文/新浪財經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　近期，隨著中國股市持續(xù)反彈，一個聲音越來越強(qiáng)烈：賣房炒股！在股熱房冷的背景下，“賣房炒股論”頗具煽動性和誘惑力。千萬民眾，心癢血熱。對一般百姓來說，果真是一個發(fā)財機(jī)會嗎？

“賣房炒股”沒想象的那么美

　　近期，隨著中國股市持續(xù)反彈，一個聲音越來越強(qiáng)烈：賣房炒股！與此同時，全國房價仍在下跌，9月以來，70城房價指數(shù)同比總體由漲轉(zhuǎn)跌，也即全國大部分城市的房價已經(jīng)回到了去年9月前后。在股熱房冷的背景下，“賣房炒股論”頗具煽動性和誘惑力。千萬民眾，心癢血熱。對一般百姓來說，果真是一個發(fā)財機(jī)會嗎？

　　其實(shí)，在過去的十多年，每當(dāng)股市上漲一段時間后，就有類似的聲音發(fā)出，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。但真按此操作，最終結(jié)局美滿者，估計只是極少數(shù)。最典型的要算2007年，上證指數(shù)沖高歷史高點(diǎn)6124的前后幾個月(10月前后)，如果賣房買股，則其后熊途漫漫，不知套慘多少散戶。

　　再舉一例。2012年9月，北京某投資機(jī)構(gòu)總裁在微博上說“我個人用行動來回答：我已經(jīng)把自己的房子賣了，等在那里買股票型產(chǎn)品；我向最好的朋友們強(qiáng)烈建議，現(xiàn)在賣房子，未來買股票。”這一公開言論，引發(fā)眾多網(wǎng)友圍觀，新聞媒體也跟風(fēng)炒作。

　　后來的事實(shí)是，2012年12月至2013年2月，上證指數(shù)上漲了二成，其后繼續(xù)回落，并重歸2000點(diǎn)低位。而2014年初相比2012年年中，北京市區(qū)多數(shù)房屋價格應(yīng)上漲四成左右。除非當(dāng)時買的是創(chuàng)業(yè)板，倒真大漲150%，但又有多少散戶敢于追高大漲的小盤股呢？

　　首先，需要搞清楚一點(diǎn)，股市和樓市之間是“蹺蹺板”的關(guān)系嗎？如果在房價下跌的同時，股價卻是上漲的。那么，賣房炒房，具有相當(dāng)大的合理性。如果二者是同向同步變化的，同步上漲或同步下跌，則賣房炒股的可操作性就較差。當(dāng)然，如果未來一年股價上漲100%，而房價只能上漲10%，則賣房買股也具有一定的可行性。

　　不妨先看美國規(guī)律。美國股市和樓市具有較高的關(guān)聯(lián)度，主要表現(xiàn)為大周期變化上的一致性。1991年開始，美國樓市和股市穩(wěn)定上升，2000年3月納斯達(dá)克[微博]股價泡沫開始破裂，道瓊斯工業(yè)指數(shù)開始高位盤整，房價指數(shù)增幅則直到2001年2月才達(dá)高位，其后皆回落，2002年觸底反彈，二者基本同步。

　　房價高點(diǎn)出現(xiàn)于2006年6月，道指于2007年10月觸頂下滑。2009年3月前后，二者同步持續(xù)小幅反彈。值得一提的是，2010年9月之后，道指震蕩上行，而房價指數(shù)卻盤整下滑。說明那時美國樓市去泡沫化的過程非常艱難，這也是對本世紀(jì)的樓市超級牛市的校正。

　　完成“W”形筑底后，從2012年開始，美國房價真正進(jìn)入上行通道，與股市共舞。美國20城房價指數(shù)，2012年1月見底，最低點(diǎn)為134點(diǎn)，相比2006年峰值下跌27%。其后步入上行通道，2014年6月達(dá)166點(diǎn)，相比谷值上漲24%。但相比2006年歷史峰值，仍下跌10%！而道指2014年11月相比2009年初的谷值，上漲178%。

　　日本的股市與樓市，同樣大體同步，關(guān)聯(lián)度較高，只是后者波動的頻率慢于前者。從全球史上最大泡沫破滅來看，日經(jīng)股指于1989年底達(dá)到最高點(diǎn)，而地價指數(shù)1991年才見頂。1991年9月開始，地價持續(xù)下跌了15年，2006年6月開始曾有波反彈，2007年6月增幅觸頂。而股市1990年開始大跌，熊途漫漫，其中2005年7月曾出現(xiàn)一輪反彈，也是2007年6月到頂。

　　香港股市與樓市相關(guān)度非常高，比美國還要密切。回顧近10年，2003年4月，恒生指數(shù)觸底，8月房價觸底；2007年10月，股價創(chuàng)歷史新高，2008年6月，房價也達(dá)高點(diǎn)，不過離1997年歷史峰值仍然下跌了27%。

　　可見，香港股市領(lǐng)先樓市約4個月左右。值得一提的是，2009年9月后，香港房價持續(xù)上漲，而股價則出現(xiàn)了大幅震蕩。2011年3月股價開始下跌，9月份房價指數(shù)也開始下跌，規(guī)律依舊存在。2012年恒指開始振蕩上行，至2014年9月最高達(dá)25362點(diǎn)，略超2009年高點(diǎn)，相比2011年10月低點(diǎn)上漲了56%。而房價亦從2012年初開始重新上漲，至2014年9月，又上漲了48%。

　　我國大陸地區(qū)。2005年之前，由于我國樓市(市場化初期幾年)和股市(股改之前)皆比較特殊，所以二者關(guān)聯(lián)度不高。2005年之后至2011年，股市和樓市呈正相關(guān)。

　　2005年股價下跌，70城房價漲幅縮小。2006年房價漲幅盤整，股價上漲。2007年房價大漲，環(huán)比漲幅9月見頂，股價大漲上證指數(shù)10月達(dá)到6124點(diǎn)歷史高點(diǎn)。2008年股價與房價同步回落。而2008年10月至2009年1月，上證指數(shù)在底部徘徊，此時房價下跌。其后股價與房價同步上漲。

　　2009年8月，上證指數(shù)見頂回落，12月房價環(huán)比增幅達(dá)1.5%的峰值，其后漲幅也趨于回落。2012年6月，房價環(huán)比止跌反彈，股市于12月突然急漲。2013年3月股價再度下跌，而恰恰也是3月，70城房價環(huán)比漲幅見頂。2014年7月上證指數(shù)開始上漲，而70城房價自5月開始環(huán)比下跌，8月環(huán)比跌見底，其后仍然下跌，但跌幅趨于收窄。

　　綜合上述國內(nèi)外歷史經(jīng)驗(yàn)，股市和樓市基本同向變化，雖然在先后順序和節(jié)奏上存在差異，但二者肯定不是“蹺蹺板”的關(guān)系！

　　實(shí)際上，就短期變化而言，有兩個重要因素同步影響著股市和樓市，比較重要的是貨幣政策與流動性，其次是宏觀經(jīng)濟(jì)。不妨回顧一下，在股市明顯上漲的2007年、2009年和近三四個月，都屬于流動性寬松時期。其中不同點(diǎn)是，2007年經(jīng)濟(jì)增幅很高，貨幣緊縮，但境外熱錢瘋狂流入，形勢更復(fù)雜些。2007和2009年樓市同步火爆。

　　今年以來，貨幣定向?qū)捤桑�不過商業(yè)銀行并不愿賣力的支持小微企業(yè)和三農(nóng)，導(dǎo)致定向?qū)捤珊筚Y金在金融體系中囤集，突出表現(xiàn)為：貨幣供應(yīng)增幅沒有擴(kuò)大(尤其是M1)，但銀行間市場利率卻顯著下滑。11月22日全面降息，標(biāo)志著貨幣由定向放水到全面放水，微刺激升級為中刺激，這直接導(dǎo)致了資金涌入股市。當(dāng)然，推升股市的另外一股更強(qiáng)的力量，是改革加速的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期。

　　貨幣放水，同樣有利于樓市，但三個因素制約了樓市快速反彈。其一，中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)強(qiáng)調(diào)由要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動，作為投資“三架馬車”重要組成部分，房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位趨降。

　　其二，2012-2013年這輪樓市反彈強(qiáng)度遠(yuǎn)超股市，2014年樓市注定需要降溫和調(diào)整，且應(yīng)弱于股市，但凡背離，總有回歸。同時，這是房地產(chǎn)短周期內(nèi)在規(guī)律的要求。

　　其三，今年以來貨幣定向?qū)捤桑�上半年卻并沒有惠及樓市，突出表現(xiàn)在個人房貸持續(xù)緊張，房貸利率不斷趨升。直至8月開始，房貸才趨于寬松，9月30日央四條出臺后，加速放松，首套房貸利率持續(xù)下滑。

　　所以，貨幣放松的利好，直至近二三個月才明顯浸透至房地產(chǎn)領(lǐng)域，于是10月全國主要城市的商品住宅成交量一躍而起，較9月大增二成多，11月成交量繼續(xù)保持高位。成交量先反彈，房價滯后幾個月也會隨之反彈。于是，我們可以先看到8月份全國70城房價指數(shù)環(huán)比跌幅見底。下一步，只需觀察何時由跌轉(zhuǎn)漲。明年二季度可能性較大。

　　股市與樓市同向變化的歷史規(guī)律依然有效。只不過，這次股市反彈的時點(diǎn)，明顯早于樓市幾個月。其中樓市又可分為兩個指標(biāo)看：量與價。其中，房價反彈較為滯后于股價反彈。但大城市住宅成交量9月就開始小幅反彈，10月明顯反彈，僅比股市反彈晚了二三個月。基本屬于正常時間范疇。展望明年，房價將穩(wěn)中有漲，但股價很難預(yù)測，沖高回落的可能性較大。

　　近日證監(jiān)會[微博]提示：新入市的中小投資者理性投資，尊重股市，牢記股市有風(fēng)險量力而行，不要被賣房炒股的言論誤導(dǎo)。總體上，我是贊成這一提醒的。股市漲后，房市也會漲。但股市跌后，房價卻不易跌。

　　近期股市很瘋，但別忘了，長期來看，中國散戶股民“七虧二平一賺”，絕大部分散戶從股市中賺不到錢，主要是“貪婪與恐懼”的人性弱點(diǎn)使然。現(xiàn)在沖進(jìn)股市，即便是明年上證指數(shù)能沖高到5000點(diǎn)(注意，這是假設(shè))，再過兩年回頭一看，新被套者又是一大批。而三年后多數(shù)城市的房價肯定比現(xiàn)在高(我仍堅持：中國房價整體上基本無泡沫，至少未來五年不會大跌)，尤其是一線城市和部分二線城市。

　　當(dāng)然，從結(jié)構(gòu)上分析，考慮到當(dāng)前及未來兩三年，庫存壓力較大的三四五線城市，房價難有明顯上漲，在這些城市擁有多套房屋的人，也可以考慮適當(dāng)賣掉一兩套房產(chǎn)，購買股票型基金(將錢交給基金經(jīng)理間接投資股票，避免個人亂買亂賣)，明年后年再視股市走勢而決定繼續(xù)持有還是退出。而一線城市和多數(shù)二線城市，以及多數(shù)城市的自住者，沒必要參與“賣房炒股”的高風(fēng)險游戲。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺財經(jīng)評論員)

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