文/新浪財經香港站站長 彭琳

　　一個對香港的普遍誤解是，它榮膺全球最擁擠的大都市并非土地太少，而是因為它用地極“省”。事實上，香港擁有超過70%的未開發土地，從土地面積來看，這里可以說還是一個大農村。這里私人住宅價格之高據全球“最難負擔”首位，政府公共“廉租房”的輪候冊上也有近25萬人在排隊。可是為房所苦的香港人，為什么反對新區開發呢？

　　香港人反對開發1：讓外界許多人都看不懂的是，香港市民一方面批評政府推地過慢，另一方面，政府各種土地開發計劃幾乎都遭到反對和抗議。近日已經完成了三個階段咨詢的新界東北發展計劃，因為立法會審議工程撥款時遭到數百抗議人士沖擊，而難以繼續。（路透社圖片）

　　說起香港，不少人馬上就會聯想到“寸土寸金”，不僅私人住宅價格之高據全球“最難負擔”首位，政府公共“廉租房”的輪候冊上也有近25萬人仍在排隊。本地大學“香港人生活困苦度”的調查，最近連續兩年都顯示住房問題是香港人第一大痛苦，40%的香港人都抱怨自己為房所苦。

　　香港龜速土地開發史

　　但讓外界許多人都看不懂的是，香港市民一方面批評政府推地過慢，另一方面，政府各種土地開發計劃幾乎都遭到反對和抗議。繼去年政府提出在五個水域填海以增加土地的計劃，被抗議群體指責“假咨詢”后，近日已經完成了三個階段咨詢的新界東北發展計劃，又因立法會審議工程撥款遭到數百抗議人士沖擊而難以繼續。

　　一個對香港的普遍誤解是，它榮膺全球最擁擠的大都市并非土地太少，而是因為它用地極“省”。事實上，香港擁有超過70%的未開發土地，從土地面積來看，這里可以說還是一個大農村。當然，由于人口的增長，香港在歷史上幾乎每隔10年都有一個到幾個“新市鎮”被開發出來，每一個新市鎮平均容納了30-40萬的新增人口。

　　1960年代港英政府開發的荃灣、沙田區，目前已經成為十分繁榮的商業區；1970年代一口氣開發了屯門、粉嶺、上水、元朗、大埔及馬鞍山等地，接納了二戰后數以百萬計的內地移民；1980年代開發了今天的大型居民區將軍澳與天水圍；1990年代則開發了東涌，也就是內地游客喜愛的迪士尼樂園所在地。

　　新界東北開發一拖16年

　　自1990年代末開始，剛剛誕生的香港特區政府就展開“新界東北規劃及發展研究”，籌劃在新界東北的古洞北、粉嶺北、打鼓嶺、洪水橋等地興建新市鎮，然而這一“研究”就研究了16年。

　　“專制”的港英政府離開后，土地開發就成為了年幼的特區政府的燙手洋芋。在亞洲金融危機和SARS經濟低潮期，新市鎮開發方案被擱置，經濟逐漸恢復后第二任特首曾蔭權重提這一計劃，但卻不斷遭到新界居民及環保組織的反對，這一波反對的潮流更逐漸擴大到教育界和多個政黨內部，抗議行動一次比一次聲勢浩大。

　　政府根據反對人士的意見，多番修改了開發計劃。最新的方案中，新區的開發將以公私合營模式開展，在古洞北、粉嶺北等地加大發展密度，將提供超過60000個住宅，公營、私營比例約6:4，首批住宅單位計劃在2023年供居民入住。同時，新發展區加強與內地互動，將提供近4萬個新增就業計劃，更設有14公頃商業研究與發展用地，支援本地產業及研發。

　　為什么港人不要新市鎮？

　　沒有無來由的愛，也沒有無原因的恨。居住環境如擠沙丁魚一般的港人，竟然反對興建新市鎮，當然也是事出有因。

　　首先，環保與經濟發展的矛盾，最近十年在全球各地都受到空前關注，香港環境保護組織的勢力也成長得空前強大。在環保分子看來，填海造成海洋生態嚴重毀滅，而新界東北的開發區域更有許多都是耕作菜田，開發將破壞環境。

　　香港人反對開發2：環保與經濟發展的矛盾，最近十年在全球各地都受到空前關注，香港環境保護組織的勢力也成長得空前強大。在環保分子看來，填海造成海洋生態嚴重毀滅，而新界東北的開發也將破壞環境。（路透社圖片）

　　曾致信學生呼吁抗議新界東北開發的香港中文大學副教授姚松炎就認為，目前市區仍有許多舊樓亟待重建，而新界也有共800公頃“棕土”(環保術語，指因為各種工業、回收用途而已經被破壞的非綠地，如臨時倉庫、高爾夫球場、集裝箱場等)，政府不去珍惜土地，先開發這些地方，卻打起郊野公園、農田和海岸的主意，實在不得人心。

　　然而在政府方面，舊區重建和開發“棕土”則無疑是土地開發中最困難的選擇。對于舊區重建，原居民不愿搬離故居，原有就業機會的喪失，帶來令人頭疼的“釘子戶”問題。上周九龍深水埗區一座經歷了漫長的8年談判，終于到了交樓期限的瀕危舊樓，一名“釘子戶”老漢仍拒不搬出，企圖以跳樓威脅，更追打市區重建局工作人員，成為焦點新聞。其家人則要求搬遷補償金額須在同區域購買到同樣面積的“港灣豪庭”甚至“擎天半島”等高級私人住宅。

　　至于“棕土”，發展局局長陳茂波則解釋，這些土地除了相當零散，難以整合外，更需要拆除、清理、修復，而且其中許多廢料回收業、汽車維修等行業，同樣涉及許多就業問題，要以此取代新區開發是“不現實”、“不可行”的。

　　囤地開發商成眾矢之的

　　另一方面，近年來越來越濃厚的仇視大型地產開發商的情緒，也成為新區開發的重大阻礙。

　　新界開發計劃籌劃已久，大多數精明的開發商都在過去數十年中不斷買入并囤積新界各地農民手中的地皮。同時，新區建設中政府也需要眾多私營力量一起加入土地開發，因此規定在擬開發的住宅區域擁有土地面積超過4000平方米，就可以獲準自行開發地皮。

　　有民間組織調查的資料顯示，被規劃到新區私人住宅用地的土地，超過20萬平方米將落入長江實業、恒基兆業、新鴻基地產、新世界發展等四大開發商的手中。政府業權調查文件則顯示，其中涉及逾130名土地的業主可以擁有自行開發權，也的確有大半屬于為數不多的大型地產財團，甚至一度傳出涉及土地開發的政府官員本身名下也持有相關區域的地皮，“利益輸送”、“官商勾結”因而成為了抗議人士的攻擊目標。

　　此外，新界東北開發計劃也涉及仍在討論中的內地“自由行”邊境購物城、新的蓮塘口岸計劃，有部分人擔憂當地最終會成為內地人不用簽證就可以進入的“特區之特區”，令新界北承擔過多游客壓力。同時與任何新區開發一樣，該計劃還需要處理原居村民遷移安置、賠償、租戶利益損失索償等等細節。可以說，面對如此復雜多重的經濟利益矛盾，開發計劃要想平靜地展開確實并非易事。

　　然而，對于過去十年來缺地情況越來越嚴峻的香港，新開發計劃已經不能再無限期擱置下去。更加令人憂慮的則是，新界東北開發爭議，似乎僅僅是政府對于各方紛爭協調能力欠缺的一個縮影。無數相似的爭議與紛爭，正困擾著香港大批基建項目的推進，大到如與內地聯結的高鐵，小則瑪麗醫院的重建項目，幾乎都難以按計劃展開。

　　這也無疑讓普羅市民眼中香港的前景越發模糊混亂，常常陷入失去方向感的焦慮之中。臺灣空軍退役上將夏瀛洲最近曾用一連串流行語點評臺灣各種自相矛盾的現狀，成為網上流行的段子：資金流出去叫“掏空臺灣”，資金流進來叫“買下臺灣”；人才走出去叫“人才外流”，人才走進來叫“木馬屠城”；要買得起房，又不要都市更新；要經濟發展，又不要服貿協議；欺負警察，又想要警察保護……

　　很難不注意到，最熱衷于將這個段子轉發到手機社交網絡的，幾乎都是身在香港的朋友。

　　(本文作者介紹：北大畢業后赴港留學，任職多年，貼身體驗國際金融中心枯榮動蕩。)

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