文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 張鵬

　　政府鼓勵房地產商適當降低商品住房價格，這種“鼓勵”是否必要和有效值得商榷。房地產商拿地及相關稅費的成本占房價的相當大一部分，主動降價的空間和積極性可能都不大。如果房地產市場能夠自我調節達到降價的目的，又何須政府出面干預房價？

政府“鼓勵”降房價有用嗎？

　　過去十幾年來，房地產行業高歌猛進，是我國國民經濟的重要支柱產業之一。如今，這條柱子的高庫存已經成了一個非常嚴重的問題，在三、四線中小城市尤為突出。去年底的中央城市工作會議指出，2016年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存，并且鼓勵房地產商適當降低商品住房價格。當然，高庫存只是一個數量的維度，還存在房價泡沫問題，質量和安全問題在一些地方也不鮮見。

　　房地產高庫存目前作為一個相對突出的問題，可以說標志著我國房地產市場結束繁榮發展的“黃金時代”。實際上，這是由現行農村征地制度、土地“招拍掛”制度、銀行融資成本過高、房地產交易稅費繁多等一系列制度安排(可以稱之為“舊紅利”)帶來的高投資、高房價的必然結果，也是我國地方政府區域競爭的發展機制和格局的典型反映。你賣地我也賣地，你搞房地產我也搞房地產，大家一哄而上，投資過熱量變到質變，就會產生房價泡沫和高庫存。日子最難過的不是地方政府，而是高價拿地蓋房子還沒賣出去的房地產企業，這跟糧食豐收谷賤傷農是同一個道理。

　　有觀點認為，鼓勵農民工市民化以及從政策上對流動性進行“松綁”等手段均可成為房地產去庫存的有效途徑。確實，我國城市化進程還遠沒有完成，農民工市民化看上去是一個不錯的選項。但是，寄望于“農民工市民化+貨幣政策支持”依然是一招險棋，無論是道德還是經濟上都不應讓農民工為目前商品房的房價泡沫和高庫存接盤“埋單”，否則有可能爆發美國次貸危機式的經濟危機。

　　首先，農民工市民化進程可以釋放一部分此前被人為抑制的購房需求，但受傳統經濟下行、農業增收困難影響，農民工等低收入群體感受到的失業收入減少的邊際效應最大。如果他們收入積累乏力或收入預期不穩，也未必有此時購房的意愿和能力。

　　其次，即便為農民工提供必要的金融政策或財政補貼支持，這也只是一種相對高房價效用有限的支持姿態，不可能短時間解決大面積的高庫存問題。由于房地產的財富效應殆盡，如果未來房價走跌，加之低收入者的信用較差，按揭貸款拖欠和違約的問題遲早會大面積浮出水面，切不可重蹈美國次貸危機的覆轍。

　　再次，政府鼓勵房地產商適當降低商品住房價格，這種“鼓勵”是否必要和有效值得商榷。房地產商拿地及相關稅費的成本占房價的相當大一部分，主動降價的空間和積極性可能都不大。如果房地產市場能夠自我調節達到降價的目的，又何須政府出面干預房價？

　　筆者認為，房地產去庫存將是一個長期的痛苦的過程，局部泡沫破滅或不可避免。如果通過農民工市民化去房地產高庫存，還需要政府決策層盡快有更多積極有效的“供給側”發力。改革戶籍、土地“招拍掛”等制度，降稅降費自不必說，目前仍然存在多方面影響農民提高收入的制度性障礙更應著力及早破解，農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革盡管已經開始試點但尚未完全鋪開。

　　如果廣大農民的承包地、宅基地、集體經營性用地可以變成資本繼而獲得更多的財產性收入，各地去房地產高庫存的基礎將普遍更為堅實。顯然，如果土地改革沒有產生較大成效，那么房地產去庫存就基礎不牢、言之尚早，房地產行業也就將成為一把長期高懸的制約中國經濟發展的達摩克利斯之劍。

　　(本文作者介紹：供職于陽光私募行業，清華MBA校友。)

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