文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　　　值得注意的是，房地產(chǎn)軟著陸并不是一道簡單的命題，從上世紀(jì)90年代的日本政府，到美國的小布什和奧巴馬政府，迪拜、希臘政府，都嘗試過軟著陸的方式，最終都以失敗告終，化解危機(jī)的獨(dú)特中國模式在哪？

救樓市目的應(yīng)是讓市場軟著陸

　　9月30日， 央行[微博]發(fā)布文松綁首套房認(rèn)定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　趕在黃金周前一天，貨幣政策對房地產(chǎn)市場施行大劑量“定向?qū)捤伞保�令各方大感意外，顯然這是精心謀劃審慎決策的結(jié)果。認(rèn)貸不認(rèn)房，只要以前房貸還清，再買都按首套認(rèn)定，針對外地人的限貸也取消。此外，央行鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券，定向投放房貸。輿論普遍認(rèn)為，央行此次救市的政策力度不亞于2008年。

　　此次房地產(chǎn)的強(qiáng)力救市，首先是宏觀經(jīng)濟(jì)和財(cái)政數(shù)據(jù)不振倒逼出來的。財(cái)政部信息顯示，8月份全國財(cái)政收入同比僅增長6.1%，地方本級財(cái)政收入更是連續(xù)兩年同比增長降至個位數(shù)，2013年的數(shù)字是6.5%，2014年是6.6%，連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海地區(qū)，月度累計(jì)財(cái)政收入增速呈逐月回落趨勢。財(cái)政的剛性支出不斷加碼，而收入銳減。

　　加上經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)猶在，特別是房地產(chǎn)銷售還比呈現(xiàn)斷崖式下跌，房地產(chǎn)投資繼續(xù)放緩，土地大量流拍，患上房地產(chǎn)依賴癥的地方政府叫苦連天，層層倒逼的結(jié)果，被迫開打一場“房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”。當(dāng)前形勢下，庫存居高不下，鬼城層出不窮，希望管理層救市是出于軟著陸的良好愿望，讓市場回歸新常態(tài)，而不是讓市場再度飆狂，不是讓房地產(chǎn)成為有些人鼓吹的“日不落產(chǎn)業(yè)”，更不能陷入“只有房地產(chǎn)才能救中國”的迷思中。

　　面對“三期疊加”——經(jīng)濟(jì)增速的換擋期、轉(zhuǎn)型升級的陣痛期、前期政策的消化期，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，面臨諸多新拐點(diǎn)、新常態(tài)的中國經(jīng)濟(jì)，結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛加大，特別是產(chǎn)能過剩伴以需求端的疲弱。

　　房地產(chǎn)由于長期過度開發(fā)、過度投資，市場飽和度不斷加大，大批鬼城驚現(xiàn)高鐵沿線，加大了經(jīng)濟(jì)金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長，行業(yè)跨度大，涉及面廣，特別是它在供應(yīng)和需求端都能借助金融工具，產(chǎn)生巨大的杠桿效應(yīng)。因此房地產(chǎn)是否健康發(fā)展對經(jīng)濟(jì)平衡健康發(fā)展影響深遠(yuǎn)。

　　2008年以來，房地產(chǎn)對GDP的綜合貢獻(xiàn)度達(dá)到2.5個百分點(diǎn)，其在固定資產(chǎn)投資和國內(nèi)生產(chǎn)總值的占比都舉足輕重，因此激活房地產(chǎn)往往是拉動國內(nèi)需求的重要組成部分，至少短期容易立桿見影。

　　在宏觀調(diào)控中，中央銀行在走平衡木，不斷把握政策調(diào)節(jié)的力度、節(jié)奏和時(shí)機(jī)，適時(shí)微調(diào)是央行的天職。如果貨幣政策過于僵硬，教條式地理解改革優(yōu)先，調(diào)一次準(zhǔn)備金或者降息都畏首畏尾，怕?lián)�上“對改革沒有信心”的罪名，勢必會落入“機(jī)制性收縮”的陷阱，而一旦進(jìn)入這個螺旋式“機(jī)制性收縮”陷阱中，各種問題則沒完沒了，難以招架。

　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)的權(quán)重過大，如果出現(xiàn)像2008年的中國股市那樣的硬著陸的話，極易釀就系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，形成惡性循環(huán)和風(fēng)險(xiǎn)迭加，結(jié)果殊難預(yù)料。如果因此而犯下歷史性錯誤，那會讓幾十年改革的成果付之東流，人民的財(cái)富融蒸發(fā)耗散化為烏有。

　　黃金周打響中國的房地產(chǎn)救市的“保衛(wèi)戰(zhàn)”，效果究竟如何，恐難樂觀。因?yàn)椋�房地產(chǎn)市場大范圍的投資投機(jī)潮已經(jīng)退去，結(jié)構(gòu)性泡沫嚴(yán)重的市場，靠剛需填充不了泡沫。而在一個預(yù)期改變的下跌市況中，預(yù)期一旦形成則難以逆轉(zhuǎn)，雖會出現(xiàn)脈沖式反彈，但理性人會把每一次反彈作為退場的良機(jī)，市場最終會進(jìn)入螺旋式下跌通道。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)軟著陸并不是一道簡單的命題，從上世紀(jì)90年代的日本政府，到美國的小布什和奧巴馬政府，迪拜、希臘政府，都嘗試過軟著陸的方式，最終都以失敗告終，化解危機(jī)的獨(dú)特中國模式在哪里？

　　中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模已與美國相當(dāng)，但民眾資產(chǎn)配置的結(jié)構(gòu)不同，金融資產(chǎn)占美國家庭總資產(chǎn)的72%，所以標(biāo)準(zhǔn)普爾迭創(chuàng)新高，美聯(lián)儲仍然要量化寬松維持其繁榮。房產(chǎn)占中國家庭總資產(chǎn)的74%，房地產(chǎn)的風(fēng)吹草動都牽動著政府敏感的神經(jīng)，稍有下滑就要從“百寶箱”里操出家伙，因?yàn)榇蠹叶蓟忌狭朔康禺a(chǎn)依賴癥。美國經(jīng)濟(jì)高度金融化，而中國經(jīng)濟(jì)高度房地產(chǎn)化，2008年，次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國通過三輪量化寬松先救股市，把道指從7000點(diǎn)拉回到萬點(diǎn)以上，現(xiàn)在已站在17000點(diǎn)之巔，巨大的財(cái)富效應(yīng)支撐內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)很快就走出來了。而現(xiàn)在面對經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的速度和財(cái)政收入下滑，我們似乎只有一個辦法見效最快，那就是重操舊業(yè)——放水救房地產(chǎn)。

　　短期看，經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入或可在四季度回升，但前者通過資本市場推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)回升，而后者則可能繼續(xù)吹大房地產(chǎn)泡沫，更多的空置量和鬼城會出現(xiàn)，甚至誤入“只有房地產(chǎn)才能救中國”的歧途，實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能會更加困難，結(jié)構(gòu)性問題更難緩解，如果理性偏好于先解決眼前的短期問題，中長期問題的累積下來可能更棘手、更無解。

　　中國經(jīng)濟(jì)何時(shí)能有一次真正意義上的浴火重生和鳳凰涅槃，看來還要再等待，必須繞過GDP崇拜和房地產(chǎn)依賴這兩道坎。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財(cái)經(jīng)專欄作家，報(bào)人。)

　　本文為作者獨(dú)家授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)使用，請勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點(diǎn)。

（由新浪財(cái)經(jīng)主辦的“2014新浪金麒麟論壇”定于2014年11月22日在北京JW萬豪酒店召開，本屆論壇主題：變革與決策。聚焦改革深水期的中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與挑戰(zhàn)。 報(bào)名入口》》》 2015，決策下一步，等你來！）