文/意見領袖專欄作家 周天勇
如果改革收取房地產稅，則可能還是要再麻煩修改有關法律一次，住宅到期自動無償續期，并應當停止和廢除土地出讓金財政，避免對自然人和法人雙重征稅收金。土地部門再不應該以還要再出讓，想方設法保留土地出讓金，來干預和阻礙房地產稅改革。
筆者按：國民經濟運行和增長，從系統分析的視角看，是一個經濟體各部位相互聯系和耦合的變動過程。除了新冠疫情這樣突發性的沖擊之外，中國經濟體深層次流動循環中的梗阻和失衡，是造成國民經濟就業崗位不足、農民收入低下、消費需求不振、工業生產過剩、資產價格泡沫、貨幣發行過多、金融風險升高、增長速度下行等諸問題的深層次原因。筆者認為，討論解決之道，不能頭疼醫頭、腳痛治腳，應當從系統、結點、流動和循的思維去認識問題，并提出對癥化解、疏通循環、統籌協調的對策方案。今天發表之十二。
雖然城鎮中現有的大量土地不是從農村等價征收拿來的，但是，城鎮土地和房屋，本身已經不再是實物分配，而是被極端地資產化和貨幣化了。其進一步深化改革聚焦在三個問題上一是目前擁有法人使用財產權的土地，如果需要再配置，是繼續由有關土地部門收回再重新招拍掛，還是由法人在二級市場上交易？二是居民住宅和企業土地使用年限到期后，如何續期，是不是還要交土地出讓金，才能繼續居住和經營？三是與房地有關的財政收入，是還是從農村非常低價格拿地，再高價出讓的出讓金，還是以絕大多數國家和地區一樣，收取房地產稅？筆者認為，深化改革有以下內容。
1． 進一步明確法人和自然人土地使用財產權。城鎮土地所有制結構為：土地最終所有權歸國家，已經出讓給法人和自然人的土地，使用財產權歸法人和自然人擁有。目前已經建成和正在建設的城鎮住宅小區，土地使用財產權公共部分為小區居民共同所有，與住宅聯系的部分為每個住戶分割所擁有，房屋不動產證中應當對小區共有土地分割到居民、住宅樓中每戶居民土地分割等權屬有所說明。
2． 為了落實有恒產才有投資創業置業的恒心，應當大力度地延長土地的使用年期。居民住宅和企業用地可有兩種方案，一是延長土地使用年期：經營性土地300年，住宅用地500年；二是維持目前的土地40年到70年的長期租賃制。對于這兩種方案，地政府可以自由選擇，居民也可以自由選擇。但是，不能一個地區兩制并存。
3． 城鎮存量土地，從政府計劃分配，改革為放開二級交易市場配置。使用財產權土地，不再由有關部門收回，而是放開土地二級交易，由市場配置土地。城市中工業、商業和改制性事業擁有的閑置土地，不再交回土地部門，一律到二級市場上交易，用途可以由規劃部按照區位進行調整，政府收土地交易稅即可。法人和自然人擁有的房屋、廠房、寫字間等等，均在二級市場交易。
4． 如果土地使用年期是40年到70年，財政則應當以收取土地出讓金為選項。城鎮土地是國家的，不是法人和自然人的。出讓金是國有土地，長期租給居民和企業使用，按照不同的年期，收取一次性租金（高低可以討論），我認為這天經地義，是合理的。政府已經按照約期協議出讓的土地，如果有到期后不自動無償續期的土地和房屋，除了政府補貼和低價供應的土地外，出讓金由有關土地部門負責定收，交財政部門。從法理上講，對于已經收取出讓金的土地和房屋，不應當再以自然人的法人所有資產（其實是租用）來征稅。因對使用土地已經一次性交了出讓期租金，財稅部門不應該再以改革之名，征收房產和其他稅收，也就是不應當對法人和自然人雙重收金征稅。應該等到房屋土地長期租用40或70年到期時，再由有關土地部門制定規則，再出讓一次土地給居民和企業，再收一次土地出讓金。可以40年和70年不等，循環往復，國家可以千千萬萬年中多次出售土地租期。但是由政府土地部門執行，財稅部門不得干預和插手。
5． 如果要推進征收房地產稅改革，則住宅和經營性土地使用年期應當分別延長到300年和500年。現在也在討論房地產稅改革。但是凡事要講個理。我覺得，如果對法人和自然人使用的土地和房屋年期予以足夠的延長，則法人和自然人使用的國有土地，實際發生了從租賃不動產到擁有不動產的變化。因此，可由財稅部門制定開征房地產稅的改革，對商業和住宅實行不同的稅率，對第一套居住用房屋豁免，其他多套住宅按照單一稅率普遍征收。但對已經交納高額出讓金的自然人和法人，應當予以退金。如果改革收取房地產稅，則可能還是要再麻煩修改有關法律一次，住宅到期自動無償續期，并應當停止和廢除土地出讓金財政，避免對自然人和法人雙重征稅收金。土地部門再不應該以還要再出讓，想方設法保留土地出讓金，來干預和阻礙房地產稅改革。
6． 城鎮劃撥和低價土地評估進入企業資產。國有企業原有的劃撥和低價出讓的土地，可以按照市價評估，與建筑物不能分開的，計入固定資產；土地與建筑物能夠分開的，計入無形資產。以補充國有企業的資本金，進一步降低企業的負債率。
7． 盤活特殊系統和企業土地的改革。鐵路沿線站點、空港水港周邊、油田、礦山，包括移交和集中的原軍事等土地，可以二級交易，也可以土地折資入帳，并且出售土地，或者招標開發，以盤活土地。
8． 政府事業土地房屋資產專營。政府和事業各部門和單位，行政和事業多余的土地、樓層和房屋等，專門成立中央和地方國有不動產管理公司，進行出租經營，經營收入上交中央和地方財政。防止部門和單位出租私設小金庫，成為單位福利，甚至租賃貪腐，也避免閑置浪費。
9． 利用土地房屋資產推進國企和事業轉型改革。國有企業和國有事業單位進行混合所有制和轉制改革的，特別是事業轉企業的，需要安置職工的，可以將土地和房屋折資留為改革成本，或者補償職工，或者并鼓勵以土地房屋為本，形成新的公司，創業經營。
10． 鼓勵不動產的雙向交易置換，促進城鄉間各類經濟因素的雙向流動。一方面，城鎮退休、歇業、養老等城鎮居民，愿意到農村居住和創業的，鼓勵他們村鎮購買土地、宅院和房屋，興辦家庭農場和其他創業；另一方面，也鼓勵農村宅院房屋閑置，已經進入城鎮工作的移民，交易農村的不動產獲得收入，到城鎮中買房創業。實現人口、消費、勞動力、資金、土地和房屋的城鄉雙向流動和置換。
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(本文作者介紹：東北財經大學國民經濟工程實驗室主任)
責任編輯：潘翹楚
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