文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 管清友[微博]

　　過去的政策有些跑偏，明明庫存很高，需求不足，卻還要千方百計增加住房供應。去年上半年籌建完畢的國開行住宅金融事業部，是用來支持保障房供應的，也在著重增加供給，可能進一步惡化供需失衡，而國家住房銀行則能真正激發需求，消化庫存。

樓市庫存沒消化反而繼續惡化

　　國家統計局數據顯示，1-11月全國房地產銷售面積和銷售額雙雙加速增長。房地產的火是一時的，現實依然壓力山大，庫存持續高企。

　　關鍵問題在于庫存太高，待售面積已經從去年底的6.2億平米上升到6.7億平米，而待售面積與月均銷售的比值也從去年底的6.0上升到6.3，庫存不僅沒有消化，反而在繼續惡化。

　　如果再考慮到近50億平米的在建面積，就可以理解地產商為何遲遲不開工、中央為何定調“化解房地產庫存”了。

　　從這一點來看，依然有必要繼續支持房地產。但過去的政策有些跑偏，明明庫存很高，需求不足，卻還要千方百計增加住房供應。去年上半年籌建完畢的國開行住宅金融事業部，是用來支持保障房供應的，也在著重增加供給，可能進一步惡化供需失衡，而國家住房銀行則能真正激發需求，消化庫存。

　　在進行政策支持時，應該是首套房需求＞二套改善型需求＞三套以上投機型需求。但過去很多時候是首套房的問題還沒解決，就反復出政策支持二套房。國家住房銀行的最大意義是通過嚴格的標準，降低合理購房需求的融資成本，尤其是無房者的首套購房需求，可以填補目前地產政策最大的一塊短板。

　　根據清華大學等機構的統計，40個大中城市平均住房自有率為78.6%，北上廣深四大一線城市墊底，其中上海市住房自有率僅為67.9%。也就是說，盡管戶均已經一套住房，但前期大量房產沉淀在炒房者手中，仍然有相當一部分人沒有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。

　　而合理需求的主要瓶頸就是融資。雖然中央屢次降息又要求商業銀行降低利率，但目前房貸平均利率還是在5%以上，中國的住房貸款成本高的確是事實，其中關鍵在于我們的房貸沒有住房銀行的支持。

　　首先，住房銀行可以直接給購房者發放低成本的貸款或者給購房者擔保增信，比如德國的住房儲蓄銀行。

　　其次，住房銀行可以通過購買商業銀行的房貸資產，解決商業銀行因為期限長、流動性差而不愿意做房貸的問題，比如美國的兩房就是把商業銀行的房貸收進來，再發行MBS。

　　而中國目前的銀行放貸后無法轉售只能持有，銀行自然沒有動力去把錢這么長期限、低收益、占信貸額度、計提風險資本的資產上。

　　既然銀行貸款利率高，有人可能會說公積金貸款利率低，可以選擇利用公積金貸款買房。但隨著近年來公積金制度漏洞的逐漸暴露，公積金應有的作用在不斷被弱化。

　　住房公積金已經開始出現收支缺口，必須加快改革，通過組建國家住房銀行拓展負債和收入來源，同時拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。

　　住房公積金也是亟待盤活的一個重要的存量資金池。但在目前的體制下，住房公積金中心沒有“總行”，很難統一管理，如果改組成國家住房銀行，就可以按照金融機構的標準和模式來運作，這些資金完全可以進入債市，股市也可適當配置。

　　而如果設立國家住房銀行，則可以在公積金中心的基礎上改建，原有的機構、人員和資金都可以無縫連接。2015年住房公積金的支出已經開始超過收入，余額已經開始出現下降，未來壓力會越來越大，必須通過改組成國家住房銀行，開辟新的收入和負債來源，更好的發揮支持住房融資的作用。

　　從居民部門杠桿率來看，居民部門的資產負債表相對健康，住房貸款的潛在違約風險很小。根據BIS的數據，2015年中國居民杠桿率僅為37%，也遠低于同期美國的65.9%和日本的77.1%，更遠低于2007年美國次貸危機時的95.5%，有很強的的安全邊際。

　　因此，在國家住房銀行這件事情上，現在有一萬個理由要改革，而且也有條件改革，以此推斷，未來國家住房銀行的落地不會太遙遠。

　　(本文作者介紹：民生證券研究院院長)