文/同策咨詢研究部總監 張宏偉
由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。
本季度里樓市“降價潮”會真正來臨7月18日，國家統計局公布了《2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，其中顯示，6月全國70個大中城市中，有55個新建商品住宅銷售價格環比下降，8個上漲。其中最高漲幅出現在呼和浩特和貴陽，分別環比上漲0.2%；最高降幅出現在杭州，環比下降1.8%。
從6月份70大中城市新建商品住宅銷售價格同比方面來看，69個城市出現上漲，僅有1個城市下降。其中最高漲幅出現在廈門，同比上漲9.4%；最高降幅出現在溫州，同比下降5.3%。
從6月份70個大中城市新建商品住宅房價環比變化城市特征來看，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力倍增，此時，部分開發企業由于資金面壓力、半年報業績指標等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導致70個大中城市房價漲幅放緩甚至出現55個城市下跌。
從6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看，最大的特征就是房價漲幅明顯放緩，6月份已經沒有一個城市房價同比上漲超過10%，即使是房價較為堅挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下。這反映二季度以來全國整體市場并不樂觀。
從短期內來看，盡管今年4月份以后限購等調控政策出現定向寬松，部分城市也開始出臺相關“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫、�？趹艏抡碳鞘行枨螅蜿�、昆明、福州、武漢、廈門、南昌、石家莊、上海傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特直接發文取消限購等等，這反而助長了開發企業博弈市場的決心，一定程度上也不利于市場成交量拉開節奏。從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發企業定價更貼近市場，6月份品牌開發企業也開始“搶收”半年報業績，但整體市場仍然處于博弈狀態，難以有大幅下跌的動力。
而市場并不會止于此。事實證明，盡管有上述限購等調控政策的定向寬松措施，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個市場成交量表現來看，6月份市場成交量盡管因為開發企業“搶收”半年報業績出現回升，但是并沒有出現明顯回升，開發企業半年報業績“搶收”基本失利。從未來市場成交量預期來看，如果還沒有大幅降價的現象出現，第三季度市場銷售量能否持續回升也值得擔心。
同時，從房企預期的半年銷售業績來看，上半年大多數房企銷售金額仍然會同比下滑甚至能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數。根據中國指數研究院[微博]重點監測的23家公布銷售目標的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產、萬科、中海地產三家標桿品牌房企完成目標的50%；另外，目前完成目標40%以上的企業有12家。
由此可知，影響市場成交量或企業銷售業績的最大因素并不是限購等調控政策，而是其他因素。那么，是什么因素影響了今年上半年整體市場行情？筆者認為，主要是因為目前銀行信貸緊縮的狀況并沒有實質性改觀。
從目前個人住房貸款情況來看，當前大多數商業銀行并沒有下調首套房貸利率，甚至廣州、石家莊、�？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現比此前上浮的現象。央行[微博]二次“定向降準”后的市場表現來看，也和樓市沒有直接關系。市場仍然面臨難以扭轉短期內“去庫存”的市場大勢。
此外，盡管截止2014年6月末，廣義貨幣(M2)余額120.96萬億元，同比增長14.7%，M2同比增速已明顯高于13%的年度控制目標，決策層開始適度增加市場流動性進行預調微調，宏觀面上有利于房地產市場復蘇與回升，但是從微觀層面來看，信貸政策并沒有在銀行等金融機構操作層面出現實質性松動。
這個結果主要是來自筆者與業內人士交流。
據銀行等金融機構人士觀點，當前金融機構對于開發貸款仍然會比較謹慎，仍然會比較謹慎地選擇自己的交易對手(投資的開發商)，對于中小企業來講，由于金融機構偏好大型品牌企業的投資，仍然會面臨比較大的資金面的壓力，預計下半年會有更多的中小企業面臨債務違約的市場風險；對于房貸來講，由于個人消費貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準利率(當前首套房貸5年期基準利率是6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過個人消費貸、小額貸款的投資回報率，從這個角度來講，即使銀行等金融機構有貸款額度，也不會過多投放到個人住房貸款上來，整體來看大多數城市商業銀行的個人按揭住房貸款政策仍然會偏緊。
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，若大多數城市商業銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調首套房貸利率，甚至還繼續上浮首套房貸利率，房地產市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態，企業“去庫存”的壓力仍然會比較大，同時，企業的資金面的問題會更加突顯。
從這個角度來說，也不難理解剛剛上任的住建部部長陳政高為什么會提出的“千方百計消化庫存”的要求。
因此，筆者預計在2014第三季度，開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，“千方百計消化庫存”，堅持以現金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度里樓市“降價潮”會真正來臨。
同時，對于企業來講，能否真正降價到位是激活當前的樓市成交量的關鍵，也是緩解各個房企及當前市場“千方百計消化庫存”較大的關鍵。此時，適度的價格策略調整甚至大幅降價勢必成為大多數房企“千方百計消化庫存”的選擇。
(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)
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