文/新浪財經華南站記者 王茜
黑色套裙、淺藍色西服，出現在鏡頭前的宋廣菊干練中不失優雅。她帶領的保利地產，無論是在房地產業急速擴張的過去，還是全行業增速持續下滑的當下，都始終保持穩健發展，占據前列。
保利宋廣菊:養老地產找到真正的出路需政府支持新浪財經獨家對話保利地產[微博]董事長宋廣菊，探討保利養老地產如何在成本高、盈利難的行業困境中突出重圍，以及在限購限貸放松之下，房市應對之策及未來展望。
談及對保利具有戰略意義的養老地產，宋廣菊介紹了保利建立的微利盈利模式，她同時大膽建言政府對養老所免地價，對于單純養老社區，至少給予保障房地價待遇。她希望國家能盡快推進REITs開放，讓養老地產有機會在公開市場獲取低成本資金。
對于房地產未來，宋廣菊認為高速增長的時代已經過去，將來加強對人的服務是行業方向。她同時指出，當前國家種種房產政策，是看到了房地產行業庫存量大，這不意味著房企可以盲目樂觀，盲目提價。她也透露保利地產今后持“審慎樂觀”的拿地態度。
打造“三位一體”養老模式 養老地產應享受保障房待遇
養老地產是保利地產今年的“重頭戲”。在去年底的新聞發布會及今年10月的2014年中國國際老齡產業鏈高峰論壇上，宋廣菊多次表示，保利地產將全產業鏈進入養老產業，打造由居家養老、社區養老和機構養老“三位一體”的中國式養老模式。
目前，保利地產已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規劃及在建7個養老地產項目，其中北京“和熹會”、上海西塘越項目已正式運營，保利地產廣州心語花園社區型試點養老項目也于近日落地入市。
未來五到十年內，保利地產將完成已建社區的適老配套改造，在新建社區全面推行適老建設標準，并在保利社區中提供“五助”服務，建成50家“和熹會”養老品牌連鎖機構。
不過，養老地產在業內也稱得上是塊“燙手山芋”。雖然近年來國內多家大型房企包括保利、萬科、綠城、遠洋、首創、花樣年在內均已陸續著手開發養老地產項目，但是其成本高，盈利難的問題一直未得解決。
對此，宋廣菊沒有否認。
“現階段，站在商業地價的角度來講，(養老地產)肯定是虧本的。比如西山林語“和熹會”那塊地，按照現在的商業地價拍，三萬每平方米是要的。那我拿出兩萬(平方米)的建面，就是六個億。再按照4000元每平方米的裝修費，就是8000萬元。這就接近七個億了。除此之外，還有運營、人工等成本�！彼f。
宋廣菊介紹，作為保利地產產品和盈利模式方面的創新支點，保利養老地產建立了微利盈利模式。
如何理解微利盈利模式？
宋廣菊對新浪財經介紹，“我們(保利養老地產項目)會建立一個運營機構，也就是服務管理機構，通過服務收費來維持微利。“和熹會”就是這種模式，它目前有200位老人入住，今年已經實現了盈虧持平。我們的物業推進“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的“五助”定制服務，物業有組織的為社區的老人服務，收取費用來彌補成本。”
但通過服務收費只能獲取薄利，養老地產要找到真正的出路有賴于政府的支持�！拔覀兿Ｍ轿迥陜葒艺吣苡兴С�，一個土地政策，一個金融政策�！彼f。
“第一，我希望養老機構像幼兒園一樣，免地價。因為養老機構的建安、裝修以及設備投入非常大，比幼兒園的投入要大。國家對幼兒園可以免地價，為什么不能對老人院免地價呢？應該是養老所要免地價，對于單純養老社區，至少要享受保障房的制度，(養老地產的)地價是國家有標準，不能舉牌把它舉起來�！�
“如果地價能免的話，我做5到10個連鎖(項目)，肯定就有利潤出來。如果是從商業地價去做，那我只能做產品的示范。”
“同時，養老地產將來一定要打入資本市場，要拿到低成本的資金。現在銀行資金成本是非常高的，七、八個點，九、十個點(利率)，(成本)是回不來的。要在資本市場獲取低成本的資金，比如一、二點、二、三點(利率)的資金，才能真正地形成產業鏈條。如何打通資本市場？可以通過REITs上市，通過股權融資獲取低成本資金�！�
依照保利對養老地產的規劃，分為三個階段：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發、建設以及已有社區的適老配套改造； 中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現盈虧平衡；長期，用8-10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。
日前，央行[微博]、銀監會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，要“積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點”。這為房企釋放出了利好信號。
宋廣菊坦言，希望國家能夠盡快推進開放REITs。
“國內的商業地產、養老地產一直期待公開資本市場放開。相比IPO等其他融資方式，REITs更適合養老地產。”
借城鎮化建設服務人是房企未來 盲目提價不可取
放眼當前的房地產行業，市場增速放緩是不爭的事實。對此，宋廣菊指出，房地產行業的興衰直接受經濟大環境的影響。
“如果研究國內過去幾十年的數據，你會發現，房地產的發展趨勢和貨幣發展趨勢、經濟趨勢是高度一致的。實體經濟增長從10%跌到7%的時候，地產也一定是按照這樣的趨勢在走�！�
宋廣菊表示，站在今天的尺點上來看，中國經濟維持7%的經濟增速，中國經濟列車在放慢速度，未來房地產保持高速增長的可能性變小了。但她相信行業未來一定是增長的，因為這個市場是發展的，城鎮化建設需要房地產企業服務。
“我們發現，比照發達國家來看，中國的城鎮化建設還是屬于落后的。城鎮化的建設依附于人，作為地產企業，在城鎮化的推進過程中，加大對人的服務，包括相關行業的建設，就能獲得發展。所以，我對未來持樂觀態度�！�
近來國家“救市”的信號愈發清晰，先是全國30多城市陸續取消限購政策，再是新推出的房貸政策規定對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭執行首套房貸款政策。
對此，宋廣菊認為，當前國家有意放開限購限貸，是看到了房地產行業庫存量大，這不意味著房企可以盲目提價。
“國家之所以政策做些支持，是因為看到房地產和煤炭、鋼鐵等其他行業一樣，現在庫存量比較大。對此，房地產企業應該是視勢而為，不要盲目樂觀，不要盲目提價。還是要尊重事實，配合國家政策�！�
保利堅持房地產主業 探索產業衍生領域
對于保利地產本身，宋廣菊更是強調她對企業發展的信心。
“從保利地產本身來講，我們定位是一個專業化的企業。我個人認為，除了大環境對保利地產的整個增長趨勢造成影響以外，保利地產還是保持沿專業化道路繼續前進的趨勢，無論現在還是未來。保利地產堅信自己未來仍然會位于中國房地產行業的前列�！彼f。
宋廣菊此前曾表示，“十二”五期間，保利地產仍將自己定位成一個成長型企業，未來保持每年經營業績20%-30%的增長。
對于這一表態，她告訴新浪財經，當年這么說，是因為預測了中國房地產市場的發展，并考慮到了公司本身的資源和戰略布局。
“這是我在2011年的股東大會上說，花3-5年的時間再造一個保利地產。要實現這個目標，5年就需要每年20%的增速，3年要30%的增速。實際上，我們2011、2012和2013年的增速差不多都是30%，也就是提前再造了一個保利地產。”
雖然對行業增長有信心，但新浪財經統計發現，保利地產年初至今拿地趨于謹慎。上半年土地投資金額216億，占銷售金額的比例為33%，遠低于去年全年的45%。
對此，宋廣菊解釋稱，因為今年上半年經濟宏觀和微觀情況都不是很確定，所以保利地產拿地稍微謹慎點。對于未來土地市場，她個人覺得是審慎樂觀。
房地產市場告別高速增長，除了等待國家“救市”，許多房企也在另謀它法“自救”。包括萬達[微博]、萬科、恒大在內的房企就試圖通過多元化跨領域發展創建新的盈利點，以恒大為例，已經進入礦泉水、糧油、能源和醫療等行業。
作為行業標桿企業之一，保利地產未來是否有這方面的打算？是否會借當前正在大力推廣的養老地產進入醫療行業？
對此，宋廣菊的答案是否定的。
“如果恒大能成功的話，我認為，是非常好的一種嘗試。但是保利地產有所不同，我們的母公司保利集團本身是一家多元化的企業，除地產外，有貿易、民用爆破、文化、科技等各個業務領域�！�
“而我們的定位是相關多元化，還是立足于主業地產，對產業衍生領域，包括養老地產、建筑、裝修在內進行探索�！�
她進一步透露，養老地產方面，保利地產主要是整合醫療資源，而不是介入醫療行業。
除了多元化，房地產行業近來另一個趨勢是與互聯網的融合加快。今年8月25日，萬科攜手阿里推出“淘寶上花多少，買房就能省多少”活動。四日之后，萬達與百度[微博]、騰訊宣布共同出資在香港注冊成立萬達電子商務公司。業內開始熱議開發商營銷升級，互聯網賣房時代洶涌來臨。
不過，對于互聯網，宋廣菊持有不同的觀點。
她在今年4月的保利地產業績說明會上就表示，互聯網對房地產開放影響不大。而在本次對話中，即便談及已經有兩大房企巨頭進軍互聯網，這位商界巾幗仍然表現出了她堅定主見的一面。
“我還是堅持我的觀點�；ヂ摼W只是一種工具和平臺，不能替代房地產開發�！�
(本文作者介紹：供職新浪財經，專注華南地區上市企業報道，畢業于香港浸會大學傳理學院，財經新聞方向。)
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