文/同策咨詢研究部總監 張宏偉

　　為何開發商囤地現象屢禁不止？對于囤地的房企來講，有時候是因為政府規劃調整、動拆遷未完成、市場周期變化等原因帶來的被動囤地，有時候則是因為囤地背后蘊藏著巨大的經濟利益，主動囤地有意而為之。

房企囤地不分對錯只看利弊

　　對于開發企業來講，如果具備開工條件的閑置地塊不開發，有可能面臨地塊被收回或被定上“囤地”的罪名，那么，為何開發商囤地現象屢禁不止？

　　筆者（新浪財經意見領袖專欄作家張宏偉）認為，對于囤地的房企來講，有時候是因為政府規劃調整、動拆遷未完成、市場周期變化等原因帶來的被動囤地，有時候則是因為囤地背后蘊藏著巨大的經濟利益，主動囤地有意而為之，而《閑置土地處置辦法》等相關政策中國家要求收回閑置土地的政策在多數時候成為了一紙空文，或者房企的違法成本較低，也使房企對于囤地變本加厲，更加“名正言順”。

　　第一、按照相關政策，如果土地閑置兩年未開發，這些地塊都將面臨土地被收回的可能，但是，由于政府規劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發狀態。這也成為房企最為常見的被動“囤地”的理由之一。

　　第二、市場周期進入低谷期后，由于調控政策層面的繼續從緊，導致開發企業的資金面越來越緊張，部分企業要通過調整開工項目、放緩開發周期緩解企業資金面的壓力， 以應對市場的不確定性，此時，客觀上也為房企被動“囤地”的理由。

　　第三、標榜“高溢價”但很難實現“高溢價”的企業，由于拿地階段比較激進，導致面粉貴過面包，導致“地王”頻現，而這些地塊現在開發入市肯定會虧本，此時，房企不得不通過囤地等待開發時機。

　　有這么一類公司，公司定位于做高端精品，過去幾年一直號稱產品力較強，可以做“高溢價”，在拿地時候也不惜代價，頻頻拿“地王”，也號稱可以通過“高溢價”實現“地王”項目的收益。但是，在今年市場低迷期，“高溢價”就很難實現，同時，由于這類公司產品線偏高端，能夠購買得起高端產品的客戶往往被限購限貸，往往會導致“地王”樓盤成交不是很理想，難以實現溢價收益，甚至現在開發入市肯定還會虧本，此時，房企不得不通過囤地等待開發時機。

　　第四、從主動囤地的角度來說，房企玩“上市圈錢囤地”的資本游戲，本質上是不是開發商，是在做“倒地”生意。

　　總結過去經驗來看，“上市圈錢囤地”的資本游戲已經成為了不少房企的既定模式：上市融資后，用一大部分資金去買地；而圈到地之后，該房企會備受投資者追捧，股價隨之攀升；再融到資后，房企又將資金投入到土地市場，并且因有錢在手，不惜花重金買地。這樣的非理性“囤地”也推高了地價，地價的抬升則又會助長房價。擁有大量土地的上市房企還可以增發融資，圈更多的錢。這也是市場盛行的“地價股價對賭怪圈”，甚至部分房企只拿地不開發，本質上是不是開發商，是在做“倒地”生意，通過“倒地”賺取囤地過程中的溢價收益。

　　第五、算算經濟賬，如果囤地的成本低于地價上漲幅度，這時候才具有囤地價值，房企會主動囤地。

　　眾所周知，當前銀行5年期以上貸款利率6.55%，但是對于房企來講，很難直接獲得這么低成本的融資，即使從銀行獲得貸款，平均融資成本也會在10%左右；從信托渠道來看，房企的普遍融資成本也在15%左右，部分房企有可能會在18-20%，甚至更高；海外的融資成本雖然在5-6%左右，成本較低，但是這并非主流融資渠道，也不是所有房企都能夠獲得的。綜合主流融資渠道融資成本，平均融資成本大致會在10-15%之間。

　　筆者（新浪財經意見領袖專欄作家張宏偉）認為，對于房企來講，如果地價每年上漲的幅度超過10-15%，那么基本就可以覆蓋其由于囤地帶來的10-15%的融資成本，地價每年上漲超過10-15%多少，對于囤地的房企來講就等于賺了多少。反之，如果地價上漲幅度沒有高于10-15%，房企勢必想方設法降低融資成本，以降低市場運營風險。

　　第六、房企通過與政府協商，低成本拿下大規模土地，啟動“大盤造城”模式，承諾未來這里會成為一座新城。一般來講，這些大盤動輒建筑面積百萬平方米，對于房企來講，由于大盤開發周期較長，暫時沒有辦法進入開發周期的土地勢必會短期閑置，客觀上“大盤造城”模式也成為房企囤地的方式。

　　第七、通過“產業+地產”方式“畫藍圖”進行大規模圈地囤地。

　　土地儲備的多少是衡量一個企業可持續發展的關鍵指標，但是，直接在招拍掛市場拿地成本在不斷攀升，門檻也越來高，風險也越來越大。因此，開發企業開始轉變策略，開始以“畫藍圖”的方式利用物流中心、商品集散中心、文化產業、養老地產、旅游養生地產等概念圈占大批量的土地資源，通過“產業+地產”方式進行土地的戰略儲備，以被后期長期發展之用。尤其是在大規模興建新城、新區、城市副中心的市場背景下，就“圈地囤地”現象而言，房企就有了更多的市場機會。事實上，“畫藍圖”之后，大部分項目的“產業+地產”模式最終只有地產而沒有產業，“產業+地產”成為房企進行土地戰略儲備的工具。

　　第八、囤地的違法成本太低，房企罰款后可以“名正言順”囤地。

　　從執行層面角度考慮，《房地產開發企業資質管理規定》提及，如果開發企業出現囤地行為，那么，開發企業最高要承擔3萬元的罰款，也就是說，開發商只要承擔罰款3萬元的違法成本，囤地、捂盤等不規范的市場行為就可以繼續進行。由于囤地的違法成本太低，等于是給開發商“隔靴搔癢”，該規定起不到真正的規范部分開發商哄抬房價、囤地的市場行為，反而，房企在罰款后可以“名正言順”囤地。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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