現(xiàn)居多倫多，為investors group理財(cái)顧問(wèn)，媒體專欄作家。)

　　本文為作者獨(dú)家授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)使用，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點(diǎn)。